Редакция Digital Business продолжает цикл практических материалов для тех, кто задумывается о строительстве собственного жилья. Сегодня мы обсудили с Максимом Киселевым, заместителем директора по развитию строительной компании SIP PANEL, один из самых частых и опасных сценариев — покупку земли сельхозназначения, на которой строительство жилого дома оказывается невозможным по закону.
Когда можно строить на сельхозземле
По словам Киселева, не вся земля сельхозназначения закрыта для частной застройки. Есть исключения:
«Если участок относится к категории ЛПХ (личное подсобное хозяйство) и находится в границах населенного пункта — на нем можно строить жилой дом. Это законно и допустимо», — пояснил он.
Когда строительство невозможно
В большинстве случаев ограничения серьезные — особенно если участок находится за пределами поселков и городов.
«Если участок — это пашня, пастбище, сенокос или земля фермерского хозяйства вне населенных пунктов, то строительство дома запрещено. Дом, построенный там, может быть признан самовольной постройкой, и узаконить его будет крайне сложно», — предупреждает Киселев.
Как решить проблему
По словам эксперта, есть два способа легализовать строительство, но оба сопряжены с временными и финансовыми затратами:
Перевод в ИЖС или ЛПХ
«Нужно подать заявление в акимат. Процесс требует согласований с архитектурой, землеустроителями, облземресурсами. В среднем занимает от 6 месяцев до 2 лет. Иногда акимат может отказать, если участок важен для сельхозфонда», — уточнил Киселев.
Построить хозпостройку
«Формально можно поставить сарай, склад или ангар. Но это не будет считаться жилым домом — не дадут адрес, не будет прописки, а жить там официально нельзя», — добавил он.
Скрытые риски
Даже если покупатель готов построить дом на свой страх и риск, его могут ожидать неожиданные расходы и правовые сложности:
«На сельхозземлях почти никогда нет света, газа и воды. А подключение этих коммуникаций может стоить в два-три раза дороже самого участка», — отмечает Киселев.
Кроме того, у таких владельцев нет возможности получить ипотеку или оформить прописку:
«Банки не дают ипотеку на дома, построенные на сельхозземле, даже если сам дом соответствует нормам. Без перевода в ИЖС постоянную регистрацию оформить тоже не получится», — подчеркивает собеседник.
Проблемы с продажей
Один из главных рисков — трудности при перепродаже участка.
«Земля без статуса ИЖС или ЛПХ плохо продается. Ее можно продать только дешево или людям, которые не разбираются в вопросе. Недавняя история: cемья купила участок сельхозназначения за 2 млн тенге и построила дом. Им отказали в подключении к газу и не зарегистрировали дом в ЦОНе. Перевод участка в ИЖС занял 1,5 года и стоил ещt 500 тысяч тенге за услуги землеустроителей и юристов», — вспоминает эксперт.
Проще говоря
Если вы планируете строить дом — выбирайте только земли ИЖС или ЛПХ в границах населенных пунктов. Все остальное — риск. Перед покупкой обязательно проверьте категорию земли и возможность ее перевода в акимате.
Может быть интересно: