Стоит ли казахстанцам сейчас покупать квартиру или разумнее рассмотреть альтернативные варианты? Этот вопрос мы задали известному экономисту Алмасу Чукину в рамках цикла Digital Business о бытовых финансовых решениях. Он разобрал ситуацию на конкретном примере с 100 миллионами тенге и показал, почему покупка квартиры сейчас может быть не самым выгодным решением.
Сначала нужно понять, зачем вам квартира
По словам Чукина, универсального ответа на вопрос о покупке жилья нет.
«Во-первых, нужно разделить: покупаете вы квартиру для жизни или с инвестиционными целями? Это абсолютно разные вещи. Покупаете ли вы ее в ипотеку или за кэш - тут тоже могут быть совершенно разные ответы.
Вам формат надо определить сразу. Допустим, у человека есть свободные деньги, а доходность по аренде сейчас составляет в районе 6 - 7% (ну или до 10%). В то же время доходность депозитов держится на уровне 16 - 18%. Понятно, что, если рассуждать чисто финансово, выгоднее имеющиеся средства положить на депозит под 18% и продолжать жить в аренде, которая обходится условно в 6 - 8%», - говорит собеседник.
100 миллионов на квартиру или на депозит
Чтобы не оставаться в теории, Чукин предлагает посчитать на условной сумме. Допустим, у человека есть 100 миллионов тенге и он выбирает между покупкой квартиры и депозитом.
«Давайте возьмем конкретный пример. Что делать: снять эти 100 млнх и пойти отдать за квартиру? На 100 миллионов тенге вы купите (ели брать по миллиону за квадратный метр) около 100 квадратных метров. Чуть завышено, но в среднем так. Если не брать премиум-класс, это будет хорошая трехкомнатная или небольшая четырехкомнатная квартира. Ну, пусть трехкомнатная.
Если вы ее пойдете купите и начнете сдавать, то в лучшем случае будете получать 500 - 600 тысяч тенге в месяц. И это еще хорошо, если сдадите, не считая расходов на ремонт и всего прочего. Предположим, что вы ее сдаете. 500 - 600 тысяч в месяц умножаем на 12 -получаем 6 миллионов тенге годовых. То есть со 100 миллионов вы получаете доходность около 6%. И это без учета налогов. 6 миллионов вы получаете от сдачи в аренду, а 100 миллионов при этом заморожены в бетоне», - считает Чукин.
Упрощаем себе жизнь
Теперь те же 100 миллионов мы несем в банк и кладем на депозит.
«И вы сделаете это под 18% - вы заработаете 18 миллионов. Из этих 18 миллионов вы можете 6 миллионов отдать за аренду, и еще 12 миллионов вам останется чистыми на руках. И никаких лишних телодвижений! Мне кажется, это более чем достойно», - говорит собеседник.
Но ведь квартира тоже может дорожать
У такого сравнения есть очевидное возражение - квартира может вырасти в цене. Тогда доходность от аренды - далеко не вся прибыль владельца. Чукин согласен, что рост цены нужно учитывать, но считает, что аналогичная математика работает и с депозитом.
«Если вы ожидаете роста стоимости квартиры, то есть по аренде вы вроде как пролетаете... Допустим, квартира сегодня стоит 100 миллионов, а через год - 120 миллионов. Тогда надо добавить 20 миллионов «виртуального дохода», на который приросла ваша квартира.
Но ответ на это тоже простой. Ваш депозит за это время тоже прирос! Если вы эти деньги не потратили, ваш депозит станет уже 118 миллионов. Что растет быстрее? Квартиры каждый год на 20% не дорожают. А ставки по депозитам... когда на следующий год вы берете 18%, вы берете их уже не от 100 миллионов - тут начинают работать замечательные кумулятивные проценты. Сложный процент так называется. То есть 18% будет капать уже со 118 миллионов», - напоминает экономист.
Долго думать над выводам собеседнику не пришлось:
«Если цель покупки квартиры в заработке - совсем плохая идея. Депозит пока интереснее», - заключил Алмас Чукин.