В конце 2025 года большинство аналитиков единогласно предсказывали рынку недвижимости Казахстана глубокую стагнацию. Ожидалось, что ипотечные ставки в 25% и падение доходов населения буквально «заморозят» ценники. Однако реальность начала 2026 года оказалась иной. В Астане стоимость квадратного метра на «первичке» не просто устояла, а показала рост, в то время как дефицит готовых квартир стал критическим.
Digital Business Finance обсудил текущий дисбаланс с экспертом по недвижимости Едиге Касеновым. Он объяснил, как застройщики искусственно сдерживают предложение и правда ли, что сегодня на вторичном рынке столицы можно «выторговать» скидку в 3 миллиона тенге.
Об эксперте
Едиге Касенов — координатор «Единого центра ипотек». Специализируется на сопровождении сделок через государственные жилищные программы и банковские инструменты.
Что происходит с жильем в Астане
— Как вы оцениваете текущую динамику рынка жилья в Астане с начала 2026 года?
— Спрос на недвижимость упал и на первичном, и на вторичном рынке. Если сравнивать с декабрем, когда был пик продаж, показатели просели примерно вдвое.
Обычно это сезонное явление: в январе и феврале спрос на жилье всегда идет вниз. Плюс ко всему ипотека сейчас очень дорогая. На вторичном рынке ГЭСВ (годовая эффективная ставка) составляет около 20–25%. Есть отдельные продукты под 15%, но это малоизвестные инструменты. В любом случае такая ипотека считается неподъемной, что напрямую связано с базовой ставкой в 18%, которую установил Нацбанк. Из-за этого динамика сейчас отрицательная.
Думаю, такая практика продлится недолго. В марте запускаются госпрограммы от «Отбасы банка», на которые государство выделяет порядка 300 миллиардов тенге. Эти вливания сдвигают рынок, и на «первичке» заново начинается рост. Так что затишье — явление временное.
Правда, именно в этом году из-за высокой базовой ставки оживлять вторичный рынок будет сложнее. Обычно человек, продающий квартиру на «вторичке», ориентируется на первичный рынок — он хочет обновиться или расшириться и смотрит на застройщиков. А там цены другие, они постоянно растут. Сейчас из-за падения спроса стоимость жилья на вторичном рынке корректируется, но неохотно. Цены скидывают только те, кому нужно продать срочно.
— Аналитики Halyk Finance зафиксировали рост цен на первичное жилье, хотя многие эксперты предсказывали стагнацию. Почему рынок не оправдал этих ожиданий?
— Я ожидал стагнацию скорее на вторичном рынке. На «первичке» же сложился дефицит, который напрямую влияет на цены. Если вы решите прямо сейчас купить в Астане готовую квартиру с документами и ключами, то за пару дней изучения рынка поймете: таких предложений практически нет. Тем более однокомнатных. Даже если вы обратитесь в топ-3 строительных компаний, менеджеры скажут, что нужно ждать.
Это во многом связано с траншем, который правительство выделило осенью 2025 года. Раньше инвестиции в ипотеку вливались раз в год, в марте. В прошлом году решили сделать это дважды, добавив еще 500 миллиардов тенге. Это буквально сдвинуло рынок: у застройщиков квартиры начали «таять», возник дефицит. По законам экономики: когда у тебя из десяти квартир за день забирают семь, ты понимаешь, что продаешь слишком дешево, и поднимаешь цену на оставшиеся три.
Что касается прогнозов о стагнации, то многие коллеги, скорее всего, имели в виду именно первые два месяца года — промежуток между траншами. Рост ведь не происходит по щелчку пальцев утром 1 января, он распределяется в течение всего года. Сейчас мы видим дисбаланс: государство подпитывает первичный рынок дешевой ипотекой, а на «вторичке» ситуация сложная. У населения не хватает доходов для покупки за наличный расчет, а ипотека там слишком дорогая.
Почему застройщики выжидают
— Можно ли сказать, что сегодня цену формирует не столько спрос, сколько себестоимость строительства и стратегия самих застройщиков? Как на это влияют налоги и новые инструменты продаж?
— Да, застройщики сейчас действуют очень расчетливо. Хаотичная застройка осталась в прошлом. Сейчас у крупных компаний эффективно работают отделы планирования и финансовые службы. Они заранее просчитывают и прогнозируют спрос, ориентируясь на те же госпрограммы и ипотеки.
Причем девелоперы намеренно не перенасыщают рынок. Они могут позволить себе построить в этом году пять ЖК, но строят три или четыре, ограниченно вводя квадратные метры в эксплуатацию. Презентации многих объектов, которые маркетологи анонсировали ранее, перенесены на неопределенный период.
Проекты просто не запускают, откладывая их на более поздний срок. Бывает, что в кулуарных разговорах застройщики подтверждают: планов на застройку в конкретных районах пока нет. Хотя земли в собственности у них имеются, но они выжидают.
Таким образом они поддерживают спрос и избегают ситуации, когда избыток жилья заставил бы их демпинговать. Себестоимость, конечно, тоже играет роль: при инфляции больше 12% эти расходы закладываются в финансовую модель на весь год вперед.
Эта тенденция началась еще с 2023 года. До этого рынок был перенасыщен. В какой-то момент потребовалось колоссальное количество «квадратов», чтобы освоить огромный спрос, вызванный пенсионными излишками и обилием госпрограмм. В то время еще активно работал такой инструмент, как покупка депозитов в «Отбасы банке». Все это разогнало рынок, а после пика девелоперы перешли к стратегии сдерживания.
Что касается налоговых изменений, о которых было много шума, то по факту они начнут применяться, скорее всего, только с 2027 года. Объекты, строительство которых началось в 2024–2025 годах и завершается сейчас, под новые налоги не попадают. Тем не менее, в прошлом году маркетологи активно использовали эту тему, чтобы создать ажиотаж и подтолкнуть людей к покупкам.
Но даже без налогового давления цены в этом году все равно поднимут. Застройщики ориентируются на наличие квартир: когда их мало, цена идет вверх. При этом они чувствуют, что спрос стал нестабильным. Поэтому сейчас появляется много альтернативных инструментов: рассрочки, собственные ипотечные программы от девелоперов, спецпредложения и скидки. Это позволяет компаниям оставаться на плаву в периоды между траншами госпрограмм. На такие условия они идут только потому, что понимают: за наличный расчет сегодня купить квартиру может далеко не каждый.
«Люди торгуются за скидку в один, два или даже три миллиона»
— Первичный рынок дорожает быстрее, а вторичный заметно отстает. Это временное расслоение или мы наблюдаем долгосрочный тренд?
— Текущий год станет показательным. Сейчас мы действительно видим серьезный дисбаланс: «первичка» сильно убежала вперед. Вторичный рынок пытается догнать, но из-за отсутствия массового спроса продавцам приходится довольствоваться тем, что есть.
Если раньше — я даже по себе скажу — во время торга продавцы неохотно скидывали 200–500 тысяч тенге, то сейчас счет идет на миллионы. Люди торгуются за скидку в один, два или даже три миллиона. И в тех случаях, когда человеку реально нужно продать квартиру сейчас, он идет на такие уступки.
Важный момент: сегодня покупают в основном те, кто действительно нуждается в крыше над головой. Спекулятивная «подушка», когда квартиры массово брали для быстрой перепродажи, заметно сдулась. Бум флиппинга и агрессивного инвестирования сокращается — рынок становится более прагматичным.
Стоит ли инвестировать в квартиру в Астане?
— Есть мнение, что недвижимость в Казахстане — это «мыльный пузырь», и инвестировать в нее сейчас рискованно. Как вы считаете, жилье в Астане все еще остается надежным капиталом?
— Эта концепция инвестирования трансформировалась. Давайте посчитаем на примере: в 2013 году вы купили квартиру за 100 тысяч долларов (тогда это было около 15 млн тенге). В 2015-м, после девальвации, те же 100 тысяч долларов превратились в 40 млн тенге. Но свою квартиру в валюте вы могли продать максимум за 55 тысяч долларов. То есть в долларах вы потеряли почти половину, хотя в тенге цена вроде бы выросла.
Именно из-за таких скачков многие и говорят о «пузыре». Поэтому сегодня недвижимость — это не столько агрессивный доход, сколько способ сбережения. Ее главный плюс в том, что вы ее осязаете. В отличие от ценных бумаг или металлов на счетах, которые нельзя потрогать, квартира принадлежит вам по праву. Вы можете в ней жить, сдавать в аренду или просто сохранять в ней средства — в тенге цена на нее все равно будет расти.
Если же говорить о реальной выгоде и заработке сейчас, то это элитное жилье или коммерческая недвижимость. Коммерция сейчас на пике и еще не перенасыщена. А вот срочные инвестиции — это уже спекулятивная часть. Вы берете объект на стадии строительства, перепродаете на этапе получения ключей или выходите из проекта как флиппер после ремонта. Но здесь все очень зыбко: высокие риски и большая конкуренция. Такая стратегия не всегда выгодна, ее нужно просчитывать досконально — все зависит от конкретной площадки.
Что нужно сделать, чтобы цены пошли вниз
— Что растет быстрее — цены на квадратные метры или доходы населения?
— В том-то и дело, что цены на недвижимость продолжают расти, а вот по доходам населения прогресса не видно. Возможно, официальная статистика и показывает рост благосостояния, но я как потребитель этого не ощущаю. Реальные доходы у людей особо не увеличиваются, и из-за этого социальное напряжение в вопросе жилья нарастает.
Думаю, в правительстве это тоже заметили. Скорее всего, именно поэтому и был введен дополнительный осенний транш по госпрограммам в 2025 году. Это позволило немного сгладить ситуацию и дало людям инструменты для покупки. Без таких вливаний разрыв между стоимостью квартиры и финансовыми возможностями среднестатистического казахстанца стал бы критическим.
— Что должно произойти, чтобы цены на жилье в Астане начали снижаться? Возможен ли вообще такой сценарий?
— Как бы странно это ни звучало из моих уст, но один из главных инструментов для снижения цен — это прекращение государственного субсидирования ипотеки.
Да, какой-то период будет крайне сложно, жилье станет казаться еще менее доступным. Но именно тогда цены придут в порядок. Как мы уже говорили, основной драйвер сегодня — госипотека, в которую вливаются колоссальные средства. Если взять прошлый год, государство выделило огромные суммы на эти программы, что очень сильно подогрело продажи и, соответственно, цены. Если этот механизм отменить, спрос упадет, и рынку придется корректироваться.
Во многих развитых странах есть госипотека, но там стараются соблюдать баланс. У нас же рынок практически полностью занят этими деньгами. При этом происходит интересная вещь: цены растут, а лимиты выделенных средств остаются прежними. Допустим, на программу выделяют 100 миллиардов тенге. В прошлом году лимит максимальной суммы займа увеличили, но общий объем финансирования остался тем же. В итоге само количество займов сокращается: теперь на ту же сумму жилье сможет купить меньше людей, потому что каждый берет максимум. Эта разница в доступности ощутимо бьет по рынку.
Сценарий на 2026 год
— Давайте резюмировать. Какой базовый сценарий развития рынка в Астане вы видите на этот год: замедление роста, стагнация или продолжение удорожания?
— Прогнозировать — дело неблагодарное, любой эксперт это подтвердит. Но по моим ощущениям, все зависит от действий государства. Если в этом году продолжат выделять колоссальные суммы на государственную ипотеку и повторят прошлогодний сценарий с осенним траншем в 500 миллиардов тенге, то цены на «первичку» до конца года зафиксируются выше текущего уровня. Прирост составит максимум 7%. Если же вливаний не будет, то к началу следующего года цены должны устаканиться.
Со вторичным рынком все сложнее. Недавно президент поставил задачу правительству в ближайшие три года снизить инфляцию. У Национального банка для этого основной инструмент — базовая ставка. Я не вижу предпосылок к ее снижению. Скорее всего, ближе к лету ее даже поднимут, чтобы охладить спрос на дешевые деньги. Это напрямую ударит по ипотеке на «вторичку».
Сейчас ГЭСВ ограничена уровнем в 25%. Были разговоры о снижении этого порога до 20%, но пока оставили как есть. Однако, если базовую ставку поднимут до 20%, банки второго уровня просто не смогут вписаться в текущий лимит ГЭСВ. В таком случае ипотечные программы на вторичном рынке могут снова приостановить.
В любом случае, такая ипотека и сейчас невыгодна. Не нужно быть математиком, чтобы понять: при таких ставках каждые четыре года вы переплачиваете стоимость еще одной квартиры. Берете кредит на 15 лет — переплачиваете в 3,5–4 раза. Поэтому те, кто не торопится, просто снимут объекты с продажи или выставят недоступные цены. Продавать и покупать будут только те, кому это жизненно необходимо. Спекулятивные сделки и краткосрочное инвестирование на вторичном рынке в этом году пойдут на спад.
— Есть ли какой-то универсальный лайфхак: когда выгоднее всего продавать старое жилье и покупать новое, чтобы остаться в плюсе?
— Самый простой алгоритм, которым я пользуюсь сам: продавать осенью, а покупать зимой — в период после Нового года и до марта.
Пик продаж приходится на октябрь, ноябрь и декабрь. В это время на рынке наблюдается новогодний ажиотаж. К тому же, на стыке октября и ноября обычно проходят финальные транши госпрограмм, что максимально разогревает спрос. В этот момент реально продать квартиру на пике цены.
А вот покупать лучше в январе или феврале. В начале года спрос падает вдвое. Чтобы объекты не простаивали, застройщики становятся сговорчивее и предлагают различные акции: прямые скидки, рассрочки или подарки в виде паркинга. На вторичном рынке ситуация аналогичная — из-за затишья можно очень хорошо поторговаться.
Часто люди продают «вторичку», чтобы зайти в «первичку». Если провернуть это по схеме «продажа осенью — покупка зимой», можно поймать максимально выгодную разницу в цене и условиях. Сейчас как раз тот период, когда можно найти отличные варианты и приобрести жилье на более комфортных условиях.