40-этажная башня RAMS изменит Алматы: эксперт предупредил о последствиях

Компания RAMS Qazaqstan готовится начать строительство самого высокого жилого небоскреба в Алматы — 40-этажной башни в составе многофункционального комплекса RAMS Beyond Almaty. Сейчас проект проходит последние стадии согласования. Его реализация в верхней части города, где действуют ограничения на высотное строительство, вызвала критику со стороны горожан и депутатов Мажилиса. Общий бюджет проекта составляет 500 млн долларов.

Редакция Digital Business Finance направила запросы в акимат города и компанию RAMS, чтобы уточнить подробности. Ответ поступил только от Управления городского планирования и урбанистики. Также мы попросили прокомментировать ситуацию директора агентства недвижимости Arbat Real Estate Виталия Шалаева.

Что известно о RAMS Beyond Almaty

Новый многофункциональный комплекс RAMS Beyond Almaty будет построен на участке площадью 4,506 гектара, на пересечении улиц Тимирязева и проспекта Сейфуллина. Помимо основной 40-этажной башни, в которой разместятся гостиница, офисы, конгресс-центр, ресторан и обзорная площадка, вокруг планируется возвести пять 10-этажных домов с квартирами бизнес-класса. Всего в комплексе предусмотрено около 900 квартир, общая площадь застройки превышает 328 тысяч квадратных метров. Завершение строительства запланировано на 2026 год.

По информации компании RAMS, проект задуман как один из будущих символов Алматы. Среди партнеров застройщика государственные организации КазГИИЗ и КазНИИСА, а также зарубежные архитектурные бюро.

Почему проект вызвал споры и критику депутатов

Управления городского планирования и урбанистики Алматы подтвердило, что в 2024 году маслихат Алматы принял правила, по которым строительство зданий выше девяти этажей (35 метров) между проспектами Абая и Аль-Фараби запрещено, но с одним условием. Согласно ему, возведение допускается, если проект:

• признан общественно значимым;
• соответствует архитектурным и экологическим требованиям;
• использует энергоэффективные и сейсмоизолирующие технологии.

Кроме того, в акимате сообщили, что общественные слушания по проекту состоялись 24 июля 2024 года и у застройщика имеется официальный протокол.

Тем не менее депутаты Мажилиса Сергей Пономарев и Ирина Смирнова выступили против строительства. По их мнению, проект нарушает действующие ограничения, перекрывает ветровые потоки с гор, нарушает архитектурную среду и грозит транспортными заторами.

Что говорят эксперты о RAMS Beyond Almaty

Наш эксперт:

Управляющий директор агентства недвижимости Arbat Real Estate Виталий Шалаев. 20 лет опыта работы на рынках недвижимости России, Испании, Турции и Казахстана.

— Виталий, можно ли считать многофункциональный премиальный комплекс общественно значимым?

— Общественно значимый проект — это объект, имеющий большое значение для общества. Он должен решать социальные задачи: улучшать качество жизни, развивать спорт, образование, культуру. В данном случае предусмотрены гостиница, жилые апартаменты, коммерческие помещения, бизнес-пространства и зона отдыха.

Никаких социальных объектов нет. На мой взгляд, это классический коммерческий проект.

— Какие риски для города и жителей вы видите при строительстве высотных и густонаселенных комплексов в центре Алматы?

— С точки зрения нагрузки на инфраструктуру и комфорта горожан, риски очень большие. В этом районе уже построены крупные жилые комплексы: Alfarabi 27, Metropole, Central Avenue, AFD Plaza. После появления RAMS Beyond Almaty с дополнительными офисами и гостиницей ситуация усугубится.

По прогнозу RAMS, ежедневно комплекс будут посещать до 25 тысяч человек. Это огромная цифра. Уже сейчас вечером улицы Сейфуллина, Тимирязева и проспект Аль-Фараби стоят в километровых пробках. После ввода проекта в эксплуатацию нагрузка возрастет как минимум вдвое. Жить в этом районе станет крайне затруднительно.

— Можно ли решить проблему пробок за счет расширения улиц?

— Улицы Сейфуллина и Тимирязева уже расширены до предела. Физически увеличивать их дальше невозможно. Я не понимаю, каким образом RAMS намерен снизить транспортную нагрузку при таком масштабе проекта. Будет построена не только башня на 40 этажей, но и пять десятиэтажных домов. Это приведет к транспортному и человеческому коллапсу. Никакие магазины или кафе не спасут район от превращения в аналог московского Садового кольца, перегруженного транспортом.

Опасения горожан и депутатов понятны. Когда строительство завершится, исправить ситуацию будет уже нельзя. При этом все квартиры в комплексе относятся к бизнес-классу. Люди ожидают высокого уровня комфорта. Однако, по-моему мнению, они не смогут ни утром выехать на работу, ни вечером вернуться домой. Это уже сейчас сложно, а в будущем станет еще тяжелее.

— Насколько успешным может быть проект с точки зрения продаж жилья и коммерции? Какой будет цена за квадратный метр?

— Сегодня наблюдается стабильный спрос на коммерческую недвижимость, особенно в аренду. Город развивается, появляются новые компании. Поэтому с коммерческой точки зрения проект может быть успешным. Но, когда станет очевидно, насколько сложно добираться до этого комплекса, поток клиентов начнет снижаться. Через год-два бизнес может стать убыточным. Исключение — пятизвездочный отель, так как его гости, как правило, пользуются такси или личными водителями.

Что касается жилья, то, скорее всего, квартиры будут приобретаться в инвестиционных целях в расчете на рост цены. Сейчас стоимость квадратного метра в этом районе составляет от 900 тысяч до 1,2 млн тенге. В RAMS Beyond Almaty, который позиционируется как суперпремиальный, цена может начинаться от 1,5 до 1,7 млн тенге.

Резюмируя: большого долгосрочного коммерческого потенциала я не вижу. Возможно, это будут краткосрочные сделки — покупка на этапе котлована и последующая перепродажа. Но после завершения строительства объект утратит свою эксклюзивность и привлекательность.

— Насколько реалистичны заявления застройщика о том, что проект станет символом Алматы и привлечет туристов и инвесторов?

— Сегодня на рынке Алматы гораздо больше предложений о продаже недвижимости, чем реальных покупателей. Поэтому интерес к проекту будет только у ограниченного круга лиц. Люди, хорошо разбирающиеся в недвижимости, вряд ли будут туда инвестировать, за исключением, возможно, коммерческих помещений. Да, он может стать новой архитектурной точкой на карте города, но говорить о росте туристического потока или имиджа города не приходится.

— Как вы оцениваете тенденцию уплотненной застройки в центре Алматы? Какие экологические и социальные последствия она несет?

— Отрицательно. Уже сейчас инфраструктура не справляется с существующей нагрузкой. Застройка отдельных районов влияет на всю городскую систему. Кая уже говорил, район между Аль-Фараби и Сейфуллина по вечерам стоит в пробках. Новый проект только усилит эту нагрузку. Люди будут тратить по два часа в заторах, и это отразится на других районах.

Экологические последствия также очевидны. Ранее смог был заметен на уровне Абая и Сатпаева, теперь он уже поднялся до проспекта Аль-Фараби. Если в район прибавится еще 25 тысяч человек, из которых 70 процентов будут пользоваться автомобилями, экологическая нагрузка возрастет кратно. При этом усилится давление на школы, детские сады, спортсекции. Родителям будет сложно возить детей.

— Что необходимо изменить, чтобы разгрузить центр города?

— Есть два возможных пути. Первый — развивать города-спутники. Например, такие жилые массивы строят на окраинах Алматы в сторону Талгара. Причем застройка там преимущественно малоэтажная.

Второй — реновация центральных районов, таких как Бостандыкский и Медеуский. Там много частных домов, которые необходимо сносить и создавать новые кварталы с современной инфраструктурой.

Также стоит изменить качество жилья в центре. В развитых странах в таких районах живут обеспеченные люди. Центр — это, прежде всего, деловая зона, а не место для массового проживания. Нужно развивать перехватывающие парковки, как в других больших городах. Человек оставляет автомобиль за 5–10 км от центра и пересаживается на метро. Это существенно разгружает дороги.

Кроме того, каждый квартал в центре должен быть самодостаточным. Школы, магазины, медцентры, спортзалы и рабочие места должны находиться в шаговой доступности. Это могут быть коворкинги, мастерские, офисы малого бизнеса.

P.S. Готовы опубликовать комментарий RAMS Qazaqstan, как только он поступит в редакцию.

Вам может быть интересно

Эксперт рассказал, как рост курса доллара влияет на стоимость жилья в Казахстане