Почему отказывают в ипотеке даже при высокой зарплате: объясняет эксперт
Даже высокая зарплата сегодня не гарантирует одобрение ипотеки. Digital Business поговорил с ипотечным брокером и директором консалтинговой компании Expert Credit Канатом Бершинбаевым о том, почему банки отказывают заемщикам – и какие кредиты чаще всего «губят» заявку.
Высокий доход – не гарантия
По словам эксперта, многие казахстанцы путают два понятия.
При достаточном доходе многие не учитывают коэффициент долговой нагрузки (КДН) – основной инструмент регулирования рисков со стороны банка. Есть понятие кредитоспособности, есть понятие платежеспособности. Это разные вещи. Платежеспособность у клиента может быть хорошая, а кредитоспособность – нет.
Проще говоря, зарабатывать миллион тенге – это одно. А соответствовать банковским требованиям – совсем другое.
«Когда банк решает, какой кредит можно оформить, первое, на что он обращает внимание, это количество кредитов у человека. Если их более пяти, банк крайне осторожно относится к такому заемщику», – уточнил Бершинбаев.
Просрочка – даже если она уже в прошлом
Вторая причина отказов – просрочки.
Даже при большом доходе, если у вас текущая просрочка более 90 дней, по новым правилам за последние 12 месяцев ваш КДН снижается до 25%.
Это значит, что на обслуживание всех кредитов вы сможете направлять лишь четверть дохода. Шансов на ипотеку в такой ситуации почти не остается.
«Многие клиенты не понимают, как работает коэффициент долговой нагрузки. Не разбираются в его механике. Некоторые даже не знают базового правила: на погашение кредитов можно направлять только 50% от зарплаты. Это ограничение установлено регулятором, и банки обязаны его соблюдать при расчете максимальной суммы кредита», – уточнил эксперт.
Исключение – Отбасы банк, где применяется иная механика расчета.
Кредитная карта может «съесть» всю ипотеку
На вопрос, какие именно кредиты чаще всего мешают, эксперт отвечает: часто мешают кредитные карты. Большинство банков при расчете платежеспособности берут 10% от лимита карты как ежемесячный платеж. Независимо от того, сколько вы реально тратите.
И вот как это работает на практике:
«Представим: зарплата – 1 млн тенге.
По КДН можно направить на кредиты 500 тысяч.
Уже есть обязательства на 200 тысяч.
Остается 300 тысяч – вроде бы хватает на ипотеку.
Но есть кредитная карта с лимитом 3 млн тенге. Фактически клиент платит по ней 30 тысяч. Однако банк считает иначе: 10% от лимита – это 300 тысяч.
Итог: 200 + 300 = 500 тысяч. Лимит исчерпан. На ипотеку ничего не остается», – привел пример спикер
Причина проста – карта может быть использована в любой момент на весь лимит. Для банка это риск.
Кредитная линия – скрытая проблема
Есть и менее очевидные ситуации.
Один казахстанский банк выдает заем, но оформляет его как кредитную линию. Тогда вся сумма линии учитывается как ежемесячный платеж.
«Вам одобрили 2 млн, вы платите по графику 100 тысяч, но банк видит нагрузку в 2 млн. При зарплате 2 млн это автоматический отказ. У нас много клиентов с хорошим доходом, которым отказывают именно по этой причине», – говорит брокер.
Человек уверен, что аккуратно платит по графику, но система видит совсем другую картину.
Частые кредиты «просаживают» скоринг
Еще одна распространенная ошибка – активная кредитная жизнь.
Люди с высоким доходом часто «балуются» кредитами. Берут, закрывают, снова берут, снова закрывают. От этого скоринговый балл сильно проседает. Для банка такой клиент финансово нестабилен и не умеет трезво оценивать свои риски.
Парадоксально, но даже досрочное погашение может сыграть не в пользу заемщика.
Банку важна платежная дисциплина – вовремя ли вы вносили платежи, а не то, что закрыли кредит раньше срока. Скоринговый балл при досрочном погашении тоже снижается.
Созаемщик – и прощай «7-20-25»
Есть и формальное ограничение.
Если вы являетесь созаемщиком по ипотечному займу в любом банке, оформить ипотеку по программе 7-20-25 не получится. Откажут, даже если по всем остальным критериям вы проходите.
Многие узнают об этом уже после подачи заявки.
Полное интервью доступно по ссылке.