Казахстанка рассказала, как зарабатывать на перепродаже квартир без пенсионных денег и при высоких депозитах
Ольга Медведева занимается флиппингом в Алматы уже 8 лет. Год назад она рассказала о том, как и почему занялась покупкой, ремонтом и продажей залоговых квартир и заработке на них. За прошедший год рынок жилой недвижимости в Казахстане изменился: радикально выросли пороги изъятия пенсионных накоплений, подскочила стоимость стройматериалов, а покупатели стали требовательнее.
Digital Business поговорил с Ольгой о том, удается ли ей по-прежнему хорошо зарабатывать, почему флипперы идут в регионы, как сделать ремонт в рамках прежнего бюджета и почему при текущих депозитных ставках инвесторам не стоит спешить с покупкой недвижимости.
«Сейчас интереснее хранить деньги на депозите и пускать их в оборот»
— Ольга, с прошлого разговора прошло чуть больше года. Как за это время изменилась ваша стратегия во флиппинге: удается ли сохранять маржинальность в 20%?
— Я пришла во флиппинг в тот момент, когда рынок был совсем другим. За последние полтора года он стал более сложным: выросла конкуренция, изменилась экономика сделок, появилось больше профессиональных игроков и разных моделей работы. Поэтому сегодня уже недостаточно просто купить квартиру, сделать хороший ремонт и ждать, что рынок сам принесет тебе прибыль.
При этом 20% маржинальности мне по-прежнему удается сохранять. Но стратегия, конечно, изменилась.
Сейчас я гораздо внимательнее считаю стоимость денег и срок проекта. При нынешних депозитных ставках в банках закладываю в расчет, сколько капитал мог бы заработать на депозите за это же время, и уже после этого принимаю решение, стоит ли заходить в конкретный объект. Поэтому требования к объекту стали гораздо выше — цена входа должна давать достаточный запас по доходности.
— Сколько квартир купили и продали за это время?
— За это время купила, сделала ремонт и продала 3 квартиры. И еще одно важное изменение — полностью вышла из проектов, где держала недвижимость под аренду. Сейчас мне интереснее хранить деньги на депозите и пускать их в оборот: если появляется действительно интересный объект, захожу в сделку, зарабатываю и снова высвобождаю капитал.
— В прошлый раз отмечали, что Алматы перегрет и флипперы смотрят на Астану, Шымкент или зарубежные рынки. Вы сами вышли за пределы «Золотого квадрата» Алматы и где сейчас реально зарабатывать?
— За пределы Алматы пока не вышла — все 3 квартиры за последние полтора года сделала здесь. Рынок Астаны по-прежнему интересен. За последние 2 года вторичка там росла заметно активнее Алматы, при этом стоимость входа ниже.
При этом вижу потенциал именно в регионах. Флиппинг постепенно выходит за пределы Алматы и Астаны: цена входа там ниже, конкуренция меньше, а спрос на качественные готовые квартиры есть. Думаю, в ближайшие годы мы увидим гораздо больше таких проектов в крупных региональных центрах.
Конечно, нужно понимать местную специфику — какой чек способен выдержать рынок и за какой ремонт покупатель действительно готов доплачивать. Но в целом география для флиппинга становится гораздо шире, и я считаю это естественным развитием рынка.
Фото: проекты Ольги Медведевой
«5–7 млн тенге на флипперский ремонт — уже жесткий бюджет»
— Что сейчас популярно у покупателей, а от каких объектов флипперам лучше отказаться?
— Все так же лучше всего продаются одно- и двухкомнатные квартиры — самый понятный и ликвидный формат. Но покупатель стал гораздо разборчивее. Поэтому я бы сейчас осторожно относилась к большим площадям с высоким чеком, странным планировкам и объектам, которые требуют слишком дорогого ремонта.
У меня, кстати, выбор объекта не всегда начинается с сухого расчета. Каждый день захожу на сайт объявлений примерно как на шопинг — просто посмотреть, что появилось, какие квартиры выставили, какие продались и какие снизились в цене. Для меня это увлекательное занятие.
Часто покупаю квартиру именно потому, что сама в нее влюбляюсь. Если появляется мысль «я бы хотела эту квартиру» — это очень хороший знак. Решение о покупке принимаю в моменте просмотра, так как квартиры по хорошей цене продаются очень быстро, буквально за полдня. Пока еду до объекта — считаю экономику проекта. Поэтому сейчас выигрывает не самый эффектный объект, а самый ликвидный.
— Изменилась ли стоимость ремонта из-за роста цен на стройматериалы и работы: реально ли сегодня уложиться в прежние 5–7 млн тенге на однушку или двухкомнатную квартиру, не потратив всю маржу?
— Экономика ремонта изменилась заметно: подорожали и материалы, и работа мастеров. Но уложиться в 5–7 млн тенге на однокомнатной или небольшой двухкомнатной квартире по-прежнему реально — просто теперь гораздо важнее управлять сметой.
При этом уже нельзя делать просто светлый минималистичный ремонт. Появился даже термин «флипперская квартира», и чаще он звучит негативно: типовая светлая отделка, стандартная кухня, базовый свет — покупатель уже считывает такие интерьеры и не готов переплачивать просто за свежий ремонт.
Поэтому сейчас задача — в том же разумном бюджете создать интерьер с характером: за счет цвета, фактур, света и деталей. Он не обязательно дорогой, но должен отличаться от десятков похожих квартир. И, конечно, вся экономика ремонта считается еще до покупки. Потому что рост сметы нельзя просто переложить на покупателя: ему неважно, сколько мне стоил ремонт — у квартиры есть рыночная цена. Все, что я потратила сверх расчетного бюджета, фактически съедает маржу.
— Простите, но получается противоречие: материалы и работы подорожали, покупатели больше не хотят простой ремонт и требуют дизайн. При этом ваш бюджет остался прежним — 5-7 млн тенге. За счет чего удается добавить квартире стоимость, не превышая сметы и получая доход?
— Если быть точнее, 5–7 млн — уже жесткий бюджет. Но пока удается оставаться в этих рамках. При этом характер интерьеру не обязательно добавлять дорогими материалами. Сейчас дизайн вообще сильно движется в сторону интересных цветовых решений, света, деталей — за счет этого даже достаточно базовые материалы могут выглядеть совсем иначе. Но есть вещи, на которых принципиально не экономлю. Например, хорошая сантехника — для меня это база.
А экономить получается скорее на организации самого ремонта. Я не отдаю весь объект одной бригаде под ключ, а разбиваю работы на этапы. С опытом уже появилась своя база проверенных мастеров: отдельно плиточник, электрик, сантехник и т.д. Где-то можно поторговаться, где-то найти более выгодного исполнителя.
Да, это гораздо больше работы в операционке и личного контроля, зато позволяет удерживать смету и при этом не делать квартиру визуально дешевой.
«Хороший объект по-прежнему может продаться быстро»
— Как на вашей работе и рынке вторички сказалось существенное повышение порогов изъятия пенсионных накоплений, которые раньше выступали главным драйвером для сделок?
— Пенсионные деньги действительно сильно разогнали рынок: у большого количества людей одновременно появился дополнительный капитал на покупку жилья, и это поддерживало и количество сделок, и рост цен.
Сейчас ситуация уже другая. Пороги значительно повысились, доступ к этим деньгам стал гораздо труднее, но и сам рынок к этому моменту перестал настолько зависеть от пенсионных накоплений.
По сути, все постепенно возвращается к более естественному спросу. Квартиру покупают не потому, что срочно нужно освоить доступные пенсионные накопления, а потому что она действительно нужна и соответствует возможностям покупателя. И это скорее здоровая ситуация для рынка в долгосрочной перспективе.
Фото: проекты Ольги Медведевой
— Некоторые аналитики и риелторы заявляют, что спрос на жилье в Алматы упал на 25%. Это реальное положение дел или сгущение красок, и насколько увеличился срок экспозиции квартир?
— Я бы не говорила, что весь рынок Алматы просел именно на 25%. По официальной статистике снижение количества сделок более умеренное — например, в июле было около 14% год к году. Но то, что рынок стал заметно медленнее, — это факт.
Причем сейчас очень большая разница между ликвидной квартирой по адекватной цене и всем остальным. Хороший объект по-прежнему может продаться достаточно быстро, а переоцененная квартира способна стоять месяцами.
Срок экспозиции однозначно вырос. Если раньше во флиппинге ориентировалась примерно на месяц-полтора активной продажи, то сейчас разумнее закладывать 2-3 месяца.
И еще изменился сам покупатель: стало меньше импульсивных решений. Люди приходят подготовленными, сравнивают объявления, знают историю цен, торгуются. Поэтому я бы назвала происходящее не обвалом спроса, а сильным замедлением рынка и увеличением разрыва между ликвидными и неликвидными объектами.
«При нынешних депозитных ставках у инвестора есть достойная безрисковая альтернатива»
— Как флипперу сегодня работать на рынке без пенсионных излишков: стало ли больше ипотечников и людей с кэшем или приходится идти на существенные дисконты?
— Я бы не драматизировала урезание пенсионных выплат. Да, этих денег на рынке стало меньше, но покупатель никуда не исчез.
Алматы и другие крупные города, особенно региональные центры, продолжают расти за счет миграции: сюда переезжают и из регионов Казахстана, и из других стран, в том числе СНГ. Это тоже формирует спрос на жилье, причем часть таких покупателей приходит с собственными средствами и вообще не зависит от местных ипотечных программ.
Поэтому не вижу ситуации, при которой флипперу теперь обязательно приходится продавать с существенным дисконтом. Хорошие готовые квартиры по адекватной цене по-прежнему находят своего покупателя.
— Ранее вы называли туристическую недвижимость и аренду перспективными нишами, а покупки «кладовок» и обучение флиппингу — инфопузырем. Сработал ли этот прогноз и куда советуете вкладывать, например, 10–20 млн тенге сегодня?
— По кладовкам и курсам мое мнение не изменилось. Сейчас люди наконец стали более разборчивыми, поэтому тренд на такие истории постепенно идет на спад. В какой-то момент вокруг этого действительно было слишком много маркетинга.
Что касается 10–20 млн тенге, сегодня я бы вообще не ставила задачу обязательно купить на них недвижимость. При нынешних депозитных ставках у инвестора есть достойная безрисковая альтернатива, поэтому любая недвижимость должна объяснить, зачем я забираю деньги с депозита и беру на себя дополнительные риски и хлопоты.
Если говорить с небольшой долей юмора, то в текущей мировой обстановке мне вообще кажется, что Казахстан сейчас находится в своем «прайме». Растут крупные города, сохраняется миграционный приток, приезжают люди из других стран, и это поддерживает спрос и на покупку, и на аренду жилья.
Поэтому с 10–20 млн тенге я бы сейчас не спешила покупать объект «для галочки», а держала деньги ликвидными и ждала выгодной возможности.