Алматы готовится к выносу заводов из центра. Эксперт рассказал, что построят на месте промзон и как это изменит цены на жилье
28 сентября Маслихат Алматы согласовал проект корректировки Генплана до 2040 года, подготовленный по поручению главы государства: в Индустриальную зону из северной, центральной и западной частей города планируют вынести 276 предприятий. На освободившихся 500 гектарах должны появиться жилые кварталы с малым бизнесом на первых этажах.
Digital Business поговорил с консультантом Colliers Kazakhstan Данилой Петровым о том, что должно быть готово в Индустриальной зоне, чтобы туда перебрались заводы, переехал ли уже кто-то из крупных предприятий, кто займет освободившеюся землю и как это отразиться на стоимости недвижимости в Алматы.
«До реального переезда крупных заводов дело пока не дошло»
— По словам замакима Бейбута Шаханова, до 2040 года планируют вынести 276 предприятий. Все ли они поедут в Индустриальную зону?
— Вероятно, не все переедут на новые площадки, и сам проект Генплана это допускает. Наряду с выносом производств за пределы жилых зон он предусматривает и модернизацию предприятий на месте. Часть небольших производств, цехов и баз может закрыться или перепрофилировать деятельность, так как затраты на демонтаж, транспортировку и монтаж оборудования, а также кассовые разрывы во время простоя делают релокацию особенно сложной для малого бизнеса.
Другая часть предприятий, особенно ориентированная на легкий сервис или имеющая участки в частной собственности вне зон активного жилого строительства, может остаться на прежних местах, переориентировавшись на непроизводственные функции вроде складской логистики.
— Что должно быть готово в Индустриальной зоне, чтобы заводы туда переехали и продолжили работу?
— Для реального переезда таких предприятий требуется создание полной инженерной и транспортной инфраструктуры. Принимающая площадка должна быть обеспечена не просто участками земли, а подведенными магистральными сетями и очистными сооружениями, без которых запуск технологических линий невозможен.
Карта промзон Алматы
Критически важна и транспортная доступность: подъезды для большегрузов, ж/д тупики и маршруты для сотрудников. Если новая площадка не будет готова к моменту закрытия старой, предприятию придется приостановить работу, терпя убытки от простоя и теряя рынки. Преодолеть этот период без опережающего строительства инфраструктуры государством бизнес не сможет.
— Кто из крупных предприятий уже переехал?
— Индустриальная зона успешно принимает новые крупные производства, которые изначально строятся на западной периферии с нуля. Например, два автозавода Astana Motors (Hyundai Trans Kazakhstan и мультибрендовый завод по выпуску Chery, Haval и Changan), японский завод инженерных систем защиты Tokyo Rope и завод радиаторов отопления Valtherm.
Однако до реального переезда действующих крупных заводов дело пока не дошло. Показателен пример Алматинского завода тяжелого машиностроения (АЗТМ): о решении перенести производство руководство заявило еще в 2021 году и рассчитывало запустить новый завод через 2,5-3 года, но переезда все еще нет.
«Выбор зависит и от источника денег»
— Что будет выгоднее строить на месте бывших заводов: ЖК, ТРЦ или другое? И от чего зависит выбор?
— Как правило, промзоны — это большие участки, нередко недалеко от центра и с уже подведенными коммуникациями. Но их внутренняя организация подчинена одной функции — производству. Дороги и инфраструктура обращены внутрь территории, а не продолжают окружающую городскую сетку, а грунт часто требует рекультивации. Поэтому на таких участках проще всего построить многофункциональный объект: огороженный ЖК или ТРЦ.
Жилая застройка, как правило, обеспечивает девелоперам наиболее понятную экономику и самый быстрый возврат инвестиций. Полноценный ТРЦ требует высоких капитальных затрат и длительного периода окупаемости, что при текущей стоимости финансирования делает классические моллы на месте бывших промзон менее привлекательным сценарием.
Завод Astana Motors Manufacturing Kazakhstan в индустриальной зоне Алматы
В долгосрочной перспективе все более интересным форматом становится многофункциональная квартальная застройка, которую и закладывает корректировка Генплана Алматы. В таких проектах жилье, офисы, торговля и социальные функции смешаны и по вертикали, и по горизонтали, а сам квартал обращен наружу. Жилье здесь остается драйвером ликвидности и денежного потока, а коммерческие помещения на первых этажах формируют арендный доход. Но такой сценарий сложнее в реализации. Он требует более долгих инвестиций и координации между бизнесом и городом, ведь пробивка новых улиц, общественные пространства и транспорт выходят за рамки отдельного участка.
Выбор зависит и от источника денег. Компании, которые строят на заемные средства или за счет продаж на этапе строительства, скорее выберут жилье и коммерцию на первых этажах. Крупный игрок с собственным капиталом может дольше ждать первых денежных потоков и зарабатывать на аренде.
— Кто строит школы и детские сады в подобных случаях и что получает город, когда завод уходит?
— В Казахстане действуют обязательные градостроительные требования по обеспечению новых жилых районов социальной инфраструктурой, но единого механизма, обязывающего каждого девелопера самостоятельно финансировать строительство всех необходимых социальных объектов, нет. На практике встречается несколько моделей.
Девелопер может за свой счет построить школу, детский сад или пристройку к существующей школе, возвести частную школу либо передать в коммунальную собственность земельный участок под социальный объект, который затем строится за счет бюджета.
Что получает город, во многом зависит от того, как будет устроен редевелопмент. Если на месте завода появляется многофункциональный квартал, встроенный в окружающий город, то исчезают санитарно-защитные зоны и экологическая нагрузка, появляется возможность пробить новые улицы.
Например, для территорий АЗТМ и завода им. Кирова градостроительная документация предусматривает продление улиц Гоголя и Макатаева до улицы Розыбакиева и улицы Муканова на север до проспекта Райымбека. Если же на месте завода появляется изолированный крупный объект с закрытой территорией, город получает в основном дополнительную нагрузку на дороги и социальную инфраструктуру.
«Наибольшие возможности у крупных казахстанских строительных компаний»
— По экологической оценке Генплана, при выносе предприятий освободится около 500 гектаров. Не мало ли это для заявленной перестройки?
— 500 гектаров — очень большой ресурс. Для сравнения, лондонский King’s Cross занимает 27 гектаров, и на них разместились около 2 тыс. квартир и более 300 тыс. кв. м офисов. Этот район считается эталоном мирового редевелопмента: депрессивную промзону и транспортный узел превратили в востребованный городской квартал.
Чтобы оценить, хватит ли 500 гектаров под заявленные функции, нужно смотреть не на общую статистику всех промзон города, а на структуру конкретных участков в срединной зоне. Значительная часть из тех 2,4–3,5 тысячи гектаров, которые фигурируют в документах, на практике занята не крупными заводами, а базами, складами, автосервисами и коммунальными объектами. Проблема заключается не в дефиците земли, а в том, как именно она будет осваиваться.
Если участки будут застраиваться точечно и изолированно друг от друга, этой площади действительно не хватит ни на крупные парки, ни на сквозные проезды, ни на социальную инфраструктуру. Каждый застройщик будет выжимать максимум из своего отдельного пятна.
Если же акимат применит консолидацию земель и задаст правила пространственного каркаса с пробивкой улиц и скверами, 500 гектаров хватит для перезагрузки Алматы без застройки окраин.
Виды с воздуха на территорию Кингс-Кросс в 2004 году (слева) и в 2022 году (справа), источник: theguardian.com
— Кто будет заходить на освободившиеся участки?
— Наибольшие возможности для освоения таких территорий объективно есть у крупных казахстанских строительных компаний. Они располагают достаточным запасом капитала и опытом работы в рамках долгосрочных девелоперских циклов.
Средним компаниям заходить на подобные площадки сложнее: масштаб затрат на подготовку земли и долгий возврат вложений создают для них слишком высокие риски.
Участие иностранных инвесторов на данном этапе маловероятно. Земля находится в частной собственности и требует сложного урегулирования отношений с многочисленными владельцами и арендаторами, а зарубежные фонды обычно предпочитают работать на полностью очищенных и юридически подготовленных площадках.
— Из города планируют вынести 276 предприятий, но производственных и складских объектов в Алматы значительно больше. Почему к выносу заявлена только часть и что будет с остальными?
— Под адресный вынос подпадают прежде всего крупные градообразующие предприятия и те объекты, чья деятельность противоречит экологическим и санитарным регламентам плотной жилой застройки. Это ключевые узлы, которые занимают крупные земельные массивы и дают максимальную нагрузку на городскую среду.
Судьба сотен оставшихся мелких производств, складов, баз и автосервисов будет решаться рыночным путем. По мере роста стоимости земли и застройки вокруг содержание небольших баз в центре становится экономически нецелесообразным. Собственники таких объектов со временем сами столкнутся с ростом налоговой нагрузки, снижением логистической доступности из-за перегруженных улиц и неизбежными предложениями от девелоперов о выкупе земли.
«Эффект дает комплексная регенерация территории, а не редевелопмент отдельных участков»
— Как перестройка бывших промзон скажется на стоимости жилой и коммерческой недвижимости?
— Публичной статистики, которая позволяла бы точно измерить влияние редевелопмента промзон на цены в Алматы, пока нет. Поэтому корректнее опираться на опыт других городов. Итоговый эффект зависит прежде всего от локации.
Многие промзоны города расположены в относительно центральной части города или рядом с крупными транспортными узлами. Например, вокзалом Алматы-2, где Генплан предусматривает строительство мультимодального транспортного хаба.
Обычно стартовая стоимость квадратного метра закладывается с дисконтом относительно сложившегося уровня района. Он отражает восприятие локации покупателями и риски, связанные с промышленным прошлым территории. По мере реализации проекта этот дисконт сокращается, а после завершения цены могут превысить уровень района.
Самый изученный зарубежный пример — лондонский King’s Cross, который превратили из заброшенной промзоны в востребованный городской квартал. По данным исследования Министерства транспорта Великобритании, стоимость квадратного метра жилья там за 10 лет выросла на 112%, тогда как в сопоставимых районах Лондона — на 35–55%. Такой рост объясняется качеством среды: около 40% территории занимают парки, улицы и площади, исторические здания адаптированы под новые функции, а сам квартал стал активным местом притяжения.
Коммерческие помещения первых этажей в таких проектах могут стоить заметно дороже жилого метра, но эта премия не возникает автоматически. Она появляется там, где есть пешеходный поток, активные фасады, витрины и отдельные входы.
Для соседних районов эффект также можно измерить. Согласно исследованию Кевина Ханингера, Лалы Ма и Кристофера Тимминса 2017 года, очистка 327 бывших промышленных площадок в США повысила стоимость жилья поблизости в среднем на 5–11,5%. Эффект при этом локальный. Он наиболее заметен в радиусе около километра и слабеет с расстоянием.
— Опыт каких городов применим к Алматы?
— В СНГ показателен пример кондитерской фабрики «Красный Октябрь» в самом центре Москвы. Собственники не закрыли бизнес, а заранее вынесли производство на соседнюю площадку концерна «Бабаевский». Переезд прошел поэтапно, без остановки выпуска. Высвободившийся комплекс исторических зданий из красного кирпича превратился в востребованный деловой, культурный и гастрономический кластер.
Для Алматы из этого опыта можно почерпнуть два направления. Во-первых, наибольший эффект дает комплексная регенерация территории, а не редевелопмент отдельных участков. Во-вторых, перенос действующих производств важно выстраивать так, чтобы бизнес мог плавно перевезти оборудование, сохранить костяк коллектива и продолжить выпуск привычной продукции без риска закрытия.