«Даже при зарплате 2 млн тенге вам не дадут кредит». Эксперт рассказал, почему банки отказывают в ипотеке и как этого избежать
В январе 2026 года казахстанские банки выдали 8354 ипотечных кредита — на 43% меньше, чем в декабре и на 6,5% меньше, чем в январе прошлого года, сообщает Первое кредитное бюро (ПКБ). После декабрьского пика рынок ожидаемо охладился. Но кроме рыночных факторов на снижение выдач влияют и неочевидные причины, о которых заемщики часто не подозревают.
Digital Business узнал у ипотечного брокера и директора консалтинговой компании «Expert Credit» Каната Бершинбаева, какие факторы губят заявку на ипотеку, как банки считают платежеспособность клиента, почему ломбарды и букмекеры портят кредитную историю и что проверить до подачи заявки.
«Банку важно, вовремя ли вы вносили платежи, а не то, что закрыли кредит раньше срока»
— Какие факторы сейчас чаще всего становятся причиной отказа при ипотеке? Что губит заявку даже при высоком доходе клиента?
— При достаточном доходе многие не учитывают коэффициент долговой нагрузки (КДН) — основной инструмент регулирования рисков со стороны банка. Есть понятие кредитоспособности, есть понятие платежеспособности. Это разные вещи. Платежеспособность у клиента может быть хорошая, а кредитоспособность — нет.
Когда банк решает, какой кредит можно оформить, первое, на что он обращает внимание, это количество кредитов у человека. Если их более пяти, банк крайне осторожно относится к такому заемщику.
Второй фактор: просрочки. Даже при большом доходе, если у вас текущая просрочка более 90 дней, по новым правилам за последние 12 месяцев ваш КДН снижается до 25%.
Многие клиенты не понимают, как работает коэффициент долговой нагрузки. Не разбираются в его механике. Некоторые даже не знают базового правила: на погашение кредитов можно направлять только 50% от зарплаты. Это ограничение установлено регулятором, и банки обязаны его соблюдать при расчете максимальной суммы кредита. Исключением является Отбасы банк, там механика расчета КДН отличается.
— Какие кредиты могут помешать получить ипотеку?
— Часто мешают кредитные карты. Большинство банков при расчете платежеспособности берут 10% от лимита карты как ежемесячный платеж. Независимо от того, сколько вы реально тратите.
Пример. Зарплата миллион тенге. По КДН можно направить на кредиты 500 тысяч. У вас уже есть обязательства на 200 тысяч в месяц по другим кредитам. Остается 300 тысяч на ипотеку.
Но у вас есть кредитная карта с лимитом 3 млн тенге. Пользуетесь вы ей редко, платите тысяч 30 в месяц. Однако банк считает иначе: 10% от 3 млн — это 300 тысяч. Он прибавляет их к вашей нагрузке. Итого: 200 плюс 300 — это 500 тысяч. Весь лимит КДН исчерпан. На ипотеку ничего не остается.
Почему так? Кредитная карта — инструмент, который можно задействовать в любой момент. Сегодня вы используете 100 тысяч, завтра — весь лимит. Для банка это риск.
Один казахстанский банк выдает заем, но оформляет его как кредитную линию. Тогда вся сумма линии учитывается как ежемесячный платеж. Вам одобрили 2 млн, вы платите по графику 100 тысяч, но банк видит нагрузку в 2 млн. При зарплате 2 млн это автоматический отказ. У нас много клиентов с хорошим доходом, которым отказывают именно по этой причине.
— Что еще снижает шансы на одобрение?
— Люди с высоким доходом часто «балуются» кредитами. Берут, закрывают, снова берут, снова закрывают. От этого скоринговый балл сильно проседает. Для банка такой клиент финансово нестабилен и не умеет трезво оценивать свои риски.
Другой пример: досрочное погашение. Многим кажется, что это правильно и выгодно. Но банку важна платежная дисциплина — вовремя ли вы вносили платежи, а не то, что закрыли кредит раньше срока. Скоринговый балл при досрочном погашении тоже снижается.
Еще важный момент: если вы являетесь созаемщиком по ипотечному займу в любом банке, оформить ипотеку по программе 7-20-25 не получится. Откажут, даже если по всем остальным критериям вы проходите.
«Люди думают, что просто продали золото ломбарду, и не воспринимают это как долг»
— Какие долги люди не воспринимают как кредит?
— Ломбарды. Раньше информацию о займах под залог золота или движимого имущества получали только из Государственного кредитного бюро. Сейчас она появилась и в Первом кредитном бюро.
Важно понимать: ломбард — это микрокредит. По закону ломбарды обязаны передавать данные о выданных займах в кредитные бюро. Если вы не выкупили залог, это фиксируется как просрочка. Ломбард хранит залог 60 дней, потом еще 30, а затем забирает себе. Люди думают, что просто продали золото, и не воспринимают это как долг.
Но в кредитной истории остается просрочка, и банк откажет в ипотеке. Пример из практики: клиентка сдала золотую цепочку в ломбард. Доход хороший. Но в ипотеке отказали из-за просрочки более 60 дней. Ломбард забрал украшение, а в кредитной истории осталась задолженность. Такие случаи встречаются часто.
— Правда ли, что ставки в букмекерских конторах могут стоить ипотеки? Банки действительно отслеживают транзакции в онлайн-казино?
— Точно утверждать не могу, но такая вероятность есть. Скоринговые модели определяют причастность к игорному бизнесу. Это касается тех, кто систематически играет и постоянно отправляет деньги на ставки.
Но есть более важный момент. Существует косвенный метод подтверждения доходов — через выписки с банковских счетов. Вы показываете банку, что платежеспособны и готовы выплачивать ипотеку. В этой выписке видна вся история: ставки в букмекерской конторе, переводы в онлайн-казино. Если за последние шесть месяцев вы отправляли деньги в букмекерскую контору или казино, получите отказ. И в потребительском кредите, и в ипотеке.
По рекомендациям регулятора, причиной отказа должны быть не менее трех транзакций. Но банки отказывают даже при одном переводе. Это их деньги, они вправе распоряжаться ими по своему усмотрению. Логика простая: кто гарантирует, что вы не возьмете кредит и не пустите его в игру?
«Перед первым обращением в банк нужно подготовиться»
— Что входит в скоринговый балл?
— Скоринговый балл — это история ваших платежей. Платежная дисциплина, своевременное погашение кредитов, наличие просрочек — основные факторы. Банки также смотрят, насколько разнообразен ваш опыт взаимодействия с кредитными продуктами.
Пример из практики: клиентка брала только рассрочки, в ипотеке ей отказали. Не было опыта работы с крупным займом. Если в истории только рассрочки — часто отказывают.
Многие думают: кредитов не было, значит я надежный клиент. Но банку важно видеть, как вы справлялись с обязательствами раньше. В Отбасы банке такого нет, а в других банках подобная модель существует: ипотеку как первый крупный заем они не выдают.
Влияет и социальный профиль: семейное положение, статус. Семейным одобряют ипотеку чаще, чем одиноким.
Также учитываются задолженности по коммунальным платежам — они отражаются в истории, все банки это видят. Алименты, налоговые долги, причастность к финансовым преступлениям — все это влияет на решение.
— Профили в соцсетях тоже изучают?
— Пока нет, кто бы что ни говорил. Соцсети проверяют у индивидуальных предпринимателей и блогеров — они предоставляют скриншоты, подтверждают источник дохода. Обычных граждан не мониторят.
Фото носит иллюстративный характер
— Допустим, клиент не прошел скоринг. Что делать, чтобы все-таки получить ипотеку?
— Никто не скажет точную причину отказа. Существует скоринговая модель FICO — американская система анализа кредитоспособности. Ее используют большинство банков, но каждый адаптирует под свои критерии. В банке есть риск-менеджмент, который определяет, кому давать кредит, а кому нет. Все зависит от политики банка, его капитала, планов на текущий год, целевой прибыли, отчетности перед акционерами.
Исходя из этого банк формирует профиль идеального заемщика — того, кто будет стабильно выплачивать по их логике. И подгоняет скоринговую модель под этот профиль. Клиенты либо проходят, либо нет. Поэтому в одном банке могут отказать, а в другом одобрить. Есть общие требования регулятора, но помимо них — внутренние критерии.
Пример: в конце 2025 года БЦК вообще не одобрял ипотеку. Претенденты гадали, что случилось. А банк просто перевыполнил годовой план и закрыл выдачу. Такое бывает. Все зависит от того, в какой банк вы обращаетесь и какие у него цели на текущий период.
— Имеет ли смысл пробовать другие банки после отказа?
— Да, но сначала изучить свой финансовый профиль. К нам обращается много клиентов, мы смотрим кредитную историю — там забытые карты, незакрытые лимиты, старые просрочки. Пеня в сто тенге за 30 дней по забытой карте, о которой человек даже не помнит. Она портит всю картину.
Мы до сих пор разбираемся с коммунальными службами, которые выставили долг в кредитной истории. Человек не может пройти скоринг при зарплате почти 2 млн тенге. Он погасил коммунальный долг, но данные не передались в ПКБ. Такие ситуации встречаются довольно часто.
Мы запустили телеграм-канал, чтобы люди понимали, как это работает. Перед первым обращением в банк нужно подготовиться. Это сэкономит время и нервы.
— Где можно узнать свой скоринговый балл?
— На сайтах ГКБ и ПКБ, или в приложении Egov или ПКБ. Раз в год бесплатно, любой человек может посмотреть. В приложении кредитную историю и скоринговый балл тоже можно проверить — стоит около 300 тенге.
Рекомендую брать анализ именно из Первого кредитного бюро — банки больше ориентируются на его данные, чем на Государственное кредитное бюро. В бесплатном ГКБ отражена не вся информация, из-за этого часто возникают проблемы.
«Ипотека — это большие финансовые обязательства на долгий срок»
— Что еще важно учесть перед таким важным шагом как ипотека в Казахстане?
— Перед оформлением ипотеки важно понимать: вы берете не кредит, а жилье. Изучите рынок недвижимости заранее. Ипотеку могут одобрить предварительно, а на поиск жилья дадут месяц. За это время можно не найти подходящий вариант.
Обратите внимание на страхование жизни. Этот инструмент часто недооценивают. Если единственный кормилец в семье потеряет трудоспособность или уйдет из жизни, страховая покроет 80-90% суммы. Этих денег может хватить для закрытия займа.
И последнее: расходы на оформление. Многие их не учитывают, а там оценка, комиссии, страховка, риелтор, нотариус и госпошлины. Все это ложится на плечи заемщика. Если одобрение есть в нескольких банках и ставки одинаковые, сравните эти расходы. В одном их может не быть, в другом они составят значительную сумму.
— Три совета человеку, который планирует взять ипотеку в этом году. Что сделать до подачи заявки, чтобы повысить шансы на одобрение?
— Все начинается с подготовки. Ипотека — это большие финансовые обязательства на долгий срок. Нужно избавиться от текущих долгов, которые будут мешать погашению.
Первое: поработайте с доходом. Поймите, какие платежи потянете. Важна официальность заработка — значительная часть наших граждан получает неофициальный доход, а официальный минимальный. Эту проблему нужно решать заранее.
Второе: проверьте кредитный профиль. Посмотрите кредитную историю и скоринговые баллы — не только в ГКБ, но и в ПКБ, там есть балл FICO.
Третье: подготовьте первоначальный взнос и финансовую подушку. Чем больше взнос, тем меньше ежемесячные платежи. Подушка нужна минимум на три месяца, лучше на шесть — на случай непредвиденных ситуаций.