Эксперт рассказал, как выгодно покупать и продавать квартиры в Казахстане
Опытные инвесторы никогда не заходят в сделки на эмоциях. Лето в недвижимости — это сезон ожидания: продавцы не спешат, покупатели выжидают, и в этой тишине рождаются лучшие варианты. Именно в такие периоды на рынок ложится тонкая, почти незаметная линия между ценой и ценностью. Виталий Оскаров, эксперт VitRealty, рассказал Digital Business, как читать сезонные колебания рынка — и почему август может стать идеальным месяцем для хода, если знать, что искать. А еще мы поговорили о ежегодной перегретой теме — студенческой аренде. С ней рынок превращается в хаос, но даже в хаосе есть логика.
Почему арендодатели не любят студентов
С наступлением учебного года аренда жилья становится настоящим квестом для студентов. Особенно сложно тем, кто не успел получить место в общежитии — ведь на рынке съемного жилья их не всегда ждут с распростертыми объятиями.
— Касательно студентов и их заселения. Каждый год это острая проблема, потому что общежитий не хватает, студентов очень много — как иностранных, так и наших, местных. Собственники квартир не всегда рады таким арендаторам. Некоторые категорично не рассматривают студентов, потому что считают их безответственными: шумят, не спят до трех часов ночи, создают неудобства для соседей. Часто студенты снимают жилье по 4–5 человек, иногда доходит и до шести. В том числе и иностранцы — вы знаете, что в Казахстане много студентов из Индии и Пакистана. Когда мы занимаемся арендой, часто звонят группы из 5–6 студентов. Естественно, ни один собственник не согласится на такое количество жильцов, — говорит Оскаров.
Решение по аренде для студентов
Несмотря на сложности, у студентов все же остаются варианты. Виталий рассказывает, как можно договориться с арендодателями даже в пиковый сезон, почему дешевое жилье не всегда доступно. Также он подсказал, какую нишу на рынке могут занять инвесторы, если подойдут к этому вопросу с умом.
— Выход есть всегда — у студентов их сразу два. Один у родителей, второй у инвесторов. Некоторые владельцы готовы сдавать студетнам жилье, если аренда будет дороже и залог выше. Только так можно договориться. Но, как правило, у студентов нет больших сумм. Средний запрос — это аренда до 300–350 тысяч тенге. При этом на депозит второй такой суммы у них уже нет. Максимум — собирают около 100 тысяч тенге на залог.
Решать эту проблему родителям. Они должны понимать, что жилье придется искать дороже и не в лучшем состоянии. Тогда шансы на заселение гораздо выше. Второй вариант — коллективно обратиться к инвесторам. Их можно убедить строить общежития формата апарт-отелей — и они будут востребованы, когда инвесторы получать гарантии заселения на руки. За границей такой формат популярен: большие здания с маленькими квартирами-студиями. У нас тоже есть примеры — комплексы «Мечта» и «Бастау», где маленькие квартиры страшно популярны среди студентов. Их даже можно назвать студенческими домами, — делится наш собеседник.
Когда лучше покупать квартиру
Поймать «лучший момент» для покупки квартиры — задача сложная. Виталий Оскаров объясняет, почему летние и зимние месяцы нередко оказываются самыми выгодными, как курс доллара влияет на активность покупателей, и почему универсального рецепта все равно не существует.
— Определенного периода нет. По личным наблюдениям и опыту коллег, в летний период (в июне и августе) часто бывает затишье: люди уезжают в отпуск, рынок немного ложно «замирает», и цены немного снижаются. Те, кто инвестирует в недвижимость, наоборот, выжидают именно этот момент и активизируются, чтобы купить по более выгодной цене. Январь — тоже спокойный месяц для простых граждан, а инвесторы пользуются этим для выгодных покупок. Поэтому большая часть вкусных сделок приходится именно на эти «тихие» периоды. Но все индивидуально — многое зависит от того, когда у человека появляются деньги, когда он что-то продал и т.д. В этом хаосе нет системы.
На спрос также сильно влияет курс доллара. У многих клиентов сбережения в валюте. Когда доллар растет, у них образуется «прирост» в тенге. И если тенговые продавцы еще не успели поднять цены, люди пользуются моментом, чтобы купить квартиру — часто как раз на те деньги, которых немного не хватало, — подчеркивает Оскаров.
Почему мою квартиру не покупают
Продажа квартиры — процесс, в котором цена играет ключевую роль. Оскаров подчеркивает, что в 90% продавцы теряют время только из-за неверной оценки.
— Самая частая ошибка — неправильный анализ цены. Продавец просто заходит на сайт объявлений, смотрит похожие и выставляет свою цену — часто завышенную, потому что «у меня ремонт лучше» или «у меня район лучше». Из-за этого теряется время: нет звонков, нет показов. А покупатели сегодня очень избирательны — у них большой выбор. Лучше сразу позвонить в несколько агентств, проконсультироваться, получить рыночную оценку. Это сэкономит время и ускорит продажу.
Обычно продавцы сначала пытаются продать самостоятельно, а потом, когда не получается, обращаются к риелторам. Те, кто уже не первый раз продает, сразу звонят специалисту — и решают вопрос быстро, не тратят месяцы или даже годы. Запомните важное правило: если квартира не продалась в течение месяца — скорее всего, дело в неправильной цене, — говорит наш собеседник.
Начните с подготовки
Покупка квартиры — это не прогулка по ТРЦ. Здесь тоже важна грамотная стратегия. Кто-то идет с наличными, кто-то — через банк, но почти все совершают шаблонные ошибки. Виталий Оскаров обозначил, с чего на самом деле стоит начинать путь к сделке на рынке недвижимости.
— Когда покупатель готовится к покупке недвижимости, важно учитывать несколько факторов. На рынке два типа клиентов: те, кто покупает за наличные, и те, кто оформляется в ипотеку. В случае с наличными все проще: нужно определить бюджет и четко понимать, что именно требуется. Также важно заранее выбрать тип недвижимости — первичка или вторичка. Универсальной схемы нет, потому что на решение влияет все: цели покупки, район, семейные обстоятельства. Также важно помнить: консультации у риелторов обычно бесплатны. Можно позвонить, задать вопросы и уже сделать первые шаги правильно.
Покупка через банк — совсем другой процесс. Вначале нужно изучить условия банка. Частая ошибка — начинать искать квартиру до общения с ипотечным менеджером. У человека может быть первоначальный взнос, деньги на депозите, но он уже активно ищет объект. Звонят, хотят посмотреть квартиру, а на вопрос: «Покупаете за наличные или через банк?» — отвечают: «Через банк, но пока не были в банке». Это типичная ошибка тех, кто планирует ипотеку, — говорит Оскаров.
Бизнес на перепродаже недвижимости
Виталий также поделился с нами наблюдениями о том, кто и как сегодня по-настоящему зарабатывает на рынке. Несмотря на общее охлаждение, перепродажа квартир по-прежнему остается активным и прибыльным бизнесом, но только для тех, кто хорошо понимает правила игры.
— Да, бизнес на перепродаже квартир сейчас идет хорошо. Более того, этот бизнес у многих до сих пор основной. Здесь важно — какого рода жилье берется в оборот, и сколько человек хочет заработать с одной продажи. Рынок делится на премиум, средний и бюджетный сегмент. Каждый работает в своем. Есть долгосрочные инвестиции — люди покупают дорогую недвижимость, делают дорогой ремонт и получают высокий доход. В среднем сегменте, как мне кажется, сейчас больше всего пострадавших. Они ожидали большего от перепродажи, а прирост в 20–30 миллионов сейчас возможен только на дорогом жилье, где объектов мало, а спрос есть. Но и там нельзя сэкономить на ремонте. Если вы покупаете такой объект — и ремонт, и качество должны соответствовать. Поэтому там и доход выше.
Самый доступный и простой вариант для перепродажи — бюджетное жилье, до 30 миллионов. Такие инвесторы — постоянные клиенты застройщиков. Покупают по несколько квартир, делают легкий ремонт или вовсе ничего не делают, и зарабатывают 2–3, максимум 5 миллионов с квартиры. У кого-то и больше выходит, у кого-то — наоборот: продают по себестоимости, чтобы вернуть вложенное и вложиться во что-то другое. Но, как правило, даже в таких схемах они остаются в плюсе до сих пор. Не буду рассказывать, как именно это делается и продается, — подчеркнул наш собеседник.
Как обманывают казахстанцев
Виталий также предупредил читателей Digital Business об активизации мошенников на рынке недвижимости. По его словам, такого количества «разводов», по ощущениям, не было даже в 1990-х. В органах лежат десятки возбужденных дел по заявлениям людей, которые остались и без денег, и без квартир.
— Два случая, о которых я расскажу, очень похожи между собой. Первый произошел около полугода назад. Я лично разговаривал с пострадавшей стороной — сыном женщины, ставшей жертвой мошенников. Схема выглядела так: женщина выставила квартиру на продажу. Мы не имели отношения к этой квартире, но, судя по всему, она либо давала рекламу, либо ее контакты каким-то образом попали в открытый доступ.
Ей позвонили якобы из правоохранительных органов. Представились сотрудниками и сообщили, что по ее объекту недвижимости совершено мошенничество — якобы квартиру уже продали, и сейчас ведется расследование. Мошенники убедили женщину, что необходимо «выйти на след преступников», и для этого она должна снова выставить квартиру на продажу, обратиться к риелтору или подать объявление самостоятельно. После этого, сказали они, как только появится покупатель, нужно будет продать квартиру, получить деньги и перевести их на указанный счет — якобы чтобы «поймать мошенников с поличным».
Они вели с женщиной постоянный контакт. Судя по рассказу сына, злоумышленники знали о ней многое: где она раньше работала, кто был ее начальником. Они называли имена бывших коллег, ссылались на якобы рекомендации знакомых из органов. Общение было убедительным, продуманным и постоянным. Женщина послушалась, выставила квартиру по заниженной цене — «чтобы был интерес», как ей сказали. Покупатель появился быстро. Сначала один человек пришел на просмотр, затем второй — он и согласился на покупку.
Сделка прошла через нотариуса. Деньги передали наличными. Женщина лично подписала договор и взяла деньги — все было официально. После этого она, по инструкции мошенников, отнесла деньги и положила их на счет, который они ей продиктовали, убеждая, что так «выйдут на след преступников». После перевода связь с ними оборвалась.
Когда пришло время освобождать квартиру, покупатель начал паниковать и обратился в полицию. Но там ему ответили: «Вы сами купили квартиру, сделка прошла законно». Да, уголовное дело возбудили, как и полагается по заявлению, но найти мошенников — крайне сложно. Покупатель остался без квартиры, а продавец — без денег. Возникла патовая ситуация: покупатель говорит женщине — «Освобождайте квартиру», а она в ответ — «Верните деньги». Но квартира уже юридически принадлежит новому владельцу, вот только теперь на ней арест.
Самое страшное: по этому случаю сын позже поделился важной деталью: у его матери — онкология, и она принимает сильные обезболивающие препараты. А такие лекарства влияют на мышление, затормаживают реакцию, снижают критическое восприятие.
Есть версия, что у мошенников может быть доступ к медицинским данным. Сейчас вся информация о рецептах, диагнозах, клиниках — в цифровых базах. Возможно, они каким-то образом получают данные о людях, которые принимают сильнодействующие препараты, и отслеживают тех, кто владеет недвижимостью. Затем начинают с ними «работать», — рассказал Виталий.
Схема мошенников №2
— Второй случай произошел буквально на днях — схема та же. Женщине звонят, представляются сотрудниками органов, говорят: «По вашей квартире идет расследование, нужно помочь — выставьте на продажу, получите деньги, передайте нам, и мы задержим мошенника». Женщина верит, передает наличные «курьеру», которого потом тоже называют мошенником, и снова — деньги исчезают.
Эта схема сейчас особенно популярна. Людям звонят якобы из полиции и сообщают, что квартира фигурирует в уголовном деле. Говорят: все в порядке, но мы ведем секретную операцию, просим сотрудничать, никому не рассказывать. Особенно убеждают не идти в реальную полицию, утверждая: «Мы и есть полиция». Важно: при подобных звонках нужно немедленно обратиться в настоящий отдел полиции, несмотря ни на какие запреты и «секретность».
Я попросил человека, с которым говорил о втором случае, уточнить, принимал ли жертва там тоже какие-то серьезные препараты. Если это подтвердится — мы получим еще одно доказательство того, что злоумышленники пользуются медицинскими данными, чтобы воздействовать на уязвимых людей и выводить у них жилье и деньги, — заключил собеседник Digital Business.
Может быть интересно:
Риелтор рассказала, что будет с ценами на жилье в Казахстане