Риелторы рассказали, почему рынок жилья в Казахстане встал на паузу и что будет дальше
В последние месяцы рынок недвижимости в Казахстане демонстрирует явную стагнацию. Сделки идут медленнее, покупатели берут паузу, а застройщики не спешат снижать цены. Практикующие эксперты Национальной палаты риелторов PANA рассказали Digital Business, что происходит на самом деле.
По их оценке, рынок не рухнул – он выжидает. Причины – в валюте, ипотеке и налоговых ожиданиях.
Бизнес-класс «завис» из-за доллара
В сегменте бизнес-класса главным ориентиром остается курс доллара. Для этой категории покупателей недвижимость – это прежде всего способ сохранить капитал.
Колебания валюты напрямую влияют на поведение инвесторов: сделки откладываются, решения принимаются осторожно, участники рынка ждут более понятных сигналов. Поэтому именно в этом сегменте пауза ощущается сильнее всего.
Отложенный спрос из-за ипотеки
Второй фактор – ипотечное кредитование. Потенциальные покупатели не исчезли, но заняли выжидательную позицию.
Ожидания пересмотра условий и возможного запуска новых программ формируют отложенный спрос: интерес к покупке есть, но он не реализуется до появления ясных правил игры.
«Мы видим ситуацию, при которой рынок заранее реагирует на еще не наступившие изменения. Будущие риски уже заложены в цену, и именно это формирует эффект искусственного торможения сделок. Покупатель не уходит, он просто не готов принимать решения в условиях завышенных ожиданий», – отмечает член палаты риелторов PANA Дмитрий Хагай.
НДС: почему рынок говорит о «двойном» учете
Отдельный вопрос – НДС. По действующим правилам налог применяется только к тем жилым комплексам, строительство которых началось в 2026 году.
Однако часть застройщиков начала закладывать будущий НДС в стоимость квадратного метра еще в 2025 году. Фактически цена была повышена заранее – без прямых налоговых оснований.
В 2026 году корректировка произошла повторно – уже под формальным предлогом вступления новых правил в силу. При этом на рынке обсуждается еще одно возможное повышение, связанное с ожиданием скачка курса доллара после налогового периода.
В итоге будущая налоговая нагрузка, по мнению экспертов, фактически учитывается дважды – сначала превентивно, затем официально.
«Мы видим, что будущие налоговые изменения начали закладываться в стоимость жилья заранее, хотя юридически НДС должен применяться только к проектам, стартующим с 2026 года. В результате покупатель платит не за фактические условия сделки, а за ожидания и риски. Задача профессионального сообщества – не обвинять рынок, а обеспечить прозрачность: четко разделять объективные экономические факторы и маркетинговые решения застройщиков. Без этого доверие к рынку будет продолжать снижаться», – подчеркивает вице-президент палаты Асет Айтбаев.