«Атлетическая деревня за 42 млрд тенге осталась монокварталом эконом-класса». Экономист рассказал, что нужно построить в Алматы к Азиаде 2029 года

Подготовка к крупным спортивным событиям в Казахстане традиционно фокусируется на имидже, хотя мировой опыт доказывает: главный эффект кроется в долгосрочном развитии городской среды. Опыт Азиатских игр 2011 года в Алматы показал, что без грамотного планирования новые объекты не дают толчка девелопменту и сектору услуг.

Digital Business поговорил со старшим консультантом Colliers Kazakhstan Мади Мухаметалиевым о том, почему заполняемость гостиниц на уровне 26% считается провалом, чем британский подход к развитию городских окраин отличается от казахстанского опыта строительства за счет бюджета и почему к зимним Азиатским Играм в 2029 году Алматы нужны скоростные линии BRT, а не только новые спортивные арены.

«Алматы обновил спортивные объекты, но не создал новых точек роста для девелопмента»

— В 2029 году Алматы примет Азиатские игры вместо Саудовской Аравии, которая отказалась от проведения из-за срыва сроков строительства. Обычно от таких событий ждут мощного притока туристов. Статистика это подтверждает?

— Не всегда. Более того, часто ожидания не совпадают с реальностью. Посмотрите на Лондонскую Олимпиаду 2012 года: во время проведения игр количество туристов в британской столице не выросло, а снизилось. Болельщики просто вытеснили обычный поток путешественников, которых отпугнули очереди и взлетевшие цены. Но это не значит, что Олимпиада была провальной.

Настоящий выигрыш Лондона заключается в регенерации депрессивного востока города. В районе Стратфорд на месте заброшенных промзон выросли Олимпийский парк и East Village — благодаря «олимпийскому дедлайну» там на пять лет раньше срока открылся гигантский ТРЦ . Район перестал быть промышленным тупиком и стал новой культурно-образовательной точкой притяжения: здесь разместились новые студии BBC, открыл свой восточный филиал легендарный музей Виктории и Альберта (V&A) и заработал кампус Университетского колледжа Лондона (UCL East).

В итоге количество рабочих мест в этом районе подскочило с 13 тысяч в 2005 году до почти 40 тысяч сегодня, а вокруг парка сформировался полноценный полицентр. Важно уточнить, что без проведения игр этот район вряд ли превратился бы в цельный передовой кластер: для подготовки к Олимпиаде государство создало юридический механизм, позволивший оперативно консолидировать землю, подвести инфраструктуру, вести застройку с частными партнерами в рамках единого видения.

— Барселону часто называют главным бенефициаром Олимпийских игр в 1992 году. В чем секрет их успеха и какие параллели здесь можно провести с Алматы в контексте подготовки к Азиаде?

— В правильных приоритетах: развитии базовой инфраструктуры. Еще на стадии планирования Игр 1992 года власти решили, что 80% бюджета пойдет в городскую инфраструктуру и только 20% в стадионы. Именно эти базовые изменения, включая очистку 4,5 км береговой линии, строительство новых набережных, кольцевых дорог и замену систем водоотведения, позволили городу кардинально изменить имидж.

Из промышленного порта Барселона превратилась в ведущее туристическое направление и одно из самых желанных мест для проживания в Европе. Инвесторы это оценили: за период подготовки и проведения Игр с 1986 по 1993 год цены на жилье в городе выросли на 144%.

— Ранее в Алматы уже проводилась Азиада, и многие помнят ее как яркий праздник, но существенных изменений в городской среде жители не почувствовали. Почему ее влияние на город кажется менее заметным в сравнении с мировыми кейсами и какие уроки нам нужно извлечь?

— Азиада в Алматы дала импульс горному кластеру (Шымбулак и Медео), но градостроительный эффект был ограниченным ввиду географии и природоохранных соображений.

Если смотреть на цифры, то в 2011 году мы увидели рост инвестиций в жилье: с 56 млрд тенге в 2010 году до 86 млрд. Это выглядит как существенный скачок, но важно понимать контекст — в это время происходило компенсаторное восстановление после глубокого финансового кризиса 2008–2009 годов.

При этом заполняемость гостиниц выросла с 24,1% до 26,3%. Но для отельного бизнеса это низкий уровень. Алматы обновил спортивные объекты, но не создал новых точек роста для девелопмента.

«Строительство МФЦА и Astana Hub было скорее ускорением государственной стратегии, чем спонтанный рыночный рост»

— Опыт Универсиады-2017 кажется более масштабным с точки зрения застройки, ведь тогда в Алматы появился целый жилой квартал — Атлетическая деревня. Насколько эффективной оказалась эта модель создания наследия для города и что стоит учесть при подготовке к 2029 году?

— В сравнении с Азиадой-2011 это более удачный прецедент постсобытийного планирования, но и здесь можно извлечь некоторые уроки на будущее. Если сравнивать с тем же Лондоном, мы увидим две разные модели. В Лондоне East Village строилась через частно-государственное партнерство: девелопер нес рыночные риски, поэтому проектировал продукт, востребованный рынком, с качественной городской средой.

В Алматы Атлетическая деревня строилась полностью за счет бюджета (42,6 млрд тенге) и после Игр была распределена по госпрограмме аренды с выкупом. Это решило важную социальную задачу, но не создало рыночного сигнала. Район остался монокварталом эконом-класса без активных первых этажей и якорных коммерческих арендаторов. К тому же транспортная изоляция Алатауского района сохранилась: путь до центра на автобусе занимает 40–60 минут.

— Опыт EXPO в Астане часто критикуют за огромные вложения, при этом район выставки сегодня объективно стал одним из самых популярных в столице. Насколько этот успех был предопределен самим событием и можно ли считать его рыночным, а не административным достижением?

— Эффект EXPO неоспорим, но его стоит оценивать взвешенно. Выставка стала катализатором процессов, которые развивались параллельно. Например, Назарбаев Университет формировался как научный хаб независимо, но EXPO логически завершила инфраструктурный каркас этой части города.

Статистика по району Есиль показательна: в среднем за пять лет до EXPO (2012–2016 годы) доля района в городских инвестициях составляла 49%. В пятилетку после выставки (2018–2022 годы) она выросла до 66%. EXPO помогла Астане сформировать деловой центр, который позже заселили МФЦА и Astana Hub, но это было скорее ускорение государственной стратегии — чем спонтанный рыночный рост.

«Важно, чтобы новая Атлетическая деревня не стала спальным районом»

— Есть ли риск, что в 2029 году город просто повторит сценарий 2011 года с обновлением стадионов, но без качественного рывка в урбанистике? Что критически важно сделать иначе на этот раз?

— Главное заключается в том, чтобы использовать Игры как рычаг для транспортной реформы. Для полицентра Восточные ворота реальная необходимость — ускорить запуск скоростного общественного транспорта (BRT и LRT) в сторону аэропорта.

Метро туда запланировано, но к 2029 году его не успеют достроить. Качественная выделенная линия BRT — базовый минимум, чтобы связать аэропорт и новый район с центром.

— Готов ли рынок гостеприимства Алматы к наплыву гостей, или мы снова столкнемся с дефицитом мест и взлетом цен? И какова должна быть концепция новой Атлетической деревни, чтобы она не превратилась в очередной изолированный жилой массив?

— За последние пять лет туристический поток в городе увеличивался быстрее номерного фонда, что привело к дефициту отелей. Корректировка на рынке уже происходит: к открытию планируются Hilton Garden Inn, Radisson, апарт-отели Parkside Living и MegaView Living. К 2029 году гостиничный рынок будет подготовлен лучше, чем сейчас.

Помимо этого, на рынке сохраняется дефицит качественного жилья и студенческих общежитий для местных жителей. Поэтому новая Атлетическая деревня может быть многофункциональной: часть зданий может стать апартаментами с сервисом (апарт-отелями), часть — доступным жильем для молодых профессионалов и семей.

Важно учесть уроки Лондона, чтобы этот жилой массив стал не спальным районом, а комфортным местом для досуга и отдыха. Успех мегасобытия измеряется не количеством медалей — а тем, насколько востребованными окажутся объекты и городская среда вокруг них через годы после того, как погаснет огонь Игр.

«Критически важен современный транспортный хаб на выезде из города и расширение системы электробусов»

— Шымбулак и Медео сегодня — это коммерчески устойчивые активы или они зависят от бюджетных субсидий?

— Шымбулак — частный актив, ставший круглогодичным курортом. Это коммерчески жизнеспособная модель. В случае с Медео ситуация сложнее. Это уникальный исторический объект, принадлежащий городу. Управление объектом предполагает дорогие инженерные системы: поддержание льда на такой площади требует значительных энергозатрат.

Медео — скорее социальный объект, который нуждается в субсидиях для сохранения статуса доступного городского катка.

— Что критически важно изменить в алматинском горном кластере к 2029 году?

— К этому времени критически важен современный транспортный хаб на выезде из города и расширение системы электробусов, а также обновление инженерных сетей. Без этих мер существует высокий риск необратимого ущерба экосистеме — возросший турпоток просто парализует текущую инфраструктуру.

— Куда вложиться инвестору к Азиаде 2029 года: апарт-отель у курорта, глэмпинг или жилье у новых спортивных арен?

— Строительство в курортных зонах ограничено природоохранными нормами. Сами по себе арены не являются сильным драйвером спроса на жилье — здесь важнее развитие инженерных сетей и коридоров скоростного общественного транспорта.

Глэмпинги — вариант для малого бизнеса: низкий порог входа и быстрый запуск, но высокая зависимость от сезона.

Апарт-отель — формат для крупного капитала. На подготовку Азиады приедут сотни специалистов, для которых обычные гостиницы слишком дороги, а арендный рынок не дает нужного сервиса. Поэтому они заполнят эту нишу, а после Игр обеспечат доход от деловых туристов.