В Казахстане одной высокой зарплаты недостаточно, чтобы получить одобрение по ипотеке. Банк оценивает сразу несколько факторов – доход, кредитную историю, возраст и текущую долговую нагрузку. Digital Business выяснил у руководителя отдела казахстанского агентства недвижимости и ипотечного брокера Qilt.kz Даулета Ислямова, какие условия могут повлиять на решение банка.
Почему банк может отказать при хорошей зарплате
По словам Даулета Ислямова, на одобрение ипотеки в первую очередь влияют как минимум три фактора: доход, кредитная история и возраст.
«У моего сотрудника был клиент с официальным доходом в 1,3 млн тенге, но последние два месяца компания не перечисляла за него пенсионные отчисления. Пришлось сначала решать этот вопрос. У другого сотрудника был клиент с незамеченной просрочкой всего на 500 тенге, которая при этом тянулась длительное время. Этот вопрос также пришлось решать для получения одобрения», — рассказал эксперт.
При этом условия в разных банках отличаются. Например, по словам Ислямова, в Bereke Bank клиенту могут отказать в ипотеке из-за возраста даже при хорошем доходе и кредитной истории.
На официальном сайте банка сейчас указано, что возраст заемщика по ряду кредитных продуктов должен позволять завершить кредит до достижения пенсионного возраста.
Поэтому утверждать, что существует один набор условий, который гарантирует одобрение ипотеки в любом банке, нельзя.
Какой доход нужен для квартиры за 40 млн тенге
Если ориентироваться на среднюю стоимость квартиры в Астане на левом берегу, около 40 млн тенге, то для стандартной ипотеки, по оценке эксперта, заемщику потребуется официальный доход выше 1,3 млн тенге в месяц и первоначальный взнос – минимум 8 млн тенге.
Чтобы приобрести квартиру стоимостью около 25 млн тенге – это средняя цена на правом и минимальная на левом берегу Астаны, – по стандартной ипотеке заемщику потребуется официальный доход свыше 800 тысяч тенге, а первоначальный взнос – составлять минимум 5 млн тенге.
При этом расчет Ислямова предполагает сразу несколько условий:
- отсутствие действующей кредитной нагрузки;
- хорошая кредитная история;
- подтвержденный официальный доход.
То есть с каждым годом соответствовать требованиям «идеального» клиента банков второго уровня становится все сложнее. Поэтому все чаще казахстанцы обращаются к специалистам по ипотечным программам, которые помогают подобрать подходящий вариант и найти легальные способы повысить шансы на одобрение, даже если финансовый профиль заемщика не соответствует идеальному.
Почему кредиты и рассрочки могут помешать
Один из ключевых показателей для банка – коэффициент долговой нагрузки (КДН). Он показывает, какую долю дохода заемщика занимают обязательные платежи по кредитам.
В Казахстане предельное значение КДН составляет 50%: платежи по займам не должны превышать половину среднемесячного дохода заемщика. При расчете учитываются в том числе потребительские кредиты, автокредиты, микрокредиты и обязательства по кредитным картам.
Ислямов отмечает, что кредитная нагрузка, которая уже перекрывает половину официального дохода, может стать препятствием для получения ипотеки.
«Есть специальные формулы, по которым можно рассчитать, закрыв какой из кредитов вам одобрит нужную для вас сумму», – говорит специалист.
Поэтому перед подачей заявки иногда имеет смысл сначала уменьшить существующую кредитную нагрузку.
А если кредитной истории вообще нет?
Отсутствие кредитов не всегда является преимуществом.
По словам эксперта, если человек никогда не пользовался кредитными продуктами, банку сложнее оценить его финансовую дисциплину.
«Отсутствие кредитной истории совсем для банка не дает понимание финансовой дисциплины клиента, поэтому на такой большой продукт, как ипотека, с первого раза скорее всего придет отказ», – объясняет Ислямов.
С другой стороны, большое количество действующих кредитов или просрочки также могут ухудшить шансы на одобрение.
При этом отсутствие кредитной истории само по себе не означает автоматический отказ: окончательное решение банк принимает с учетом всей информации о заемщике.
ИП сложнее получить ипотеку, чем наемному сотруднику?
Здесь все зависит от конкретного банка и программы.
Для наемного сотрудника одним из основных подтверждений дохода могут быть официальные поступления и пенсионные отчисления. Банки при оценке платежеспособности используют данные о доходах за несколько месяцев; требования конкретного банка зависят от программы.
Для предпринимателей могут применяться другие способы подтверждения дохода. Ислямов отмечает, что есть банки и программы, где финансовый оборот ИП принимается во внимание.
«Есть банки и программы, где прикрепление финоборота от ИП возможно и приветствуется, есть же и те, где мониторинг ведется только по официальным пенсионным отчислениям от ТОО. Второе чаще всего для БВУ более приоритетно», – говорит эксперт.
При этом на практике требования к ИП могут существенно различаться. Например, Bereke Bank для некоторых кредитных продуктов указывает в качестве подтверждения дохода налоговую декларацию ИП за последние два года, включая последние шесть месяцев.
Как самому примерно оценить свои шансы
Ислямов приводит один из используемых на практике ориентиров для предварительной оценки платежеспособности.
По его словам, в определенных случаях можно взять среднемесячную сумму пенсионных отчислений за последние шесть месяцев и умножить ее на пять. Полученная сумма может использоваться как ориентир максимально допустимого ежемесячного платежа – после вычета действующей кредитной нагрузки.
Например, если среднемесячные пенсионные отчисления составляют 100 тысяч тенге, ориентир платежа по такой формуле составит 500 тысяч тенге. Но это не универсальная формула одобрения ипотеки: конкретный банк рассчитывает доход и КДН по своим правилам и с учетом нормативных требований.
В действующих правилах оценки дохода действительно используются данные за последние шесть месяцев, а КДН рассчитывается исходя из соотношения обязательных платежей к доходу.
Что проверить перед подачей заявки
Чтобы не получить отказ из-за очевидных проблем, эксперт советует заранее посмотреть на несколько показателей:
- Доход. Он должен быть подтвержден и соответствовать сумме кредита.
- Кредитную историю. Просрочки и проблемные займы могут существенно повлиять на решение.
- Кредитную нагрузку. Чем больше действующих обязательств, тем меньше возможностей для нового кредита.
- Возраст. У банков могут быть ограничения, причем они отличаются в зависимости от программы.
- Первоначальный взнос. Чем больше собственных средств заемщик вносит за квартиру, тем меньше сумма кредита.
«С каждым годом стать «идеальным» клиентом для банков второго уровня становится все сложнее», – считает Ислямов.
При этом он отмечает, что заемщик может самостоятельно разобраться в требованиях разных банков либо обратиться к специалисту, который подберет подходящую программу с учетом его финансовой ситуации.
Посмотреть эту публикацию в InstagramПубликация от Ипотека БЕЗ ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО ВЗНОСА АСТАНА • Qilt.kz (@ipoteka.qilt.kz)
Важно, что даже соответствие всем перечисленным критериям не гарантирует автоматического одобрения ипотеки. Окончательное решение принимается банком после проверки заемщика и объекта недвижимости. Это прямо отмечают и сами банки в условиях кредитования.