Рынок Казахстана лишился своего главного финансового допинга - ежегодного притока в 1 триллион тенге пенсионных излишков. И произошло это на фоне того, что в первом квартале 2026 года количество заявок на ипотеку в стране сократилось сразу на 21%.
Сейчас перед тысячами казахстанских семей дилемма: пытаться запрыгнуть в уходящий поезд и покупать жилье прямо сейчас, или разумнее переждать шторм на депозитах в надежде на скорое падение цен? Прогноз развития событий специально для Digital Business озвучил известный экономист Рахимбек Абдрахманов.
Обвала цен не жди
Иллюзия покупателей сегодня связана с ожиданием того, что вслед за падением спроса застройщики начнут массово распродавать квартиры со скидками. Рахимбек Абдрахманов уверен, что масштабного обрушения цен, аналогичного глубокому кризису 2008 - 2009 годов, в Казахстане не произойдет.
«Наиболее вероятным сценарием является не обвал цен, а замедление их роста. Массового падения цен ожидать не стоит, но и темпы их роста будут значительно ниже, чем в период активного использования пенсионных накоплений. Мы видели, что за счет активов ЕНПФ на рынок жилья поступал в среднем триллион тенге в год. Теперь этот поток заметно уменьшится. Спрос в любом случае начнет существенно сжиматься.
Это тревожный сигнал. Скорее всего, многие застройщики начнут откладывать запуск новых проектов. В результате предложение жилья также будет сокращаться, что и будет сдерживать снижение цен», - пояснил специалист.
Собеседник добавляет, что вторым щитом для рынка недвижимости в Алматы и Астане останется стабильный миграционный приток из регионов. Проще говоря: хронический дефицит квадратных метров в мегаполисах просто не позволит стоимости недвижимости пойти вниз.
Коммерческие займы
Определенные надежды покупатели возлагают на анонсированные АРРФР послабления. С июля текущего года годовую эффективную ставку по коммерческой ипотеке в банках планируют снизить до 20%.
Но по словам экономиста, для большинства казахстанских семей эта мера останется лишь рекламным буклетом. Чтобы рассчитывать на эти 20%, заемщик обязан принести в банк не менее 30% первоначального взноса наличными. Для покупки рядовой квартиры в Алматы или Астане стоимостью 30 миллионов тенге семье нужно где-то найти сразу 9 миллионов тенге чистыми. При текущих темпах падения реальных доходов населения накопить такую сумму «с нуля» без помощи пенсионных излишков - задача для многих невыполнимая.
Покупать сейчас или ждать?
Собеседник обращает внимание на анализ долгосрочных трендов. Он показывает, что недвижимость в Казахстане остается единственным надежным активом для защиты семейного капитала.
Абдрахманов показывает следующие данные: что за последние 10 лет квадратные метры в Астане подорожали более чем в два раза, в то время как накопленная реальная доходность ЕНПФ за этот же огромный период составила всего около 4,3% (или символические 0,42% в год). Жилье росло в цене в 25 - 27 раз быстрее, чем пенсионный фонд приумножал деньги пассивных вкладчиков.
Стратегия «переждать и подкопить» сегодня работает против покупателя. Жилищное неравенство в стране будет только нарастать, а доступность квадратных метров для рядовых граждан - падать.
Иначе говоря: если у вас есть ресурсы, одобренная ипотека или собран необходимый первоначальный взнос - покупать квартиру нужно сейчас. Охлаждение рынка выразится лишь в том, что жилье перестанет дорожать шоковыми темпами, но дешевле, чем сегодня, оно уже не станет.