Земля в Алматы – актив, спрос на который растет из года в год. Предложений становится меньше, цены – выше, а рисков на рынке недвижимости достаточно. Эксперт по недвижимости Александр Бикетов рассказал Digital Business, где искать недооцененные участки, как не попасть в юридическую ловушку и реально ли купить землю ближе к центру дешевле рынка.
«Средней цены в Алматы не существует»
– Сегодня в Алматы невозможно говорить о «средней стоимости сотки земли». Цена зависит от множества факторов: района, назначения участка, наличия коммуникаций и даже его формы. Участок в 10 соток с неудобной конфигурацией может стоить дешевле аналогичного прямоугольного. Поэтому нужно ориентироваться исключительно на конкретные районы и предложения.
«Есть районы, которые пока недооценены»
– Наибольшим спросом традиционно пользуются Бостандыкский и Медеуский районы. Но если смотреть на перспективу, я бы обратил внимание на Турксибский и Жетысуский районы. Там идет активная застройка, цены все еще ниже, чем в центре, и именно там, на мой взгляд, в ближайшие годы произойдет рост стоимости земли. Для инвесторов это окно возможностей.
«Чем дешевле участок, тем выше риск»
– Если цена заметно ниже рыночной, это повод для детальной проверки. Причины могут быть разными: наследственные споры, ограничения по использованию земли, ошибки в документах. Иногда покупатели узнают, что строить на участке в принципе нельзя. Поэтому я всегда советую: чем ниже цена относительно рынка, тем тщательнее нужно проверять юридическую чистоту.
«Сбить цену можно, но только аргументами»
– Торг возможен, но только на основе фактов. Важно владеть информацией о рынке, стоимости аналогичных участков и понимать причины продажи. Если собственнику нужны деньги срочно – это шанс договориться. Но уговорами в стиле «скиньте, пожалуйста» цену никто не снизит.
«Коммуникации сильно влияют на цену»
– Земля с подключенными водой, газом, электричеством и канализацией стоит дороже. Однако иногда выгоднее приобрести участок без коммуникаций и подключить их позже. Но стоит учитывать: процесс может занять год и более, фактически замораживая ваши деньги. Это нужно тщательно просчитывать.
Стоит ли покупать делимый участок вместе с партнером?
– Такое возможно, но крайне важно правильно оформить сделку юридически. Обычно участок оформляют на одного человека, а затем проводится раздел. Если сделать все грамотно, проблем не будет. Но такие случаи встречаются редко – у меня, например, за восемь лет практики был всего один пример, когда два человека купили участок напополам. Сделка прошла успешно, но повторюсь: главное – правильное оформление, иначе риски конфликтов очень высоки.
Какие хитрости используют инвесторы, чтобы купить участок дешевле?
– Раньше довольно популярной схемой была покупка больших земельных массивов как крестьянских хозяйств. После этого землю делили на небольшие участки и старались изменить ее назначение – например, на личное подсобное хозяйство или индивидуальное жилищное строительство. Так удавалось покупать ближе к центру дешевле. Сейчас регулирование стало жестче, и такие схемы встречаются все реже, но в истории рынка они сыграли заметную роль.
«Аукционы от государства – вариант, но не универсальный»
– Государственные аукционы дают шанс купить дешевле, но важно оценить перспективы района. Если рядом нет инфраструктуры и коммуникаций, участок может простаивать годами. Такие покупки требуют внимательного анализа.
«Самые частые ошибки новичков – в документах»
– Основные риски связаны с документами: отсутствие топосъемки, невыясненные границы участка, незнание о красных линиях и будущих дорогах. Бывают случаи, когда люди покупают землю, а позже узнают, что на ней планируется трасса. В итоге строительство оказывается невозможным.
«В рассрочку или кредит – редкость, но возможно»
– В центре Алматы рассрочка встречается крайне редко, но отдельные случаи есть. Все зависит от условий собственника и банковских программ. Чаще всего продавцы предпочитают получать оплату сразу.
«Ждать падения цен бессмысленно»
– Земля в Алматы дорожает каждый год. Иногда зимой можно найти варианты дешевле, но это скорее исключение. Земля – ресурс невозобновляемый, и ожидать значительного снижения цен не стоит.
«План детальной планировки – ключевой документ»
– Чтобы участок не оказался в зоне сноса или ограничений, всегда запрашивайте план детальной планировки (ПДП). В нем видно будущее развитие территории: дороги, школы, жилые комплексы. Без этого документа покупка превращается в игру вслепую.
Итоговый совет эксперта:
– Не ограничивайтесь сайтами объявлений. Часто выгодные варианты можно найти напрямую у собственников, буквально «на заборе». Особое внимание стоит уделить районам между Медеуским и Турксибским – там еще сохраняются интересные возможности для покупки.
Может быть интересно:
Глава строительной компании рассказал, сколько накручивают на квадратном метре