С 2026 года в Казахстане вступает в силу новый Налоговый кодекс, и одно из самых чувствительных изменений касается строительной отрасли. Будет введен НДС на жилье, которое начнут строить после 1 января — это радикальным образом все изменит. Известный банкир Галим Хусаинов объяснил, почему именно строительный рынок окажется под сильнейшим давлением и как это отразится на ценах уже в ближайшее время.
Почему застройщики оказались в самой патовой ситуации
Банкир объясняет, что застройщики не могут просто взять и поднять стоимость квадратного метра — рынок не позволит. Новостройки конкурируют не только между собой, но и со вторичным рынком и частным сектором. Если цена на первичное жилье растет быстрее, покупатель просто уходит на «вторичку». Поэтому конкуренция здесь жесткая, а возможности маневра у застройщиков ограничены.
А что же будет с новым НК?
При вводе НДС строительная компания теряет около трети прибыли с каждого квадратного метра. Это драматический удар по марже: компенсировать его можно только повышением цен, но спрос далеко не везде выдержит подорожание.
«Если 1 квадратный метр стоит 500 тысяч тенге на первичном рынке (при себестоимости в 400 тысяч тенге), то из 400 тысяч — 300 тысяч тенге расходов содержат НДС. В текущей налоговой системе, прибыль строительной компании составляет 100 тысяч тенге, а за вычетом КПН — 80 тыс тенге.
В новой системе, чистая цена реализации составит 420 тысяч, а себестоимость — 352 тыс тенге. Прибыль до налогообложения 68 тысяч, а чистая прибыль — 54,4 тысяч тенге. Еще проще: чистая прибыль падает на 25,6 тысячи тенге или на 32%. Для строительных компаний это достаточно большое падение, а значит компенсировать прибыль возможно только за счет увеличение цен, но цены на жилье всегда ограничиваются спросом», — объясняет Хусаинов.
Что будет с жильем в регионах и на вторичке
По словам банкира, сильнее всего удар придется по малым и средним городам — там стройка и так держится на грани рентабельности. Новая система налогов может привести к снижению темпов строительства, росту самостроя и удорожанию вторичного рынка.
«Сокращение доходности за счет новой системы налогообложения приведет к подорожанию жилья в регионах и сокращению темпов строительства — будет расти снова доля частного сектора и самостроя. Также можно ожидать подорожания вторичного рынка жилья. Я думаю, что необходимо более глубоко и взвешенно посмотреть на данную проблему и взвесить все за и против, так как для регионов урбанизация является одним из драйверов экономического роста», — заключил Галим Хусаинов.