300 тысяч на старт и «халяль-стандарт»: казахстанка построила бизнес на субаренде с оборотом 20 млн тенге
«Специалисту с двумя красными дипломами и опытом работы в крупной компании было трудно свыкнуться с мыслью, что теперь приходится убирать за другими», — так начала рассказ о своем деле Жанагуль Жаксыбекова. Она стартовала с субаренды одной квартиры в Астане, вложив всего 300 тысяч тенге, взятых в кредит. За четыре года не только масштабировала бизнес, но и заработала на две собственные квартиры в столице. Сегодня ее проект Konakzhai — это сеть из 26 объектов в Астане и Алматы с чистой прибылью 4–5 млн тенге в месяц.
Для Digital Business Жанагуль рассказала, почему вложение 8 млн тенге в субаренду приносит в 10 раз больше прибыли, чем покупка недвижимости в ипотеку, как автоматизация заселения и собственная прачечная экономят и почему фокус на «халяль-апартаментах» стал главным аргументом для хозяев квартир.
«Хотела зарабатывать, не жертвуя временем с детьми»
Будущая предпринимательница родилась в Балхаше. После школы поступила в Карагандинский технический университет имени Абылкаса Сагинова на специальность «инженер-проектировщик», а позже закрепила знания в магистратуре в Астане.
Дети растут быстро. Когда им исполнилось 2 и 3 года, пришло время возвращаться к рабочим будням, но обстоятельства поменялись.
«Дети часто болели, особенно первенцу требовалось больше внимания и сопровождения специалистов. Водили к психологу, логопеду и на разные кружки. Появились дополнительные расходы. Поэтому, несмотря на искреннюю любовь к профессии и поступающие приглашения, было принято решение об отказе. Не устраивали зарплата, жесткие временные рамки и отсутствие карьерного роста. На тот момент максимальная зарплата в нише составляла около 500 тысяч тенге — этого было недостаточно. Начала искать способ зарабатывать, не жертвуя временем с детьми», — рассказывает Жанагуль.
«Трудно было свыкнуться с мыслью, что теперь приходится убирать за другими»
— Во время поиска наткнулась на рекламу в YouTube. Говорили о возможности субаренды квартир для посуточной сдачи. Поначалу это дело рассматривала не как бизнес, а как способ временного заработка. Изучив рынок недвижимости в Астане и приценившись, впервые в жизни решилась на кредит в 300 тысяч тенге. Из них 50 тысяч ушло на однодневное обучение, 200 тысяч — на аренду первой квартиры и оставшиеся 50 тысяч — на закуп постельного белья, полотенец и чистящих средств.
Поначалу все приходилось делать самостоятельно: находить клиентов, договариваться, встречать гостей, принимать квартиру и проводить уборку. Детей возила везде с собой. Но сложность заключалась даже не в том, что с ними дела шли медленнее, а в психологическом барьере. Специалисту с двумя красными дипломами и опытом работы в крупной компании трудно было свыкнуться с мыслью, что теперь приходится убирать за другими, мыть туалеты. В голове постоянно возникал вопрос: «Неужели для этого столько лет училась?» Однако дети были главной мотивацией. Успокаивала себя тем, что все это временно и — путь к цели.
Первоочередная задача стояла простая — за счет ежедневной сдачи вернуть вложенные 200 тысяч тенге. Накопить эту сумму удалось за 15 дней, в оставшиеся две недели месяца заработала еще 200 тысяч. Таким образом, за один месяц выручка составила 400 тысяч тенге. В следующем месяце была арендована вторая квартира. Чистая прибыль пошла уже со второго месяца.
Как проект стал семейным делом?
— Ощущение субаренды как серьезного дела пришло через год, когда количество объектов достигло семи. Пришло время делегировать обязанности. Для начала наняла менеджера и стала чаще обращаться к клинингу. К моменту расширения сети до десяти квартир штат пополнился постоянной горничной. Сейчас все эти объекты в работе.
Полтора года назад переехали в Алматы по работе мужа. Увидела в этом только возможности. Рабочие процессы в столице уже были отлажены, а потенциал южного мегаполиса куда масштабнее. Первую квартиру сняла в районе ТРЦ Mega. С локацией не прогадала. На тот момент там сдавалось около десяти квартир, сегодня — более пятисот. Примечательно, что самый первый объект, взятый в управление в этом районе, до сих пор находится в рабочем портфеле.
Переезжали не с пустыми руками — имелись накопления в размере 8 млн тенге. Встал вопрос: как использовать эти деньги? Вложить в ипотеку за квартиру в черновом варианте или расширять бизнес? По расчетам, объект на стадии котлована принес бы около 5 млн тенге прибыли только через два года. В то же время запуск десяти новых точек субаренды гарантировал доход от 3 млн тенге ежемесячно. Выбор был очевиден.
Супруг на тот момент работал начальником участка в крупной строительной компании с окладом 1,5 млн тенге. Но когда он увидел масштаб дела и понял, что рук не хватает, тоже ушел из найма. Так бизнес стал семейным. Муж взял на себя команду, контроль качества и все технические вопросы, оставив за мной стратегию и маркетинг. Это решение помогло быстро довести количество квартир до 26, а штат вырос до шести человек. Сейчас в Алматы и Астане за процессы отвечают три горничные, два менеджера и два мобилографа, плюс привлеченные специалисты по продвижению.
«За четыре года смогли купить две квартиры в Астане»
— Следующая задача — улучшение сервиса. Чтобы исключить «домашний» формат с сушкой белья в квартирах, в сентябре 2025 года открыли собственный офис площадью 60 кв. м в том же жилом комплексе, где сконцентрирована большая часть объектов.
В офисе сидит команда, также обустроена профессиональная прачечная с оборудованием для стирки и глажки. Горничные забирают чистые комплекты в офисе и отправляются на локации. Также гостям начали предоставлять завтраки, организованные через партнерство с ресторанами в тех же ЖК.
На текущем этапе практически все бизнес-процессы автоматизированы, за исключением стратегического анализа и общего управления. Система бесконтактного заселения и выселения реализована через установку смарт-замков и умных домофонов.
Для координации работы персонала используется программное обеспечение, которое автоматически выстраивает ежедневные маршруты для горничных. Коммуникация с гостями также налажена. Основное общение ведут менеджеры, а для оперативных ответов и первичной обработки заявок подключены чат-боты.
За четыре года работы в сфере недвижимости удалось достичь значимых личных целей. Доход от бизнеса позволил приобрести две собственные квартиры, которые также сдаются. Первое жилье в Астане было оформлено в ипотеку, обязательства по которой полностью закрываются за счет операционной прибыли от бизнеса.
Прибыль подвержена сезонности
— На старте объекты сдавались в среднем по 15 тысяч тенге при стоимости аренды в 200 тысяч. Сейчас средний чек вырос до 20 тысяч, а арендная ставка — до 250 тысяч. Несмотря на общее подорожание недвижимости в столице, удается сохранять прежние условия благодаря долгосрочным договоренностям с собственниками. В Алматы ценовая политика иная: при затратах на аренду в 400 тысяч тенге посуточная стоимость составляет 30 тысяч.
Основные статьи расходов включают аренду, коммунальные услуги, оплату труда горничных, закуп одноразовых принадлежностей, содержание офиса и команды. К примеру, при сдаче квартиры за 27 тысяч тенге в сутки ежемесячная выручка составляет 810 тысяч. После вычета аренды (400 тысяч), коммунальных платежей (25 тысяч) и сопутствующих трат (50 тысяч) чистая прибыль с одного объекта достигает 335 тысяч тенге.
Фонд оплаты труда команды составляет около 2 млн тенге в месяц. Средний ежемесячный оборот бизнеса — 20 млн тенге при маржинальности в 25%, что приносит доход порядка 4–5 млн тенге. Прибыль подвержена сезонности: в пиковые летние месяцы маржа возрастает до 40%, тогда как в низкий сезон (ноябрь — январь) может опускаться до 10%. В среднем годовой показатель держится на уровне 25-30%.
Почему субаренда остается лучшим выбором для новичков?
— Существуют разные стратегии заработка на недвижимости: покупка объекта на стадии котлована для перепродажи, инвестиции в жилье под самоотделку или с готовым ремонтом, долгосрочная аренда. Однако если рассматривать недвижимость как бизнес с быстрым входом и минимальным капиталом, субаренда остается самым привлекательным вариантом.
Покупка квартиры для последующей сдачи требует значительных вложений — только первоначальный взнос по ипотеке сегодня составляет минимум 5–7 млн тенге. Вместо заморозки таких средств в одном объекте с долгосрочными обязательствами, логичнее направить их на дело. Например, при бюджете в 500 тысяч тенге на один объект в Алматы, за эту сумму можно запустить 10 квартир в субаренду. Даже при худших прогнозах по заполняемости такая сеть способна приносить 2–2,5 млн тенге чистой прибыли в месяц. Подобную доходность на вложенный капитал не может обеспечить ни банковский депозит, ни фондовый рынок.
Порог входа в бизнес различается в зависимости от региона. В Астане для запуска первой точки достаточно 300–350 тысяч тенге, в Алматы из-за более высокой стоимости аренды потребуется минимум 500 тысяч тенге. При этом важно учитывать: самостоятельный старт без профильных знаний существенно повышает риски.
Халяль-апартаменты и работа 24/7: скрытые нюансы бизнеса
— Как и в любом бизнесе, в субаренде тоже есть свои нюансы. Если говорить о поиске квартир в Астане или Алматы, то особых проблем возникнуть не должно. Многие владельцы охотно соглашаются на такой формат. Для них это снимает головную боль с поиском жильцов вдолгую, особенно если хозяева живут в других городах или странах. По официальному договору субарендатор обязуется сохранить квартиру в первозданном виде, берет на себя ответственность за порчу имущества и, если нужно, за косметический ремонт. С некоторыми владельцами успешно работаем уже больше трех лет.
Конечно, бывают и те, кто настроен против. В таких случаях совет — не делать акцент на слове «посуточно», а правильно доносить ценности. Допустим, компания Konakzhai позиционирует себя как халяль-апартаменты, где курить или устраивать вечеринки строго запрещено. Основные клиенты — командировочные, туристы или постоянные гости из базы.
Второй момент — сезонность. Первую квартиру удалось снять в июне, в самый пик спроса, но уже к сентябрю поток пошел на спад. В зимний период бывают месяцы, когда работаешь только на оплату аренды, но могу сказать точно: в минус за четыре года ни разу не уходила. Спасает маркетинг — постоянная работа над соцсетями и поиск новых платформ.
Начинали с Krisha.kz, позже освоили международные площадки — Booking.com и Airbnb. Работа с ними требует серьезной подготовки: нужно пройти полную верификацию документов и подтвердить прозрачность всех бизнес-процессов. Чтобы разобраться во всех тонкостях, пришлось проходить обучение у американских и других зарубежных экспертов. Сейчас сдаем объекты через 10 разных каналов, включая TikTok, Instagram, OLX и «Островок», так что проблем с клиентами нет.
Еще один нюанс — нужно быть на связи 24/7. Ночью могут попросить одеяло, может пропасть интернет или возникнуть вопросы по «коммуналке». Доброжелательность гостя напрямую зависит от оперативности и клиентоориентированности. Со временем, при расширении штата, эти задачи успешно делегируются менеджерам.
Пару советов для начинающих
— Важно выбирать правильный район — это залог беспроблемного проживания гостей и получения хороших отзывов в будущем. Не рекомендую брать объекты в жилых домах, где не сдается ни одна квартира: скорее всего, там либо нет спроса, либо район неблагоприятный. Нельзя пускать этот момент на самотек — локацию и цены нужно анализировать заранее.
Клиенты есть всегда, тем более сейчас активно развивается внутренний и внешний туризм. Поток гостей из года в год только увеличивается — это отчетливо видно по результатам учеников из разных городов Казахстана. Не стоит думать, что субаренда актуальна только для Алматы и Астаны.
Не нужно бояться конкуренции. В этой сфере по-прежнему мало тех, кто подходит к делу профессионально. Многие ограничиваются только звонками с Krisha.kz, в то время как можно и нужно развиваться через другие платформы.
Важно постоянно обновлять квартирный фонд. Сейчас стоит цель к лету расширить сеть до 40 квартир, а осенью — провести ротацию: вернуть владельцам те объекты, которые находятся в управлении более двух лет, и заменить их на более актуальные. Главное — правильно подготовиться к сезону.
«Мечтаю открыть свой небольшой отель»
— Планы на ближайший год вполне конкретные: обновить квартирный фонд, довести количество объектов до 40 и расширить команду. Сейчас активно прорабатываются вопросы масштабирования — уже поступают предложения о запуске франшизы. А если заглядывать на пять лет вперед, то есть мечта открыть собственный небольшой отель с уютным рестораном и безупречным сервисом. База лояльных клиентов и накопленный опыт позволяют верить, что это лишь вопрос времени.