«Себестоимости в 150 тысяч тенге за квадрат не бывает». Президент Ассоциации застройщиков Казахстана о новом Строительном кодексе и ценах на жилье
С 1 июля 2026 года в Казахстане вступает в силу новый Строительный кодекс. Гарантийные сроки на жилье увеличены с двух до пяти лет, к приемке домов возвращаются ГАСК и МЧС, а подозрительные компании лишатся лицензий. При этом рынок первичной недвижимости штормит: за 2025 год цены выросли на 17,5%, а спрос в начале 2026-го резко просел.
Digital Business поговорил с президентом Ассоциации застройщиков Казахстана Виктором Микрюковым о том, чего ждать от нового кодекса покупателям и застройщикам, как изменения в НДС и налоговом администрировании отразятся на ценах на жилье и сработает ли скорое подключение БВУ к системе жилстройсбережений.
«Без активности покупателей ситуацию изменить сложно»
— Новый Строительный кодекс вступает в силу с 1 июля 2026 года. Ваша ассоциация участвовала в рабочей группе. Что удалось отстоять, а где пришлось уступить?
— При обсуждении проекта кодекса были горячие споры. Что получилось реализовать? Вместе с министерством промышленности и строительства и депутатами удалось найти баланс интересов по гарантийным срокам. Они увеличены с двух до пяти лет, но при этом приняты исключения, которые не обременяют строительные компании чрезмерно.
Застройщик не должен нести ответственность, например, за дверные ручки в течение пяти лет. Это вопрос эксплуатации: если пользоваться неправильно, любая фурнитура выйдет из строя.
— Для кого эти условия комфортные: для застройщиков или для граждан?
— Для всех сторон. Граждане получили увеличенные сроки и конкретику: что именно покрывает гарантия. Застройщиков при этом не перегрузили обязательствами.
Фото: Катерина Малама
— На что конкретно распространяется пятилетняя гарантия? Ведь большинство квартир продаются в черновой отделке.
— Здесь важно разделение. Есть элементы, которые не требуют обслуживания: каркас здания, кровля и фасады. На них гарантия составляет 10 лет. А есть то, что эксплуатируется и обслуживается: подъезды с чистовой отделкой, насосное оборудование и так далее. Там гарантийные сроки не могут превышать пяти лет.
Этот срок распространяется, например, на дефекты окон: продувание и промерзание. Или на шумоизоляцию, не соответствующую нормам. Такие недостатки застройщик обязан устранить в течение пяти лет.
— Если с окон дует или слышно шорохи в соседней квартире, покупатель обращается сразу в суд или к застройщику?
— Сначала к застройщику. Если компания не реагирует, тогда можно идти в суд. Таких случаев уже немало, особенно с небольшими компаниями.
— Стоит ли ожидать массовых обращений в суды? Как это повлияет на качество жилья?
— Число граждан, которые отстаивают свои права через суд, растет. И мы считаем это правильным. Без активности покупателей изменить ситуацию на рынке сложно. Не все застройщики готовы оперативно устранять брак и работать над качеством.
Сейчас появляются компании, которые профессионально принимают квартиры от застройщика. Они осматривают жилье, фиксируют недостатки и составляют дефектный акт. Такая услуга набирает популярность. Человек, не знающий строительных норм, может не заметить, например, кривизну стен, а потом потратить 20 мешков смеси на выравнивание. Специалисты это выявят, и с актом уже можно обращаться к застройщику.
Фото: Катерина Малама
«Будет чистка рынка от „левых“ фирм»
— Кроме увеличения гарантийных сроков, что еще важного в новом Строительном кодексе для бизнеса и для потребителей?
— Следующее изменение отчасти позитивное для граждан, но негативное для бизнеса. Это возврат к полноценной приемке жилья при вводе в эксплуатацию. Теперь в ней снова участвуют ГАСК и МЧС. Для покупателей плюс в том, что объекты будут проверяться тщательнее, появится дополнительная ответственность со стороны госорганов. Для строительных компаний минус в том, что возникают коррупционные риски, когда кто-то будет пытаться договориться.
Кроме того, создается автоматизированный реестр лицензиатов. Это важно, особенно для участников госзакупок, потому что компаний с лицензиями расплодилось слишком много. На порталах мы видим фирмы, которые из себя ничего не представляют: нет ни кадров, ни материальной базы. Только лицензия, не соответствующая действительности.
С 1 июля, когда кодекс вступит в силу, реестр заработает. Компании, у которых нет инженерно-технических работников нужной категории или материальной базы, лишатся лицензий. По сути, это будет чистка рынка от «левых» фирм.
— Сколько сейчас таких компаний на рынке?
— До 90%. Всего лицензии получили более 60 тысяч компаний. Но реально работают из них порядка 10%. Остальные оформили лицензию по принципу «а вдруг пригодится». Это мешает отрасли и искажает статистику.
— Все эти изменения означают дополнительные расходы для застройщиков. Как это отразится на цене квадратного метра?
— Полагаю, изменения в кодексе на стоимость существенно не повлияют. Если бы гарантийные сроки увеличили до 10 лет на все элементы здания, тогда да, цена бы выросла ощутимо. А в нынешнем виде ситуация сбалансированная, дополнительные проверки удорожания не подразумевают.
Мы изначально считали, что строительный бизнес должен работать по закону. Все эти договоренности и коррупционные схемы мы не признаем и не хотим, чтобы они возникали.
«Многие строительные компании поспешно начали повышать стоимость в 2025 году»
— Давайте про НДС. Застройщики теперь платят 16%. Есть уже какие-то данные? Как это отражается на объемах строительства и ценах?
— Начну с главного. НДС 16% — это не налог для застройщика. Это налог для покупателя. Когда вы приобретаете хлеб, НДС уже в цене. Есть тезис, что прежние льготы по НДС давали при условии, что цены будут зафиксированы. Но за период с 2009 по 2025 год инфляция превысила 60%. Те 12% были «съедены» еще в 2011–2012 годах.
Что касается текущей ситуации, декабрь прошлого года ярко показал последствия пересмотра НДС. Многие строительные компании, на наш взгляд поспешно, начали повышать стоимость квадратного метра. В итоге за 2025 год цены выросли на 17,5%.
Мы считаем, что рост можно было сдержать и получить больший объем спроса. Январь-февраль показывают, что спрос довольно сильно проседает. Многие компании не могут реализовать свои квартиры. Если бы придержали цену, было бы проще. При этом изменения, связанные с НДС, будут отыгрываться в будущем. В зависимости от спроса цена продолжит расти: в прошлом году НДС был отыгран не полностью.
— Что еще, помимо НДС, сегодня влияет на рынок?
— Изменения в налоговом администрировании. Строительные компании больше не смогут принять к вычету суммы по работам с подрядчиками на упрощенном режиме. Сейчас стройка делает жесткий разворот, рынок прилично трясет: подходы к работе с подрядчиками полностью пересматриваются.
Фото: Катерина Малама
Все подрядчики, которые были на «упрощенке», теперь переходят с ИП на ТОО. Налоговая нагрузка на них растет, поэтому стоимость услуг — монолитные работы, каменная кладка, электрика — дорожает на 30–40%. Это отразится на себестоимости, а значит, и на цене продажи. Текущий уровень маржи не позволит застройщикам компенсировать рост затрат за счет своей прибыли.
«Себестоимость 150 тысяч за квадратный метр не бывает»
— С августа 2025 года продажи на этапе долевого участия без гарантии единого оператора КЖК и участия банка, а также только за безналичный расчет запрещены. Как это поменяло бизнес-модель застройщиков?
— Основные сдвиги происходят уже в этом году: введены и апробируются безналичные расчеты при покупке жилья. Банки только сейчас доработали свои системы.
Но мы видим, что многие застройщики перешли на расчеты за наличные. Они пытаются обойти систему, убеждают граждан покупать за наличку.
— Какие схемы используют?
— Разные, в зависимости от предпочтений покупателя. Например, предлагают заключить инвестиционные соглашения. По ним вы якобы во что-то вкладываете деньги, и результатом договора является получение финансов, но не квартиры. А к этому договору составляют дополнительное соглашение, по которому покупателю якобы в последующем передадут квадратные метры. После завершения строительства инвестиционный договор трансформируется в договор купли-продажи.
Такая сделка маскирует реальные последствия. Дольщики могут требовать только то, что предусмотрено в основном договоре. Их квартиру, которую они выбрали, могут в любой момент продать другому, и они ни с кого ничего не спросят.
Еще одна схема — выпуск облигаций. Человек якобы покупает облигации, но они ничем не обеспечены. Результат — не квадратные метры и не зафиксированная квартира, а непонятно что. Это очень рискованные вещи.
Фото: Катерина Малама
Дешевизна мотивирует людей закрывать глаза на нарушения. Мы фиксировали много таких случаев. Была компания, которая два года назад предлагала жилье по 150 тысяч тенге за квадратный метр. Это было перед новогодними праздниками, когда у людей хорошее настроение, и все должно быть прекрасно. Но прекрасно не будет — будет печально. Эти дома невозможно достроить. Себестоимости в 150 тысяч за квадратный метр не бывает.
Единственный правильный вариант — покупка по договору долевого участия в жилищном строительстве. При этом у застройщика должно быть либо разрешение на привлечение средств от акимата, либо гарантия КЖК. Если этого нет, я не советую покупать.
— В прошлом нашем интервью полтора года назад вы говорили, что на рынок может зайти кто угодно, нет принципа неотвратимости наказания. Как новый Строительный кодекс решает эту проблему?
— По сути, кодекс здесь чуда не сделал. Нет изменений, которые будут регулировать вход на рынок. Включена одна норма, но она непонятная. Речь о создании черных списков недобросовестных застройщиков. Но попадание в этот список вытекает из того, что компания признана по суду мошенником. Для этого нужно пройти большой путь. Я не уверен, что это будет работать.
Фото: Time.kz
— Сколько сейчас долгостроев по Казахстану?
— Есть несколько различных статистик. Есть данные по объектам, которые не были достроены до 2016 года. По этой статистике те объекты уже завершены. Но появились новые. А новые никто не хочет показывать, потому что это может привести к негативным последствиям. Акиматам это невыгодно.
— ГАСК загрузили этой задачей. Насколько они успешны, пока не видим.
— Вы также говорили, что льготная программа «7-20-25» внесла дисбаланс на рынок. После нее запустили «Отау» и «Наурыз», транши из ЕНПФ в ипотеку. Это драйвер рынка или повторение ошибок прошлых госпрограмм?
— Рынок не любит резкие колебания. Его нужно поддерживать в состоянии баланса: чтобы не сваливался в крутое пике и не перегревался. Текущие программы по ипотеке нормальные.
Возможно, до конца февраля понадобится дополнительная поддержка от государства в плане ввода новых ипотечных программ или увеличения лимитов по действующим, потому что январь показал: на фоне роста цен и удорожания себестоимости идет существенное снижение объемов строительства.
«Никакого чудесного понижения стоимости не будет»
— В марте БВУ подключают к системе жилстройсбережений (ЖСС) помимо Отбасы банка. Как это повлияет на объемы ипотеки и доступность жилья?
— Я рассчитываю, что это сработает. Коммерческая ипотека дорогая, не каждый решится ее оформить. Более 20% — это кабала. Брать такой кредит человек решится только от безысходности.
Фото: Катерина Малама
Мы надеемся, что коммерческие банки включатся в систему жилищно-строительных сбережений и разработают комфортные продукты. Логика такая: сейчас банки предлагают по обычным депозитам 20% годовых. По жилстройсбережениям ставка ниже — допустим, 10%. Но за счет этого я получаю сниженную ставку по ипотеке тоже до 10%, а не рыночные 24%. Банки заинтересуются привлечением клиентов с деньгами, и программа, я полагаю, будет развиваться. И многие перейдут в коммерческие банки.
— Инженерные сети вы называли главной болевой точкой отрасли: акиматы не успевают, компенсаций бизнесу нет. Что-то изменилось?
— Изменения есть, причем в страновом масштабе. Принята программа МЭКС — модернизация энергетической инфраструктуры по всей республике. Заложено 12–13 трлн тенге.
Во-первых, на реновацию старых инженерных сетей. Во-вторых, на новые проекты, которые позволят нашему государству быть на коне. Деньги есть, проекты МЭКС уже начинаются. Это нас радует.
Фото: Катерина Малама
— Последний вопрос. Эксперты, в том числе Нацбанк, советуют казахстанцам быть осторожными с покупкой жилья при текущих ценах. Вы как президент Ассоциации застройщиков согласны с этим советом?
— Были разные споры, меня даже в соцсетях критиковали, когда я говорил, что цена никогда не снижалась. Оказывается, не совсем так. Ка вы помните, в 2009 и 2015 годах во время экономических кризисов цены на недвижимость в Казахстане снизились. Тогда трясло не только строительную сферу, но и все остальные. А при глобальных шоках у человека даже мысли не будет о покупке квартиры. Он будет думать, как удержаться на плаву. И даже тогда снижение цен было ненадолго и несущественно. Зато восстановление было очень быстрым.
Поэтому покупать жилье необходимо тогда, когда вы уже накопили, когда есть деньги или можете оформить ипотеку. Берите сразу, не ждите. Никакого чудесного понижения стоимости не будет.
И второе: доверяй, но проверяй. Без разрешения на привлечение средств дольщиков или гарантии единого оператора я бы не советовал покупать. Очень большие риски потерять свои деньги.