Застройщики предупредили о новом росте цен на жилье в Казахстане
Рынок первичной недвижимости в Казахстане входит в новый этап. С 1 июля 2026 года вступает в силу новый Строительный кодекс, гарантийные сроки увеличиваются до пяти лет, а контроль за приемкой домов усиливается. Но главный вопрос для покупателей – цены.
За 2025 год стоимость новостроек уже выросла на 17,5%, а в начале 2026-го спрос резко просел. Однако, по словам представителей отрасли, дальнейший рост практически неизбежен.
Президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков в интервью Digital Business объяснил, почему квадратные метры будут дорожать и что именно толкает рынок вверх.
НДС 16%: «Это налог для покупателя»
С этого года застройщики работают с НДС 16%. Но, как подчеркивает Микрюков, фактически этот налог ложится на конечного покупателя:
«Начну с главного. НДС 16% – это не налог для застройщика. Это налог для покупателя. Когда вы приобретаете хлеб, НДС уже в цене».
По его словам, тезис о том, что прежние льготы по НДС сдерживали цены, не совсем корректен.
«Есть тезис, что прежние льготы по НДС давали при условии, что цены будут зафиксированы. Но за период с 2009 по 2025 год инфляция превысила 60%. Те 12% были «съедены» еще в 2011–2012 годах», – пояснил эксперт.
Декабрь 2025 года, по его оценке, уже показал реакцию рынка: многие компании начали повышать стоимость квадратного метра.
«В итоге за 2025 год цены выросли на 17,5%. Мы считаем, что рост можно было сдержать и получить больший объем спроса», – дополнил он.
Сейчас ситуация обратная: январь и февраль демонстрируют заметное падение продаж.
«Многие компании не могут реализовать свои квартиры. Если бы придержали цену, было бы проще. При этом изменения, связанные с НДС, будут отыгрываться в будущем. В зависимости от спроса цена продолжит расти: в прошлом году НДС был отыгран не полностью», – пояснил Президент Ассоциации застройщиков.
Подрядчики поднимут цены на 30–40%
Но НДС – не единственный фактор. Серьезное влияние оказывают изменения в налоговом администрировании. Теперь строительные компании не смогут принимать к вычету суммы по работам подрядчиков, работающих на упрощенном режиме.
«Сейчас стройка делает жесткий разворот, рынок прилично трясет: подходы к работе с подрядчиками полностью пересматриваются», – высказался эксперт.
Подрядчики массово переходят с ИП на ТОО, а их налоговая нагрузка увеличивается.
«Все подрядчики, которые были на «упрощенке», теперь переходят с ИП на ТОО. Налоговая нагрузка на них растет, поэтому стоимость услуг – монолитные работы, каменная кладка, электрика – дорожает на 30–40%», – уточнил Виктор Микрюков.
А это уже прямое давление на себестоимость строительства:
«Это отразится на себестоимости, а значит, и на цене продажи. Текущий уровень маржи не позволит застройщикам компенсировать рост затрат за счет своей прибыли».
Проще говоря, у компаний нет запаса прочности, чтобы «переварить» подорожание внутри бизнеса. Рост расходов будет переложен в цену квадратного метра.
Почему рост цен называют неизбежным
Сегодня рынок оказался в противоречивой ситуации: спрос проседает, но издержки растут. В краткосрочной перспективе это сдерживает активность сделок. В среднесрочной – формирует базу для нового витка подорожания.
Факторы складываются сразу несколько:
- НДС 16%;
- рост налоговой нагрузки на подрядчиков;
- подорожание строительных работ на 30–40%;
- увеличение гарантийных обязательств по новому Строительному кодексу.
Все это закладывается в себестоимость будущих проектов. А значит, новые очереди жилых комплексов будут выходить на рынок уже по более высокой цене.