Куанбеку Калмакыш 30 лет. В университете он учился на агронома, но ни дня не работал по специальности. Сегодня у него брокерская компания по ипотеке, три собственные квартиры в Астане и почти 4 0000 клиентов, которым помог купить жилье в кредит. А началось все с того, что на первом курсе студент устроился внештатником в Отбасы банк. Digital Business рассказывает его историю.
Как студент попал в банк
После школы Куанбек поступил в Павлодарский государственный университет на агронома. На первом курсе старшая сестра предложила подработку. Она работала лидером-консультантом в Отбасы банке, тогда он назывался ЖССБ, и предложила брату присоединится. Куанбек согласился не сразу: было непонятно, зачем студенту-аграрию заниматься банковскими продуктами. Но сестра настояла. Тем более, что внештатный консультант мог трудиться в свободном графике.
Параллельно с учебой парень начал работать в Отбасы банке. Рассказывал клиентам о депозитах и ипотечных программах. Первая зарплата составила 81 тысячу тенге. Для студента в 2015 году деньги были хорошие.
Постепенно клиентская база росла, доход увеличивался: 100 тысяч, потом 110, 120. Так продолжалось все четыре года бакалавриата.
«Я консультировал клиентов, которые хотели взять кредит на жилье. В какой-то момент задумался: почему бы и мне не начать копить. С 19 лет стал откладывать все, что мог позволить с зарплаты», — вспоминает Куанбек.
Первая квартира в 21 год
Два года молодой человек откладывал на депозит в Отбасы банке. Как консультант, он знал про плюсы семейного пакета: если открыть счета на родственников, каждый получит государственную премию. Подключил родню, завел на них депозиты и каждый месяц раскидывал зарплату на несколько счетов.
К 21 году на руках была половина стоимости квартиры. Куанбек взял промежуточный заем и купил студию в Астане площадью 30 квадратов за 6,5 млн тенге. Сам при этом остался в Павлодаре доучиваться, а жилье сразу сдал арендаторам, которые снимали его у прежнего владельца. Деньги от аренды шли на погашение кредита, и квартира фактически платила сама за себя.
После бакалавриата Куанбек поступил в магистратуру Казахского агротехнического университета в Астане и перевелся в столичный филиал банка. Свою квартиру продолжал сдавать, а сам на полгода заселился в студенческое общежитие за символическую плату.
«В бакалавриате сразу начал работать и пропустил студенческую жизнь. Хотелось закрыть этот гештальт, пожить как обычный студент. Через полгода переехал в свою квартиру. Магистратуру, правда, так и не закончил. Год проучился и бросил. Дела забирали все время, а диплом агронома отошел на второй план», — вспоминает Куанбек.
Кредит за первую квартиру он закрыл за три года. Аренда приносила стабильный доход, квартира выросла в цене, и Куанбек понял: схема действует, можно идти дальше.
Семь кредитов в Астане за несколько лет
Вскоре Куанбек женился, и вдвоем с супругой в студии стало тесно. Вместо продажи жилья и покупки побольше, он через онлайн-переуступку выкупил чужой депозит Отбасы банка с накопленным сроком и взял жилищный заем на однушку в 42 квадрата.
«Новое жилье взял в черновой отделке, переделал в евродвушку, сделал ремонт и переехал туда с женой. Супруга тоже трудилась в сфере недвижимости, вместе копили на следующий взнос», — продолжает Куанбек.
Третью квартиру в 55 квадратов Куанбек купил у застройщика на этапе строительства: внес 20%, дождался сдачи дома и на остаток взял ипотеку в Отбасы банке. К моменту ввода в эксплуатацию жилье уже выросло в цене. Новую квартиру сдал родственникам жены за символическую плату, которая покрывала ежемесячный платеж по ипотеке.
«Одну квартиру продал сразу после сдачи дома и зафиксировал прибыль. В покупке-продаже жилья видел потенциал для накопления капитала», — объясняет Куанбек.
Всего за несколько лет он взял семь займов в Отбасы банке и один в Halyk банке на общую сумму 127 млн тенге. Шесть пошли на покупку квартир, один — на ремонт уже имеющейся недвижимости. Три объекта со временем продал на пике цены, три оставил. В одной сейчас живет с женой и дочерью, остальные сдает в аренду.
Самая крупная покупка — трехкомнатная квартира по программе 7-20-25. Брал на этапе строительства за 24 млн тенге, сегодня она оценивается примерно в 45 млн. Ежемесячный платеж 137 тысяч тенге. Досрочно гасить Куанбек не торопится: при такой низкой ставке выгоднее держать деньги в обороте.
От банковского консультанта к собственной компании
За пять лет работы в Отбасы Куанбек изучил все продукты изнутри. К 2020 году почувствовал, что уперся в потолок: расти дальше некуда, а знаний накопилось на собственное дело.
«В это время активно заработали государственные программы через БВУ и у людей появился выбор. Подумал: почему бы не помогать клиентам в других банках. Но находясь в Отбасы, вести клиентов в другие организации не мог. Поэтому ушел в частную практику», — говорит Куанбек.
Первый год он действовал один, без офиса и регистрации. Консультировал знакомых, брал клиентов по рекомендациям. В 2021 году набрал клиентскую базу, нанял первых сотрудников и зарегистрировал компанию.
«Моя задача как брокера — разбираться в условиях всех банков. Большинство клиентов хотят госпрограммы или продукты Отбасы. Средний портрет: человек покупает двухкомнатную квартиру комфорт-класса с первоначальным взносом 20-30%», — рассказывает Куанбек.
Сейчас в компании шесть человек, есть офис в Астане. Услуги платные, стоимость начинается от 400 тысяч тенге и зависит от сложности. Клиент вносит половину суммы при заключении договора, вторую половину после одобрения ипотеки. Если банк отказывает, предоплата возвращается полностью.
Зачем нужен ипотечный брокер и что происходит на рынке жилой недвижимости
Куанбек рассказал, зачем нужен брокер, если можно зайти на сайт банка и подать заявку самостоятельно. Условия банков только кажутся похожими, а внутренние нормативы у каждого свои. Один и тот же клиент с хорошей зарплатой и чистой кредитной историей может получить одобрение в одном банке и отказ в другом. Человек этого не знает и начинает подавать заявки везде подряд.
«Представьте, что есть пять банков, и в двух из них вы можете пройти, а в трех получите отказ. Если пойдете по всем пяти и соберете отказы, то даже те банки, которые могли вас одобрить, увидят эту историю и тоже откажут. У человека все готово для ипотеки, но по незнанию он сам себе закрывает двери», — объясняет Куанбек.
Основной костяк клиентов брокера — люди, которым не хватает знаний или чьи параметры не дотягивают до стандартных требований. У кого-то высокая закредитованность, у кого-то нет официального подтверждения дохода, кому-то не хватает первоначального взноса. Брокер же подбирает банк, где шансы выше и помогает подготовить документы. Перед тем как взять клиента на сопровождение, команда Куанбека проводит консультацию и проверяет документы. Заключают договор только с теми людьми, которым могут помочь , чтобы не тратить ни свое время, ни чужое.
Сегодня ставки по ипотеке растут, жилье дорожает, и брокеру стало сложнее предлагать клиентам выгодные варианты, чем пару лет назад.
«По сделкам вижу уменьшение, покупательская способность упала. Но рынок всегда адаптируется. Сначала люди не хотят принимать новые цены, потом злятся, а потом привыкают и покупают. Возможно, сейчас как раз первые этапы», — рассуждает Куанбек.
Госпрограммы продолжают функционировать как раньше, и для тех, кто под них подходит, условия остаются привлекательными. Сложнее тем, кто берет коммерческую ипотеку. Но костяк покупателей никуда не делся.
С 19 марта 2025 года банки второго уровня получили доступ к системе жилстройсбережений, правда, без государственной премии. Куанбек считает, что сама система отличная: она приучает людей копить и не разбрасывать деньги на мелочи.
«Если банки запустят продукты с похожим алгоритмом, доступность жилья может вырасти. Хотя есть и обратная сторона: когда квартиры становятся доступнее, цены тоже ползут вверх», — говорит предприниматель.
3 совета как повысить шансы на получение ипотеки
- Держать безупречную кредитную историю без просрочек, обходить стороной микрозаймы и ломбарды. Даже один просроченный платеж может испортить историю на годы вперед.
- Копить первоначальный взнос — хотя бы 10-20% от стоимости жилья. Чем больше взнос, тем выше шансы на одобрение и ниже ежемесячный платеж.
- Можно получить одобрение даже без официального дохода, если есть хорошие обороты по банковским картам. Банки анализируют поступления и траты за последние месяцы — стабильные обороты подтверждают платежеспособность.