Казахстанка рассказала, как зарабатывает до 10 млн тенге за 2,5 месяца на перепродаже квартир
Покупать квартиру с готовым ремонтом или делать все самостоятельно? Сколько можно заработать на перепродаже жилья? И действительно ли «Instagram-ремонт» – это всегда риск? Действующий и обучающий флиппер Жанара Досмагамбетова в интервью Digital Business подробно рассказала о ценах, сроках, рисках и реальной доходности сделок.
Сколько стоит квартира и ремонт в 2026 году
Мы начали с базового вопроса – сколько сегодня стоит однокомнатная квартира площадью до 40 квадратных метров в Астане.
«В Астане цены на квартиры зависят от класса жилья и локации. В 2026 году, если мы говорим о стандарт-классе, то у застройщика в строящихся объектах стоимость начинается в среднем от 17 млн тенге. В комфорт-классе – от 23 млн тенге и выше.
На вторичном рынке черновые квартиры в готовых новых домах стоят от 20 до 35 млн тенге, в бизнес-классе – от 35 млн и выше.
С ремонтом и мебелью в новых домах цены варьируются от 28 до 41 млн тенге в зависимости от класса жилья, локации и застройщика. В бизнес-классе – от 50 млн тенге и выше», – пояснила она.
Посмотреть эту публикацию в Instagram
Отдельно мы уточнили, сколько времени занимает ремонт.
«Если делать ремонт самостоятельно впервые, сроки могут быть непредсказуемыми – все зависит от того, удалось ли нанять добросовестных строителей. Я слышала случаи, когда ремонт длился до одного года.
Мы делаем ремонт в однокомнатной квартире в среднем за один месяц, включая установку корпусной мебели», – рассказала специалист.
По ее словам, без опыта лучше не рисковать:
«Ремонт нужно доверять профессионалам, если только вы сами не являетесь опытным электриком, сантехником или маляром».
Сроки, аренда и скрытые расходы
Если собственник живет на съемной квартире, каждый лишний месяц ремонта – это дополнительные расходы.
«Мы выполняем ремонт однокомнатной квартиры примерно за месяц. Сейчас аренда такой квартиры в Астане стоит в среднем 150-300 тысяч тенге в зависимости от класса жилья и локации. Если делать ремонт самостоятельно, даже с бригадой, за месяц редко кто укладывается», – говорит Жанара.
«Ремонт для картинки» и как распознать проблемы
Мы спросили, часто ли флипперы делают ремонт только ради красивой картинки:
«К сожалению, такие случаи есть. Некоторые флипперы гонятся исключительно за прибылью и делают ремонт визуально продаваемым. Лично я придерживаюсь позиции, что работать нужно добросовестно. Всегда говорю своим ученикам: бумеранг никто не отменял».
Она подчеркивает, что экономить на скрытых инженерных работах нельзя.
«На всем, что относится к скрытому монтажу, экономить категорически нельзя. Если вы видите сантехнику скрытого монтажа, обязательно уточняйте, какого она бренда. Стоит насторожиться, если это дешевая безымянная продукция», – говорит спикер.
По ее словам, при осмотре квартиры стоит обращать внимание на электрощит и подписи автоматов, бренды сантехники и инсталляции, стыки плинтусов, совпадение рисунка плитки, наличие ревизионных люков, расположение розеток и продуманность освещения.
«Визуально квартира может выглядеть дорого: трендовые оттенки, подсветка, крупная плитка, стильная мебель. Но качество может скрываться в деталях. Если жилье премиум класса, то там вообще не должно быть погрешностей. Там и чек – соответствующий», – пояснила Жанара.
Делать самому или купить готовую квартиру
Мы отдельно уточнили: действительно ли самостоятельный ремонт позволяет существенно сэкономить или в итоге он выходит дороже?
Жанара отвечает, что все зависит от формата.
«Если говорить о самостоятельном ремонте без строителей, то можно сэкономить на оплате работы. Но при этом вы теряете время, рискуете допустить ошибки, а переделки всегда обходятся дороже. По практике самостоятельный ремонт дает экономию 10-20%, если человек понимает процессы. Если опыта нет, в итоге часто выходит дороже из-за переделок».
Далее она сравнивает два подхода – покупку готовой флипперской квартиры и самостоятельный ремонт.
По ее словам, у готового решения есть свои плюсы:
«Во-первых, экономия времени. Не нужно тратить несколько месяцев на ремонт, ежедневно контролировать рабочих и выбирать материалы.
Во-вторых, понятный бюджет на входе. Вы сразу видите финальную стоимость без риска, что смета вырастет.
В-третьих, можно заехать или сдавать квартиру сразу. Для инвестора это быстрый запуск аренды, для семьи – отсутствие стресса ремонта.
И психологически это проще. Не все готовы жить в ремонте и ежедневно принимать десятки решений».
При этом она подчеркивает:
«Цена квартиры остается рыночной и выгодной, потому что флипперы зарабатывают не на том, что продают дороже рынка. Мы зарабатываем на входе – покупаем ниже рыночной цены. Плюс материалы закупаются по оптовым и дилерским ценам, мебель собирается ниже рыночной стоимости, хотя используются те же материалы, что и при самостоятельном ремонте».
Но минусы у готовых квартир тоже есть:
«Есть риск «ремонта для картинки», когда ставка делается на визуал, а не на инженерное качество. Кроме того, ограничена индивидуальность – планировка, розетки, освещение уже заданы. Не все флипперы учитывают эргономику, особенно новички. Я, например, стараюсь предусмотреть розетку даже для новогодней елки и этому учу своих учеников. Я сторонник того, чтобы розеток было достаточно, и чтобы они располагались логично, а не где попало. И еще один момент – не всегда понятны этапы работ, сложно оценить качество скрытых инженерных решений. Поэтому я стараюсь показывать все этапы ремонта в своем Instagram, чтобы люди видели процесс и было доверие».
Посмотреть эту публикацию в Instagram
Что касается самостоятельного ремонта, то у него тоже есть преимущества:
«Вы полностью контролируете качество: сами выбираете материалы, мастеров и уровень инженерии. Можно гибко распределять бюджет по этапам. И, конечно, вы делаете планировку, розетки, свет и хранение полностью под себя».
Однако минусы, по ее словам, часто оказываются существеннее:
«Почти всегда происходит перерасход бюджета. Материалы покупаются по розничной цене, появляются непредвиденные работы и расходы.Контроль бригады – это отдельная работа, которая отнимает время и нервы. Есть риски технических ошибок, которые потом сложно и дорого исправлять. Сроки часто затягиваются: обещанные три месяца превращаются в шесть-девять, а иногда и в годы. Нет гарантии, что удастся найти добросовестных ремонтников и мебельщиков. Часто нет точной сметы, люди не могут оценить правильность количества закупленных материалов. Если нет своего видения, приходится нанимать дизайнера – это дополнительные расходы. И не все строители умеют читать технические проекты».
Жанара приводит и личный опыт:
«Мое мнение – когда люди делают ремонт сами, это почти всегда выходит дороже. Когда я делала ремонт в квартире своей мамы, она сама признала, что потратила бы намного больше. Она сравнивала сметы с теми, что были раньше, когда они делали ремонт самостоятельно, и разница оказалась существенной.
Я и сама, когда впервые делала ремонт для себя, потратила огромную сумму. Сейчас понимаю, что могла бы сэкономить минимум 5-6 млн тенге. А сколько тогда нервов ушло – я сменила три бригады, и ремонт переделывали три раза.
Честно говоря, будучи флиппером, я иногда сама задумываюсь о покупке готовой квартиры (улыбается). Потому что в условиях нехватки времени, энергии и денег готовое решение действительно может быть выгодным».
Кому подходит флиппинг
Для семьи, по ее словам, важнее планировка, инфраструктура, двор и близость школы или детского сада.
Для инвестора – ликвидность: средний метраж, востребованный район и нейтральный, но практичный ремонт.
При этом она добавляет:
«Лично я считаю, что сдавать квартиру в аренду сейчас экономически невыгодно».
Как заработать на перепродаже квартир и какие здесь риски
В завершение мы попросили спикера подробно объяснить, как работает модель «купил дешевле – сделал ремонт – продал дороже», какие существуют риски и на какую доходность можно рассчитывать.
По ее словам, стратегий инвестирования в недвижимость несколько.
«Есть классический флиппинг: покупают недооцененные квартиры в «убитом» состоянии, делают из них «конфетку» с минимальными вложениями и продают по рыночной цене.
Есть флипперы, которые покупают квартиры у застройщиков, ждут окончания строительства, делают ремонт и перепродают.
Есть те, кто работает только с черновыми квартирами».
Лично она выбрала другую стратегию: покупает черновые квартиры с ключами и документами в новых домах на вторичном рынке – ниже рыночной цены. Так они зарабатывают на входе, а не на выходе. Ее команда делает дизайнерский ремонт и продает полностью упакованную квартиру – с мебелью и техникой – по рыночной цене или даже ниже.
По ее словам, покупать ниже рынка удается благодаря глубокой аналитике:
«Мы анализируем рынок – делаем и внешний, и внутренний анализ. И не привязаны к конкретному району. Берем там, где ликвидная локация. Я не покупаю «где попало», лишь бы дешево».
Иногда объекты приобретаются и напрямую у застройщиков – если есть значительная скидка или акция, особенно в готовых домах или на стадии ввода в эксплуатацию. При этом анализируется не только цена:
«Учитываем все в совокупности: локацию, этаж, планировку, вид из окон. Ликвидность – это всегда набор факторов».
Посмотреть эту публикацию в Instagram
По словам эксперта, в ее модели главный риск – сроки. Однако для новичков без опыта рисков больше:
- неверная оценка рынка;
- затянувшийся ремонт;
- рост стоимости материалов;
- ошибки в выборе района;
- снижение спроса.
«Это бизнес, а не «легкие деньги». Без понимания рынка можно уйти в минус», – предупреждает она.
При этом недвижимость Жанара называет самым стабильным видом инвестирования, потому что в крайнем случае объект всегда можно сдать в аренду.
Так сколько можно заработать? Реальные кейсы
Средняя доходность при удачном проекте, по ее словам, составляет:
- 10-25% от вложенных средств в среднем;
- от 60% до 200% годовых в пересчете на срок проекта.
Далее спикер приводит реальные кейсы.
Кейс №1: трехкомнатная квартира 90 кв.м
- Покупка (конец 2024 года): 42 млн тенге
- Рыночная цена на тот момент: 48-50 млн тенге
- Дом комфорт-класса в топовой локации
- Ремонт с полной упаковкой мебелью и техникой обошелся в 11 млн тенге (при среднерыночных 15-17 млн).
- Себестоимость проекта – 53 млн тенге.
«Мы уже заработали на этапе входа: черновые квартиры стоили 48-50 млн тенге, у застройщика – от 52 млн.Если бы человек делал ремонт сам, он бы уложился минимум в 15 млн. Итоговая себестоимость для него составила бы 63-65 млн тенге – плюс нервы, время, отсутствие продуманной эргономики и дизайнерской гармонии».
- Продажа состоялась за 65 млн тенге.
- Налог – 2,3 млн тенге.
- Чистый доход – 9,7 млн тенге.
Срок сделки – 2,5 месяца:
- 2 месяца ремонт;
- 2 недели оформление ипотеки покупателем;
- квартира продана с первого показа.
Доходность проекта – 124% годовых.
Для сравнения:
- банковский депозит около 14–16% годовых;
- арендная недвижимость – 8–12% годовых.
Кейс №2: двухкомнатная квартира 64 кв.м
- Покупка: 35 млн тенге
- Рыночная цена: 40–42 млн тенге
- После перепланировки – формат «евротрешка»
- Ремонт с мебелью и техникой – 9 млн тенге.
- Себестоимость – 44 млн тенге.
- Продажа – 52 млн тенге.
- Налог – 1,7 млн тенге.
- Чистая прибыль – 6,3 млн тенге.
- Срок проекта – также 2,5 месяц (1,5 месяца ремонт плюс 1 месяц продажа).
Маржа – около 90% годовых.
Если бы те же средства лежали на депозите под 20% годовых, за 2,5 месяца доход составил бы примерно 1 830 000 тенге.
Для сравнения:
- депозит – около 1,83 млн тенге;
- флиппинг – 6,3 млн тенге.
Разница – почти в 3,4 раза в пользу флиппинга.
«Но важно понимать: это результат опыта, аналитики и системной работы. Без знаний рынка, без контроля бюджета и сроков можно легко уйти в минус», – резюмировала спикер.