«Мы не видим признаков массового опустения в ТРЦ». Эксперт Colliers Kazakhstan рассказал о реальной ситуации на рынке торговой недвижимости
В казахстанском сегменте соцсетей уже несколько месяцев обсуждают, что торговые центры Казахстана пустеют, покупателей нет, а владельцы бутиков съезжают. Однако данные аналитиков рынка торговой недвижимости Colliers Kazakhstan говорят об обратном.
Digital Business поговорил с консультантом Colliers Kazakhstan Данилой Петровым о том, откуда взялось расхождение между слухами и цифрами, почему застройщики продолжают возводить новые ТРЦ и как рынок постепенно разделяется на сильные объекты и устаревшие форматы, которые будут вынуждены в новых условиях или меняться, или закрыться.
«Качественных площадей по-прежнему не хватает»
— Какова сегодня общая площадь ТРЦ в Казахстане, сколько из них пустуют и как изменились эти цифры за последние 3 года?
— По данным Бюро национальной статистики РК (БНС), общая торговая площадь предприятий розничной торговли в Казахстане на конец 2025 года составила примерно 7,8 млн кв.м., увеличившись на 19% с 2021 года. Этот показатель включает торговые дома и отражает более широкий срез розничной инфраструктуры. Если говорить именно о торговых центрах, то, по оценке INFOLine, их общий объем в Казахстане составил около 1,9 млн кв. м. за 2025 год.
Большая часть площадей ТРЦ и ТЦ находится в Алматы и Астане. За последние годы арендопригодная площадь (GLA) качественных торговых площадей в Алматы увеличилась на 33% — с 661 тыс. кв. м. в 2017 году до 881 тыс. кв.м. в 2026 году. Заполняемость ТРЦ в Алматы остается стабильно высокой и в 1 квартале 2026 года составила примерно 95%.
В Астане объем GLA также вырос: с 255 тыс. кв.м. в 2017 году до 358 тыс. кв.м. в 2026, то есть примерно на 40%. Заполняемость в Астане остается стабильно высокой, но немного ниже, чем в Алматы — за 1 квартал 2026 года она составила примерно 92%.
Таким образом, по качественным торговым объектам в двух крупнейших городах Казахстана мы не видим признаков массового опустения. Напротив, заполняемость остается высокой.
— Депутаты Мажилиса и блогеры говорят о массовом опустении ТРЦ, а ваши данные показывают дефицит качественных площадей в Алматы и Астане. Как объяснить это противоречие?
— Противоречие объясняется разной базой сравнения. Мы анализируем прежде всего качественные торговые площади в Алматы и Астане, где заполняемость остается высокой. Это современные ТРЦ с хорошей локацией, понятной концепцией, сильным составом арендаторов, ресторанной зоной, развлечениями, услугами, детскими форматами и профессиональным управлением. Такие объекты остаются востребованными как у посетителей, так и у сильных брендов — именно поэтому качественных площадей не хватает: в них хотят присутствовать крупные и устойчивые арендаторы.
Другая ситуация может наблюдаться в устаревших или концептуально слабых объектах: торговых домах, небольших ТЦ старого формата или объектах, где предложение ограничено рядами магазинов без понятного позиционирования, сильных брендов, досуга, общественного питания и дополнительных причин для регулярного визита. Именно такие объекты могут сильнее терять трафик и арендаторов, особенно на фоне роста онлайн-торговли и изменения потребительского поведения.
Точно оценить, сколько ТРЦ в такой ситуации могут закрыться или сменить формат в ближайшие 3 года, невозможно. Для этого нужны данные по каждому объекту: заполняемость, посещаемость, финансовая устойчивость арендаторов, долговая нагрузка собственника, структура арендных договоров.
«Устойчивость объектов все больше зависит от ресторанов, развлечений и услуг»
— Если слухи сильно преувеличены, то действительно ли маркетплейсы значительно оттягивают трафик у ТРЦ или онлайн-продажи растут за счет общего увеличения потребления?
— Маркетплейсы действительно являются одним из ключевых факторов трансформации торговых центров. Однако их влияние нельзя сводить только к прямому «оттоку трафика». Онлайн-торговля в первую очередь забирает транзакционные покупки — категории, где для потребителя важны цена, скорость доставки, широкий ассортимент и возможность быстро сравнить предложения: бытовая техника, электроника, товары для дома, косметика, аксессуары, книги, детские товары и часть fashion-сегмента.
Объем розничной торговли в Казахстане вырос с 13,4 трлн тенге в 2021 году до 27,7 трлн тенге в 2025 году, то есть примерно в 2 раза. При этом объем розничной интернет-торговли увеличился значительно быстрее — с 482 млрд тенге до 3,77 трлн тенге за этот же период, а ее доля в рознице выросла с 3,6% до 13,6%. Внутри интернет-торговли основную часть уже формируют маркетплейсы: в 2025 году на них пришлось около 86% продаж через интернет.
При этом важно разделять оборот и посещаемость. Открытая статистика показывает объем продаж, но не трафик ТРЦ, поэтому по ней нельзя точно сказать, сколько именно посетителей торговые центры потеряли из-за маркетплейсов. Часть онлайн-покупок может быть новым потреблением, часть — переносом покупок из офлайна, а часть — замещением покупок, которые раньше совершались не только в ТРЦ, но и в уличной рознице: на рынках и в небольших магазинах.
Для ТРЦ это означает, что товарные категории становятся более чувствительными к конкуренции с интернетом, а устойчивость объектов все больше зависит от ресторанов, развлечений, услуг, детских форматов и других причин для регулярных офлайн-визитов. Роль торговых центров постепенно смещается от места покупки товаров к месту проведения времени, получения услуг и социального взаимодействия.
— Данные Halyk Finance показывают, что продажи промтоваров за январь-май выросли всего на 0,7%, при этом реальные зарплаты казахстанцев в первом квартале 2026 года снизились на 2,3%. Это похоже на проблему не онлайн-конкуренции, а падения покупательной способности. Согласны?
— Согласен частично. Эти данные действительно указывают на давление со стороны покупательной способности: при снижении реальных доходов потребители осторожнее относятся к необязательным покупкам, а непродовольственные категории занимают значимую часть ассортимента ТРЦ.
Однако я бы не противопоставлял этот фактор онлайн-конкуренции — скорее, они работают одновременно. Слабая покупательная способность снижает спрос на товары не первой необходимости: одежду, обувь, электронику, вещи для дома и другие категории, покупку которых потребитель может отложить. А маркетплейсы в этой ситуации дополнительно усиливают ценовую конкуренцию, потому что потребитель начинает активнее сравнивать цены, искать скидки и выбирать более удобный канал покупки.
При этом напрямую переносить общую статистику по непродовольственным товарам на торговые центры нельзя, потому что она не разделяет продажи по форматам торговли: ТРЦ, отдельно стоящие магазины, уличная розница, рынки и онлайн.
«Массовое снижение арендных ставок может повлиять на стоимость актива»
— Насколько выросли арендные ставки в ТРЦ за последние 2 года?
— Единую среднюю динамику арендных ставок в ТРЦ за последние 2 года выделить сложно. Условия аренды формируются индивидуально и зависят от качества объекта, локации, трафика, состава арендаторов, площади помещения, категории арендатора и его роли для конкретного ТРЦ.
Также важно учитывать, что в торговых центрах аренда не всегда строится только на фиксированной ставке за квадратный метр. На практике могут использоваться разные модели: фиксированная аренда, процент от оборота или комбинированная схема, где есть минимальная гарантированная ставка и дополнительная переменная часть, зависящая от продаж арендатора.
Поэтому снижение продаж или трафика не всегда автоматически приводит к пересмотру ставки, но может отражаться на переменной части арендного платежа или становиться предметом индивидуальных переговоров между арендатором и арендодателем.
— Почему владельцы ТРЦ не снижают их при падении объема продаж у арендаторов?
— Во-первых, арендная ставка отражает не только текущий трафик, но и стоимость объекта, долговую нагрузку, операционные расходы, инфляцию, коммунальные и сервисные затраты, а также ожидания собственника по доходности.
Во-вторых, для арендодателя массовое снижение ставок может повлиять на стоимость актива и создать прецедент для всех арендаторов. Поэтому чаще рынок идет не через общее снижение прайс-листа, а через точечные переговоры: временные скидки, арендные каникулы, маркетинговую поддержку, пересмотр процента с оборота, изменение площади или релокацию внутри объекта.
«Площади перераспределяются в пользу форматов, дающих посетителю дополнительную причину для визита»
— Переформатирование ТРЦ в развлекательные и образовательные пространства реально окупается или это временная мера для удержания арендаторов?
— Для ТРЦ переформатирование в развлекательные, детские, образовательные и сервисные пространства уже не временная мера, а часть долгосрочной трансформации. Причем это не только казахстанский, но и общемировой тренд — похожую перестройку в лайфстайл-центры и многофункциональные пространства проходят и традиционные моллы в США.
С точки зрения экономики такие форматы могут окупаться, но не сами по себе. Их эффективность зависит от того, насколько они встроены в общую концепцию ТРЦ. Хороший развлекательный или образовательный якорь должен не просто занимать свободную площадь, а приводить целевую аудиторию, увеличивать время пребывания, поддерживать посещаемость в будние дни и усиливать обороты соседних арендаторов.
Для качественных объектов это инструмент повышения устойчивости и конкурентоспособности. Но для слабых объектов формальная замена магазинов на развлечения или образование без пересмотра концепции, навигации, управления, маркетинга и состава арендаторов может остаться временной мерой и не решить системные проблемы объекта.
— Какие новые форматы вытесняют классический ритейл в ТРЦ?
— Я бы не говорил о массовом вытеснении классического ритейла в ТРЦ. Скорее идет постепенное перераспределение площадей в пользу форматов, которые дают посетителю дополнительную причину для визита.
В первую очередь — это рестораны, фуд-корты, кофейни, развлечения, кинотеатры, детские центры, спортивные и образовательные форматы. Они увеличивают время пребывания в объекте и формируют регулярный трафик, который не всегда напрямую связан с покупкой товаров.
Медицинские услуги и коворкинги тоже могут появляться в ТРЦ, но пока это скорее точечные решения. Их эффективность сильно зависит от локации, транспортной доступности, парковки, планировки, отдельного входа, режима работы и общей концепции объекта.
— На этом фоне строительство новых ТРЦ не останавливается: в 2025 году, по данным БНС РК, было введено 32 новых объекта — больше, чем годом ранее. Что подпитывает этот оптимизм застройщиков и насколько оправданы такие объемы ввода?
— Новые торгово-развлекательные центры в Казахстане продолжают вводиться в эксплуатацию ежегодно. В 2021 году было введено 8 объектов, в 2022 году — 19, в 2023 году — 28. После снижения в 2024 году до 14 объектов в 2025 году показатель снова вырос до 32 объектов.
При этом ввод новых ТРЦ распределяется по стране неравномерно. За 2025 год больше всего объектов было введено в Жамбылской области — 6 ТРЦ. Еще 5 объектов открылись в Кызылординской области. Также заметный ввод пришелся на Туркестанскую область и Астану — по 4 объекта.
Так, например, по заявленным проектам в Алматы ожидаем небольшое потенциальное увеличение объема рынка — около 1%, тогда как в Астане оно может составить порядка 69%.
Кроме того, нельзя забывать, что строительство ТРЦ — это длинный инвестиционный цикл. Объекты, которые вводятся сегодня, как правило, были задуманы, согласованы и профинансированы значительно раньше, поэтому ввод новых площадей не всегда отражает текущую рыночную ситуацию «здесь и сейчас».
— Если тренд сохранится, сколько ТРЦ в Казахстане закроется или сменит формат в ближайшие 3 года?
— Точно оценить невозможно. Но однозначно стоит ожидать, что рынок будет постепенно меняться. Скорее всего, основным сценарием станет не массовое закрытие ТРЦ, а их трансформация: пересмотр состава арендаторов, усиление ресторанных, развлекательных, детских, образовательных и сервисных форматов, а также более активная работа с позиционированием и управлением объектом.
Наибольшее давление, вероятно, будут испытывать устаревшие и концептуально слабые объекты — особенно те, которые зависят преимущественно от стандартной товарной розницы и не дают посетителю дополнительных причин для регулярного визита. Качественные современные ТРЦ, напротив, могут сохранить устойчивый спрос со стороны арендаторов и посетителей.
Поэтому корректнее говорить о дальнейшем расслоении рынка: сильные объекты будут адаптироваться и усиливать свои позиции, а слабые будут вынуждены менять формат, снижать вакантность через новые функции или искать альтернативные сценарии использования площадей.