Эксперт рассказал, как казахстанцам покупать жилье и не терять деньги
В 2025 году правила для застройщиков в Казахстане заметно ужесточились. Теперь привлекать деньги дольщиков можно только через электронный договор в системе «Казреестр» и за безналичный расчет – любые «серые» схемы, включая предварительные соглашения, запрещены. Кроме того, нельзя рекламировать строящиеся объекты, у которых нет разрешения на привлечение дольщиков или гарантии Казахстанской Жилищной Компании (КЖК). Сегодня эта дочерняя организация холдинга «Байтерек» вносит большой вклад в «обеление» и оцифровку рынка жилищного строительства.
Как контролируется целевое использование средств дольщиков? Что нужно делать при возникновении проблем с застройщиком? Какие инструменты помогут выявить недобросовестные компании? Об этом и многом другом специально для Digital Business рассказал председатель правления КЖК Алтай Куздибаев.
«В среднем на одного казахстанца приходится чуть больше 25 кв. м от общего объема жилого фонда»
– Алтай Шоканович, расскажите, в чем сейчас заключается основная задача КЖК?
– Главная цель – обеспечить казахстанцев доступным жильем, у которого будет надежный застройщик и адекватная цена. Для этого КЖК работает по 7 основным направлениям.
Первое – гарантирование долевого жилищного строительства. Это дает право строительной компании продавать квартиры дольщикам с котлована, а покупателю – гарантированное завершение строительства, даже если застройщик обанкротится. В таких случаях КЖК берет проект под свой контроль: меняет строительную компанию и выделяет дополнительное финансирование, чтобы выполнить обязательства перед дольщиками.
Второе – финансирование проектов комплексной застройки. Это когда вместе с жилыми домами возводят дороги, инженерные сети, школы, детские сады и другую социальную инфраструктуру. КЖК может профинансировать такие объекты до 30% от их общей стоимости.
Третье – субсидирование коммерческих кредитов застройщиков. Благодаря этому бизнес берет займ в банке, но платит по нему только часть процентной ставки. При этом есть обязательное условие: не менее 50% построенного жилья необходимо реализовать в социальном сегменте по нормативам и цене, утвержденным Министерством промышленности и строительства РК. Остальное доплачивает государство через инструменты КЖК. Это помогает снизить финансовую нагрузку на девелопера, что уменьшает риск банкротства и позволяет перенаправить больше собственных средств на строительство объектов.
Четвертое – финансирование акиматов через выкуп их облигаций на возвратной основе. Работает это так: акиматы выпускают ценные долговые бумаги, а КЖК их выкупает. Полученные средства перенаправляются на строительство кредитного и арендного жилья для граждан Казахстана и кандасов, а также для сотрудников государственных и частных организаций по специальным соглашениям. Еще часть финансирования идет на строительство инженерно-коммунальной инфраструктуры – дорог, сетей водоснабжения, электричества и других коммуникаций.
Финансирование через облигации предполагает обязательный возврат средств, что усиливает финансовую дисциплину и заставляет акиматы внимательнее отбирать проекты.
Пятое – предоставление арендного жилья с правом выкупа. Это программа для казахстанцев и кандасов, стоящих в очереди на получение социального жилья. Программа предусматривает возможность аренды жилья без первоначального взноса с последующим выкупом. Условия льготные: ставка – 3,1% годовых, срок – до 20 лет, при этом квартиру можно выкупить досрочно.
Шестое – развитие собственных ипотечных продуктов. В их числе – программа «Орда Аймақ», запущенная в 2025 году для строящихся объектов с гарантией КЖК в регионах. Сумма займа по ней варьируется от 2 до 75 млн тенге, срок – до 20 лет, первоначальный взнос составляет от 20%, а ставка – 15,9% годовых. При этом залогом выступает сама квартира. Подать заявку можно через агентов Отбасы банк. Сегодня в этой программе участвуют 7 жилых комплексов в Усть-Каменогорске, Костанае, Жезказгане, Кокшетау и Актобе.
Седьмое – реализация национального проекта «Модернизация энергетического и коммунального секторов» (МЭКС). С 2025 года КЖК выступает его финансовым оператором и поддерживает коммунальные предприятия по двум направлением: выкуп облигаций акиматов для компаний с государственным участием и через субсидирование кредитов частных предприятий. Проект рассчитан до 2029 года и предусматривает масштабное обновление изношенных и аварийных коммунальных сетей.
– Какой объем поддержки рынка жилищного рынка через КЖК был в прошлом году?
– Более 707 млрд тенге. В разрезе направлений финансирование распределили следующим образом:
- На строительство кредитного жилья через акиматы направлено 140,2 млрд тенге. Это позволило построить 13,3 тыс. квартир.
- На арендное жилье через акиматы выделили 150,4 млрд тенге и построили 9,4 тыс. квартир.
- Еще 87,8 млрд тенге направили на развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры через акиматы, а 29,3 млрд тенге – на реализацию нацпроекта «МЭКС».
- Крупнейшее направление – гарантирование долевого строительства. На него пришлось 277,1 млрд тенге, в рамках которых защищены вклады около 10 тыс. дольщиков в 38 проектах.
- Кроме того, 20,6 млрд тенге направлено на приобретение арендного жилья с правом выкупа – это 982 квартиры общей площадью 57 тыс. кв.м.
- Еще 1,9 млрд тенге проинвестированы в проекты комплексной застройки в регионах.
За прошлый год по линии КЖК ввели около 3 млн квадратных метров жилья – 35,6 тысяч квартир. Это примерно 22% от доли казахстанского рынка многоквартирного жилья.
– Сколько объектов долевого строительства сегодня находится под вашей гарантией?
– 49 жилищных комплексов или 13 025 квартир стоимостью 363,1 млрд тенге. 44 из них – на стадии строительства, остальные 5 находятся на этапе ввода в эксплуатацию. Большая часть объектов находится в крупных городах. В Астане – 23, в Алматы и Шымкенте – по 8. Всего с 2017 года КЖК выдала гарантии на общую сумму 1,5 трлн тенге по 293 объектам или более 78 тысяч квартир.
– Достаточен ли текущий объем строительства для удовлетворения спроса?
– Мы отслеживаем показатель обеспеченности жильем в нашей республике: в среднем на одного казахстанца приходится чуть больше 25 кв. м от общего объема жилого фонда. Однако по нормативам ООН целевой уровень составляет 30 кв. м. Это означает, что нам есть куда расти.
«За незаконное привлечение средств дольщиков придется заплатить до 2000 МРП»
– Расскажите о законных способах привлечения средств дольщиков в РК.
– В Казахстане есть три легальных способа привлечения средств дольщиков. Первый – гарантия КЖК. Второй – разрешение акимата при участии банка второго уровня, который финансирует строительство, что подтверждается кредитным договором. Третий вариант – тоже разрешение акимата, но только после того, как застройщик построит каркас здания.
– Насколько сложно застройщику получить гарантию КЖК?
– Этот процесс максимально оцифрован. Застройщик подает заявку онлайн на Жилищном портале, ее рассмотрение занимает до 20 рабочих дней. За это время мы проводим комплексную проверку: анализируем опыт и финансовое состояние компании, юридическую чистоту проекта, наличие долгов или судебных разбирательств. Также необходимо отметить, что взнос для застройщиков из регионов на первую гарантию – 0%.
– В 2025 году требования к застройщикам ужесточили. Что изменилось для них?
– КЖК совместно с Министерством промышленности и строительства РК проделали большую работу для «обеления» рынка долевого строительства, а также защиты прав дольщиков.
Теперь запрещены любые предварительные соглашения, кроме договора долевого участия с обязательной регистрацией в «Казреестре». Банки не отправят деньги застройщику, если не увидят договор в этой системе. Кроме того, с 2026 года все платежи переведены в безналичный формат. К слову, за первые четыре месяца 2026-го более 10 тысяч объектов были проверены через систему «Казреестр».
Серьезно выросли штрафы. За незаконное привлечение средств дольщиков придется заплатить до 2000 МРП за каждый факт нарушения, а за рекламу строящегося жилья без разрешения на привлечение дольщиков – до 1000 МРП.
– Каким образом КЖК контролирует целевое использование средств дольщиков?
– Контроль идет на всех этапах реализации проекта. Мы отслеживаем финансовые потоки, смотрим, как соблюдается график строительства, и проверяем выполнение ключевых этапов работ.
Важное уточнение: каждая выплата осуществляется поэтапно, по мере того, как продвигается стройка. Кроме того, в каждом проекте участвует независимая инжиниринговая компания, которая контролирует качество строительства и подтверждает, что средства используются по назначению.
– Как происходит реализация гарантийных случаев в Казахстане?
– Они возникают в трех случаях: если застройщик вовремя не сдал в эксплуатацию жилье, использовал денежные средства дольщиков не по назначению или стал банкротом.
За 9 лет работы системы гарантирования было всего четыре таких прецедента – в Астане, Шымкенте, Усть-Каменогорске и Атырау. По разным причинам в этих городах не были достроены 784 квартиры, ожидают свое жилье 518 дольщиков.
Первый гарантийный кейс произошел в 2023 году в Атырау. Речь идет о строительстве четырех девятиэтажных домов бизнес-класса в микрорайоне Нурсая. На реализацию этого проекта стоимостью 4,8 млрд тенге КЖК выдала гарантию двум компаниям. Они должны были закончить строительство к 1 сентября 2022 года. Однако сроки сдвигались трижды.
Когда стало ясно, что объект серьезно отстает от графика, запустили гарантийный механизм и сменили застройщика, который сдал объект в эксплуатацию через год. В результате – все 120 дольщиков получили ключи от своих квартир.
«Любое инвестиционное решение имеет риски»
– Каков алгоритм действий дольщика при возникновении проблем с застройщиком?
- Проверьте наличие зарегистрированного договора в Личном кабинете дольщика Жилищного портала.
- Зафиксируйте на фото/видео текущее состояние объекта, соберите все квитанции об оплате, сделайте копию договора и скриншоты переписки с представителями компании.
- Направьте застройщику официальную досудебную претензию. В ней четко укажите требования: выплату неустойки, устранение дефектов или расторжение договора.
- Обратитесь в госорганы. Если застройщик игнорирует претензию, напишите жалобу в Управление градостроительного контроля (ГАСК) или прокуратуру. Они обязаны инициировать проверку.
- Подайте в суд с требованием возврата денег, выплаты штрафов, компенсации морального вреда и судебных издержек. Если проект имеет гарантию КЖК, то мы автоматически подключимся к решению проблемы и завершению строительства.
– Какие риски остаются у дольщика даже при наличии гарантии КЖК?
– Любое инвестиционное решение имеет риски. Прежде всего, это может быть связано с возможной пролонгацией сроков строительства, по закону – до 5 месяцев.
Кроме того, при наступлении гарантийного случая может потребоваться время для актуализации проектно-сметной документации, технических условий и документов от местных исполнительных органов, что также влияет на сроки завершения строительства. В общем, в таких случаях КЖК гарантирует завершение строительства, вопрос только в сроках.
– Какие меры применяются для предотвращения появления новых проблемных объектов?
– Мы разработали информационную систему Жилищный портал – homeportal.kz. Здесь можно проверить застройщика и узнать, есть ли у него разрешение на привлечение денег дольщиков. Кроме того, в личном кабинете участники долевого строительства могут убедиться, что их договор официально зарегистрирован в системе «Казреестр». На портале работает онлайн-центр поддержки дольщиков и чат-бот iBota на базе искусственного интеллекта. Он отвечает на вопросы о покупке строящегося жилья и объясняет, как работает законодательство в этой сфере.
Также пользователям доступны на сайте полезные материалы: видеоинструкции, статьи и советы о том, как не стать обманутым дольщиком. Для удобства сервис интегрирован в eGov Mobile и приложения четырех крупных казахстанских банков.
В 2025 году услугой проверки застройщиков воспользовались более 1,8 млн человек. Всего с момента запуска платформу посетили около 3,4 млн казахстанцев.
Результаты оцифровки отрасли очевидны: за последние 8 лет доля «серого» рынка снизилась с 80% до 62,5%. Мы продолжаем развивать Жилищный портал, который вскоре станет полноценным аналитическим центром, показывающим ключевые параметры рынка: среднюю площадь и стоимость жилья в разрезе регионов, темпы реализации объектов, сроки строительства, а также детализированную характеристику жилых комплексов.
– Дайте несколько практических советов, как дольщикам обезопасить себя при выборе застройщика?
– Главное правило – всегда проверять объект перед покупкой. Нужно убедиться, что у жилого комплекса есть либо гарантия КЖК, либо разрешение акимата. Это можно сделать через homeportal.kz или через eGov Mobile или банковские приложения.
Также важно уточнить опыт застройщика и убедиться, что именно ваша очередь строительства имеет все разрешения – иногда они есть только у части проекта. Такая проверка занимает несколько минут, но может сэкономить годы ожидания и большие деньги.