«Банки сейчас в ловушке». Эксперт по ипотеке рассказал, что происходит на рынке недвижимости
С 19 марта 2026 года банки второго уровня смогут открывать вклады по системе жилищных строительных сбережений и выдавать жилищные займы. Однако госпремию частные банки платить не будут: бонус в 20% от накоплений остается привилегией Отбасы банка. При этом рынок ипотеки переживает непростые времена: осенью 2025 года Halyk, БЦК и Forte приостановили выдачу кредитов после повышения базовой ставки до 18%.
Digital Business поговорил с ипотечным брокером и директором консалтинговой компании «Expert Credit» Канатом Бершинбаевым о том, смогут ли БВУ конкурировать без господдержки, почему программа 7-20-25 превратилась в лотерею и стоит ли ждать снижения ставок по ипотеке.
«Доступ БВУ к жилищным строительным сбережениям может толкнуть цены вверх»
— Банки второго уровня получают доступ к жилищным строительным сбережениям, но без госпремии. Что частные банки смогут предложить без этой подпорки?
— У меня схожие с председателем правления Отбасы банка опасения. Привлечение дешевых денег в банки, которые не имеют статуса жилищно-строительных сберегательных организаций, повышает вероятность использования этих средств не по назначению. БВУ говорят, что откроют специальные счета, но публичной информации о том, как это будет регулироваться, никто не давал.
Если говорить о продуктах, то главное, на что могут претендовать банки, это промежуточные займы. В портфеле Отбасы это самый популярный и доходный продукт. Механика простая: клиент сразу вносит 50% стоимости жилья, через шесть месяцев получает кредит на оставшуюся половину.
В прошлом году БЦК и Forte запустили «Жана ипотеку» — закладной продукт, который работает по похожему принципу. Вероятнее всего, банки пойдут именно в эту сторону: быстрые деньги и способ привлечь клиентов. Возможно, уберут период ожидания, зайдут своими деньгами и будут развивать эту историю.
Но конкурировать с Отбасы, у которого 3,4 млн вкладчиков, за классическую систему жилстройсбережений будет очень сложно.
Я активно изучаю этот вопрос. Система ЖСС Отбасы банка — классическая немецкая модель Bausparkasse: замкнутая система, где деньги вкладчиков идут только на жилищное кредитование. То, что сейчас предлагают, дать доступ к ЖСС всем банкам, это уже французская модель. Франция с 2018 года не платит госпремии по таким вкладам, и сейчас система зашла в тупик. Поэтому я не думаю, что это сильно увеличит конкуренцию.
Изначально логика закона о жилстройсбережениях была другой: если банк хочет зайти на этот рынок, он должен открыть дочернюю организацию, которая работает по тем же принципам, что и Отбасы. Закрытая система позволяет использовать контрциклические инструменты в эпоху нестабильности. А то, что предлагают сейчас, это, скорее всего, поиск дешевых денег для банков.
— То есть на ставки и лимиты по ипотеке это не повлияет?
— На мой взгляд, сильно не повлияет. Скорее всего, продукты будут дороже, но быстрее. Банки будут говорить: в Отбасы надо ждать полгода, а у нас сразу, но без премии.
Впрочем, в промежуточном займе с большими суммами госпремия не играет ключевой роли. Когда вкладываешь 50 млн тенге, 173 тыс. тенге погоды не делают. Другое дело — накопительная фаза и небольшие вклады, там она ощутима.
При этом сам вопрос госпремии сейчас в активной фазе рассмотрения. В прошлом году председатель правления Отбасы Лязат Ибрагимова говорила, что предлагается ограничить выплату: оставить премию на этапе накопления, но отменить после получения займа. Так что нельзя сказать, что даже в самом банке она у всех останется.
Поэтому промежуточный заем от БВУ можно будет получить по более дорогой ставке, но без ожидания и без премии. И это может подтолкнуть цены вверх, если предложение окажется привлекательным.
— Идут разговоры об IPO Отбасы банка. Как это может изменить рынок?
— Разговор идет давно, еще с 2016-2017 года, когда я работал в Отбасы. Уже тогда говорили, что он не останется только в портфеле государства. Подготовка началась, внутри идет структурная перестройка, чтобы продать часть акций. Думаю, в 2027 году уже будут готовы к IPO.
Но тогда Отбасы выйдет в другую область, станет универсальным. Возможно, текущие изменения, когда БВУ разрешили зайти на территорию ЖСС, это такой взаимообмен: вы заходите к нам, мы заходим к вам.
Я бы не хотел, чтобы Отбасы становился универсальным. Сейчас это как госаппарат: зайдешь, а там очереди как в ЦОНах. Если добавить новые продукты, станет только сложнее.
С другой стороны, привлечение капитала и дополнительный доход это плюс. На многих операциях можно зарабатывать. Полагаю, просто вырастет прибыль. Надеюсь, что замкнутая система останется. Она позволяет избежать валютных шоков при девальвации и высокой инфляции. И показывает устойчивость.
«Кому попало деньги не выдают»
— В прошлом году ГЭСВ по ипотеке хотели снизить до 20%, но в итоге заморозили на уровне 25%. Регулятор говорит про устойчивость банков. Эти 5% разницы — для кого они критичны?
— Для всех. Регулятору важно, чтобы ипотека стала дешевле и доступнее. Они привыкли действовать сверху. Проблема в том, что банк это частная структура, которая вправе сама распоряжаться своими продуктами.
В прошлом году БВУ несколько раз приостанавливали прием заявок. Это было видно по рынку, активность сразу резко снижалась. Можно даже по индексу Krisha посмотреть, как менялись цены.
Во время приостановки собирается отложенный спрос, он никуда не исчезает. И потом подталкивает цены вверх, создает инфляцию. Поэтому решение по этим 5% — как будто регулятору не нужно было влезать в эту историю. Банки сами управляли своими рисками.
Тем более, нет такой проблемы, что люди набрали кредитов и не могут платить. Постоянных дефолтов нет. Заемщики сами оценивают свои возможности: могу платить 400 тыс. тенге в месяц или нет. Есть внутренние процедуры оценки кредитоспособности. Кому попало деньги не выдают. А тут как будто банки глупые, и регулятор думает: мы сейчас все решим, ставка будет вот такая, и только так вы будете работать.
— И как банки реагируют?
— Им деваться некуда. Отсюда и появляются закладные ипотеки, по которым ГЭСВ может быть гораздо выше, чем по рыночным продуктам. По номиналу показатель остается в пределах нормы, указанной регулятором. А если правильно посчитать, выходит совсем другая картина.
Это не решение, а усложнение. Тем более люди не знакомы с таким продуктом, многих он напугал, особенно когда увидели ставки.
Сейчас есть инициатива про дифференцированные ставки: чем больше первоначальный взнос, тем ниже процент. Но банки и так уже работают по такому принципу. Зачем это привносить сверху? Возможно, причина благая, но если бы объяснили доступным языком, было бы лучше.
«Если ставки пойдут вниз, цены на жилье вырастут»
— «7-20-25» работает седьмой год, лимиты подняли до 30 млн в Алматы и Астане. Но деньги заканчиваются за дни. Это еще программа или уже лотерея?
— Программа рабочая, но купить что-то стоящее по ней не получится, это уже отдаленные районы городов.
В чем проблема? Первое — хаотичная выдача лимитов. Нет четких регламентов и графика. Для сравнения: у программы «Наурыз» понятный порядок, когда прием заявок начинается, когда заканчивается, проверка платежеспособности, выдача сертификатов и поиск недвижимости.
А по 7-20-25 Халык может сегодня вечером в шесть часов объявить, что завтра откроется окно. Люди в восемь-девять вечера, кто-то в два ночи занимают очередь. Электронная запись в БЦК или Freedom не решает проблему, потому что сроки растянуты и непонятно, когда деньги появятся.
Вторая проблема — цена. По 7-20-25 покупаешь объект, который уже введен в эксплуатацию, то есть по конечной стоимости. На этапе котлована одна цифра, на этапе каркаса другая, при фасадных работах третья, после ввода четвертая, самая высокая.
И третье: поднятие лимита до 30 млн тенге означает, что количество кредитов будет меньше. Годовой бюджет программы 100 млрд тенге. Раньше делили их на займы по 25 млн, теперь по 30 млн. Меньше людей сможет купить.
Плюс неизвестность: бронируешь квартиру и не знаешь, через месяц получишь одобрение, через два или через три. Всегда называют только ориентировочные сроки. Отсюда серые схемы, коррупционные моменты.
— А какие подводные камни у программы «Наурыз»?
— На программу системно выделяются деньги: 300 млрд тенге в год. Бюджет серьезный, она ориентирована на новостройки и создает основное движение.
Но у «Наурыз» есть обратная сторона — высокий платеж. Максимальный в 363 тысяч тенге, для социально уязвимых слоев населения со ставкой 7% — 303 тыс. тенге. Не все могут такие суммы ежемесячно отдавать.
И еще момент: большинство объектов сдаются в черновой отделке. Покупаешь квартиру, но заехать не можешь. Ежемесячный взнос платить надо, а жить там нельзя, нужен ремонт. Это дополнительные расходы.
— Базовая ставка 18%. Если во второй половине года ее начнут снижать, как это отразится на рынке?
— Пока у меня нет ощущения, что будут снижать. Мы с инфляцией не разобрались, плюс с валютой тоже вопрос. Если базовая ставка пойдет вниз, есть вероятность, что инвесторы, которые зашли в ГЦБ, начнут потихоньку от них избавляться. А это сразу валютный всплеск, новый виток роста цен. Банки сейчас в ловушке.
Поэтому говорить о смягчении политики рановато. Но если все-таки это произойдет, и вместе с этим включится механизм по ограничению ГЭСВ со стороны АРРФР, возможно, ипотека подешевеет. Хотя надо понимать: в 2024 году базовую ставку снижали, а кредитные продукты не отреагировали. Ставки по жилищным займам остались на месте.
— А что будет с ценами на жилье?
— Если ставки пойдут вниз, цены на жилье вырастут. Это снова виток инфляции. Потому что купленная квартира это еще и мебель, техника, ремонтные работы, стройматериалы. Есть исследование Halyk Finance: покупка недвижимости провоцирует рост цен в экономике.
Поэтому со смягчением надо быть очень осторожным. Резкого удешевления ипотеки не будет, это точно.
И еще логика простая: если вы товар продаете и его покупают по этой цене, какой смысл опускать? Никакого. Банки понимают, что у них нет проблем со спросом. Есть вопрос, как сделать интересные продукты, чтобы и клиентам выгодно, и заработать можно было.
«У нас хватает грязных денег на рынке недвижимости»
— Вы сказали — «эпоха нестабильности». Что сейчас происходит на рынке ипотеки и недвижимости?
— Долгое время ипотека была консервативным продуктом. Изменения были, но минимальные. За последние два года всего много: ставки, условия кредитования, требования к первоначальному взносу (сейчас обязательно 20%). Плюс ужесточение к самим заемщикам, скоринг. Появляются альтернативные инструменты страхования.
Никогда такой динамики на рынке не было. Каждый месяц что-то меняется: условия для клиентов, продуктовая часть. Отбасы тоже постоянно обновляется. Я как специалист не всегда успеваю какие-то моменты заметить, не говоря уже о клиентах.
— Но доля ипотеки в сделках продолжает расти?
— Да. Рынок двигают ипотечники, не кэш. Но тут есть нюансы. Раньше застройщики привлекали средства инвесторов, на эти деньги строили объекты и потом продавали тем, кто берет кредит, или тем, у кого наличные. Сейчас структура поменялась, стараются исключить посредников и продавать сразу конечному потребителю, потому что там самая высокая цена.
И еще момент с учетом сделок. Первый договор — ДДУ, заключается на этапе стройки. Второй это ДКП, когда объект регистрируется на собственника. Получается как будто две операции на одну недвижимость, хотя покупатель один и тот же. Это влияет на статистику.
— А что с наличными на рынке?
— Людей с кэшем много. В прошлом году это было особенно заметно по премиум и бизнес-сегментам. Они подорожали практически на 30%, прежде всего в Алматы. Был вопрос легализации доходов перед вступлением нового налогового кодекса в 2026 году. Многие постарались обелить деньги, покупали недвижимость за кэш.
С осени вообще запретили покупку у застройщика наличными, только безналичный расчет. Это тоже повлияло на статистику.
У нас хватает грязных денег на рынке недвижимости. На первичке очень легко было провести средства через эти инструменты. Активность была серьезная. Посмотрим, как в этом году это будет отыгрываться.