Рынок недвижимости штормит. Коммерческая ипотека под 20% годовых кажется неподъемной, лимиты по госпрограммам пересматриваются, а застройщики жалуются на введение НДС и удорожание стройматериалов. На фоне этого в кулуарах все чаще говорят о надвигающемся кризисе и закрытии небольших строительных компаний. Но так ли все плохо на самом деле?
Digital Business поговорил с экспертом в сфере недвижимости Вячеславом Лазаревым об истинных причинах роста цен, скрытой экономике рассрочек, реальной маржинальности девелоперов и о том, почему на фундаменте все еще можно заработать до 40% годовых.
Об эксперте
Вячеслав Лазарев — генеральный директор группы компаний «VAO», директор ОЮЛ «Союз строителей» в г. Астане, председатель отраслевого совета «Строительство и земельные отношения» Палаты предпринимателей (РПП) «Атамекен». Эксперт с многолетним опытом в девелопменте и структурировании сделок с недвижимостью.
«Коммерческая ипотека под 20% охватывает лишь малую часть рынка»
— Вячеслав, информационный фон вокруг недвижимости сейчас довольно напряженный: ставки по коммерческой ипотеке доходят до 20%, часто говорят о жестких лимитах по госпрограммам. Насколько эта картина соответствует реальности и действительно ли рынок остался без доступных денег?
— Давайте разбираться с цифрами, потому что вокруг ипотеки много мифов. Важно отметить — в Казахстане доля сделок, оформляемых через ипотеку, составляет всего около 30%. То есть каждая третья квартира. Много ли это? Для сравнения: в США до 80% всех сделок проходят через ипотеку. Потенциал нашего ипотечного портфеля далеко не исчерпан.
Теперь о том, что госпрограммы якобы сокращаются. Это абсолютно не так. В структуре всей ипотеки в стране 65% выдает один банк — государственный «Отбасы банк». Из этого объема половина приходится на госпрограммы (такие как «Наурыз», «Отау» и др.), а вторая половина — на их собственные промежуточные займы (схемы 50/50 и 30/70).
Только вдумайтесь в объемы финансирования: ежегодно на программу «Наурыз» и другие продукты («Умай», «Зеленая ипотека») выделяется колоссальный объем средств — в сумме это порядка 400 миллиардов тенге. Еще 100 миллиардов традиционно дает Национальный банк на программу «7-20-25». Итого полтриллиона тенге ежегодно вливается в рынок через государственные и квазигосударственные каналы. Это закрывает почти половину всего ипотечного спроса в стране.
На долю той самой дорогой коммерческой ипотеки под 20% остается всего 25–27% рынка. И работает она, как правило, на вторичном жилье, так как госпрограммы нацелены на первичку. Более того, коммерческие банки (Freedom, БЦК, Halyk) сейчас активно готовят совместные программы с застройщиками, чтобы субсидировать ставку. Благодаря поправке в Закон РК «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан» и банковское законодательство, они теперь тоже могут работать в системе жилищно-строительных сбережений: клиент кладет деньги на депозит, и вместо получения вознаграждения по нему, банк снижает ставку по кредиту. Это серьезно изменит правила игры.
— Но если прямая ипотека — это всего 30% сделок, откуда у остальных 70% людей деньги на покупку? Кто формирует основной спрос?
— Прямой покупатель первички — это чаще всего молодые семьи возрастом 30-35 лет, которые используют государственные программы. Но здесь есть важный нюанс, о котором часто забывают аналитики.
Когда говорим про 30% ипотеки, мы берем сухую статистику. А как это работает в жизни? Человек продает свою старую квартиру на вторичном рынке. Покупатель этой «вторички» берет ипотеку. Продавец забирает эти деньги, добавляет свои накопления и идет покупать новую квартиру на первичном рынке уже за наличный расчет. То есть это те же самые ипотечные деньги, которые запустили цепочку сделок.
Поэтому реальный вес ипотечного капитала на рынке не 30%, а минимум 50-60%. Что касается соотношения, то примерно 40% продаж приходится на первичный рынок и 60% — на вторичный.
Рекорды продаж и маржа застройщиков в 10%
— Если с финансированием ситуация стабильнее, чем кажется, как это отражается на реальных продажах? В конце прошлого года мы видели настоящий ажиотаж. Ждать ли теперь резкого спада сделок?
— Если мы посмотрим на конец прошлого года, особенно на декабрь, рынок показал рекордные цифры — более 600 тысяч сделок купли-продажи по стране. Это уровень ажиотажного 2021 года, когда людям разрешили снимать пенсионные излишки. Чем был обусловлен этот всплеск? Люди понимали, что себестоимость строительства растет, курсовая разница давит, и цены неизбежно пойдут вверх.
После рекордного декабря закономерно произошел спад — сработал эффект высокой базы. Но сейчас рынок восстанавливается. Тем более запущены новые транши по госпрограммам. Глобального падения спроса мы не увидим, потому что фундаментальный спрос огромен. В крупные города, такие как Астана, ежегодно приезжают 20-30 тысяч человек. Уровень обеспеченности жильем в РК составляет 24 квадратных метра на человека при средней комфортной норме в 30 «квадратов». Нам есть куда расти.
— При этом застройщики жалуются на рост себестоимости и введение НДС. Какова сейчас реальная чистая прибыль девелоперов в комфорт-классе и как это отразится на ценах для конечного покупателя?
— Рентабельность действительно серьезно снизилась. Факторов для удешевления просто нет: застройщики теперь платят НДС, земля дорожает, участки с подведенными сетями стоят огромных денег. Плюс мы на 50% зависим от импортных стройматериалов из Китая и РФ.
Цена продажи за прошлый год выросла в среднем на 16%, а вот себестоимость строительства подскочила минимум на 20%. Если говорить о реальной чистой прибыли в сегменте «комфорт», то сегодня это около 30-40 тысяч тенге с одного квадратного метра. В процентном соотношении маржинальность застройщика составляет всего 7-10%.
У бизнеса два пути: либо снижать издержки (оптимизировать процессы без потери качества), либо повышать цены. И застройщики пойдут вторым путем. Буду откровенен: цены на недвижимость в Казахстане — одни из самых доступных, если сравнивать со странами с похожей экономикой (от Ташкента до Баку и стран Балтии). Стратегически цены будут расти. Прогнозы — дело неблагодарное, но рынок прозрачен: по нашим данным, до конца года рост цен составит порядка 12%.
Скрытая экономика рассрочек и Trade-in
— На фоне роста цен девелоперы массово предлагают собственные рассрочки и инструменты Trade-in. В чем скрытая экономика этих предложений для покупателя?
— Важно понимать, что любая рассрочка стоит денег. Купить квартиру за наличные здесь и сейчас или платить за нее три года — это разные цены. Застройщик закладывает в стоимость квадратного метра как минимум ставку инфляции. Это удорожание примерно на 12-15% ежегодно. Рассрочка делается не для того, чтобы сделать жилье дешевле, а для того, чтобы охватить тех клиентов, которые по каким-то причинам не могут пройти скоринг в банках.
Что касается Trade-in (обмен старого жилья на новое), то это всегда существенное дисконтирование вашей недвижимости. Если клиент вообще не хочет заморачиваться с продажей — это его вариант. Но если хотите продать старую квартиру выгодно, Trade-in не подойдет. Более того, с точки зрения закона о долевом участии, провести классический прямой обмен (взаимозачет машины или квартиры на новостройку) легально почти невозможно. Деньги в любом случае должны официально поступить на счет застройщика.
«Работать малым компаниям сейчас очень сложно»
— Если маржинальность падает, означает ли это, что небольшие строительные компании просто не переживут этот год и уйдут с рынка?
— Рынок действительно очищается. Работать малым компаниям сейчас очень сложно из-за ужесточения законодательства. Но монополизация рынка — всегда плохо для покупателя. Чем меньше конкуренция, тем выше цены. Крупные игроки продают не просто бетон, они продают свою репутацию и спокойствие клиента, за что берут премию к рынку.
Небольшие застройщики очень полезны — они сдерживают цены. У них квадратный метр может стоить на 20% дешевле при аналогичном качестве, потому что им нужно нарабатывать репутацию. Но здесь критически важно проверять документы. Зайдите на портал Казахстанской жилищной компании (КЖК) —homeportal. kz. Там есть список всех официальных проектов. Если маленький застройщик получил гарантию КЖК, значит, он прошел жесточайший финансовый мониторинг. У него можно смело покупать.
— Как покупателю распознать компанию, которая находится в предбанкротном состоянии?
— Главный красный флаг — продажа квартир по всяким «предварительным договорам», «договорам бронирования» или «инвестирования». В Казахстане легален только один формат на этапе стройки — Договор долевого участия (ДДУ) с обязательной регистрацией в местном исполнительном органе.
Если вам предлагают любые другие схемы или «взаимозачеты» через подрядчиков — это огромный риск.
У компании банально нет разрешения на привлечение денег дольщиков. Бегите оттуда, даже если на стройплощадке активно работают краны. Видимость стройки — не гарантия того, что вы получите ключи.
Куда вложить $100-200 тысяч в 2026 году?
— Финальный вопрос. Если у человека есть свободный кэш, скажем, 100-200 тысяч долларов, стоит ли сейчас вкладывать их в первичный бетон, или при текущих высоких ставках по депозитам это бессмысленно?
— Я 100% советую вкладывать в фундамент. Но только в проекты с гарантией КЖК, где государство страхует завершение строительства.
Смотрите на математику: вы заходите на этапе котлована по цене 310-380 тысяч тенге за квадрат. Ждете год-полтора, дом сдается в эксплуатацию, и вы продаете этот же квадрат по 520-560 тысяч тенге. Никаких ремонтов делать не нужно. Капитализация составляет 30-40% за цикл проекта. Это в два раза выше любой ставки по банковскому депозиту. А если договориться с застройщиком о рассрочке и не вносить всю сумму сразу, доходность на вложенный капитал может достигать и 50%. В нашей компании около 30% клиентов —именно такие инвесторы.
Если же вы покупаете свою первую квартиру для жизни — однозначно используйте госпрограммы с первоначальным взносом в 20% и ставкой 9%. Это лучшие условия на рынке.
— А что делать тем, кто не может брать классическую ипотеку по религиозным убеждениям?
— Для них сейчас готовится отличный инструмент. Я лично участвую в разработке программы исламской ипотеки совместно с ассоциацией исламского финансирования и «Отбасы банком». Механизм называется «Иджара» (Ijarah) —это аренда с последующим выкупом. Он полностью соответствует нормам шариата, так как не подразумевает ссудного процента. Это откроет рынок для миллионов верующих казахстанцев, которые раньше были отрезаны от ипотеки. Но это большая тема, которую мы обязательно подробно разберем в следующий раз.