Digital Business Finance продолжает рассказывать о проблемах и трендах на рынке недвижимости Казахстана. В этот раз мы узнали у эксперта Виталия Шалаева, как рост, а особенно резкие скачки курса доллара влияют на стоимость недвижимости, отражается ли это на ипотеке и что сейчас делать покупателям и продавцам.
Эксперт
Виталий Шалаев — управляющий директор агентства недвижимости Arbat Real Estate с 20-летним опытом работы в сфере недвижимости, в том числе на рынках Испании, Турции, России и Казахстана.
Новостройки, вторичка и валютный курс: кто реагирует быстрее и почему
— Как резкие скачки курса доллара влияют на рост цен на жилье в Казахстане?
— Давайте разделим этот вопрос на две части. Когда мы говорим о недвижимости, то обычно выделяем несколько классов жилья: эконом, комфорт, премиум и лакшери. В частности, покупатели жилья в высоких сегментах, таких как премиум и лакшери, привыкли оценивать стоимость объектов в долларах. Таким образом, как только происходит скачок курса доллара, они могут выгодно покупать недвижимость в тенге из-за роста курса валют. Но есть и другая сторона. Продавцы жилья в премиум-сегменте немедленно реагируют на скачок курса, повышая цены.
Интересно, что рост стоимости объектов в тенге, например, на 10-15%, часто не соответствует скачкам курса доллара, и это приводит к «замораживанию» рынка. Покупатели не готовы приобретать жилье по завышенной цене, а продавцы опасаются, что если не поднимут цену, то потеряют прибыль. Таким образом, рынок недвижимости в премиум-сегменте на время может «замереть».
Если же говорить о сегментах эконом и комфорт, то колебания курса доллара напрямую влияют на доступность жилья. Некоторые продавцы могут снять объекты с продажи, чтобы подождать стабилизации курса, другие — начать повышать цену. В результате на фоне резких колебаний цен на рынке становится меньше доступных квартир. В свою очередь покупатели, понимая, что за курсом доллара последует инфляция, начинают приобретать недвижимость по прежним ценам у тех продавцов, кто не повысил стоимость.
— Какие типы жилья — новостройки или вторичка — более чувствительны к росту курса доллара? Почему новостройки реагируют медленнее на изменения курса доллара по сравнению с вторичным жильем?
— Вторичное жилье, как правило, реагирует быстрее, поскольку это объекты, уже введенные в эксплуатацию, на которые получены все необходимые документы. Продавцы таких объектов — частные владельцы или инвесторы — могут оперативно повысить цену в ответ на скачки курса доллара, поскольку они хорошо понимают, как колебания валюты влияют на стоимость недвижимости.
Новостройки же реагируют медленнее. Застройщики — это большие компании с бюрократическими процессами, которые сначала анализируют квартальные или годовые отчеты, а затем принимают решение о повышении цен. Однако даже в случае новостроек курс доллара все равно имеет влияние на себестоимость материалов, поскольку многие комплектующие и расходники закупаются за рубежом. Это приводит к росту стоимости, что в конечном итоге отражается на ценах новостроек.
Если курс растет, то стоимость строительных материалов увеличивается, что в долгосрочной перспективе приводит к росту цен на новостройки.
— Влияет ли курс доллара на условия ипотеки и размер первоначального взноса?
— Влияние курса доллара на ипотечные условия и размер первоначального взноса — это вопрос более сложный. На это влияют не только валютные колебания, но и ставка Национального банка, которая устанавливается в зависимости от макроэкономической ситуации. Например, если курс доллара растет, Нацбанк может повысить базовую процентную ставку, чтобы сдержать инфляцию. Это, в свою очередь, приведет к удорожанию ипотечных кредитов.
Например, последнее поднятие базовой ставки — это как раз реакция на рост курса доллара в конце 2024 года и начала нынешнего года. Тогда, 7 марта текущего года, Нацбанк поднял базовую ставку до 16,5%. Причем формулировка звучала так: «с учетом анализа фактических данных, обновленных прогнозов и оценки баланса рисков инфляции».
И уже это может спровоцировать повышение ставок по ипотечным кредитам, ведь банки тоже должны учитывать изменения в экономике. В долгосрочной перспективе, если курс доллара продолжит расти, это может привести к удорожанию всей экономики. Нацбанк может повысить ставку, чтобы предотвратить инфляцию, но последствия этого процесса могут проявиться через 6-12 месяцев.
Почему не всегда стоит ждать идеального курса для покупки квартиры
— Стоит ли откладывать покупку жилья в ожидании стабилизации курса доллара или есть риск упустить выгодные предложения?
— Существует два важнейших аспекта. Если вы покупаете квартиру для себя, то не стоит ждать. Хорошие предложения в нужных локациях могут быстро исчезнуть, и откладывание покупки может привести к тому, что вы упустите свой шанс. Покупать же жилье нужно тогда, когда вы нашли идеальный вариант, даже если курс доллара нестабилен. Главное — следить за рыночными ценами и быть уверенным, что они адекватны.
Для инвесторов ситуация сложнее. Если вы рассматриваете недвижимость как долгосрочную инвестицию, нужно понимать, как рынок будет реагировать на изменения курса доллара. Важно также учитывать локацию, состояние жилья и перспективы роста цен.
— Какой совет вы бы дали тем, кто планирует покупку жилья в 2025 году, чтобы защитить свои деньги от обесценивания?
— Во-первых, если вы уже приняли решение о покупке квартиры, не откладывайте на потом. Стоимость жилья со временем растет, и чем раньше вы сделаете покупку, тем лучше. Во-вторых, анализируйте рынок. Смотрите предложения в тех локациях, которые вас интересуют, и учитывайте возраст здания, его состояние, а также рыночные тренды. Посетите несколько квартир, чтобы увидеть, какие варианты существуют в вашем ценовом сегменте.
Не стоит торопиться с покупкой, важно понимать, что вы хотите приобрести, в каком районе и с какой площадью. Проанализировав предложения и учитывая средние рыночные цены, вы сможете сделать более обоснованный выбор.
Также обязательно проверяйте документы на недвижимость. Это важно для вашей безопасности и защиты ваших денег. Вложения в недвижимость — это консервативная инвестиция, которая защищает вас от инфляции.
Вам может быть интересно