Говорят, что прочность брака проверяется ремонтом. Этот принцип можно распространить и на отношения с соседями по многоквартирному дому — просто станьте инициатором ремонта в подъезде. Узнали, как обновить общее пространство дома, чтобы не потратить последние деньги и нервные клетки.
Разбираемся в терминах
Главный документ, регулирующий интересующую нас тему — закон «О жилищных отношениях». Планируете начать ремонт в подъезде? Рекомендуем изучить документ.
Теперь несколько важных терминов.
Многоквартирным жилым домом в Казахстане называют отдельно стоящее здание с единым фундаментом на едином неделимом земельном участке. Оно состоит из следующих частей:
— общее имущество объекта кондоминиума (является общей долевой собственностью);
— квартиры, нежилые помещения.
Кондоминиум — форма собственности, при которой квартиры, нежилые помещения, парковочные места, кладовки находятся в индивидуальной (раздельной) собственности, а остальные объекты кондоминиума принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности.
К таким объектам относятся:
— подвалы;
— крыши;
— вестибюли, холлы;
— коридоры;
— лестничные марши, лестничные площадки;
— лифты;
— чердаки;
— технические этажи и т.д.
Если говорить проще — это места, которыми могут пользоваться все живущие в доме люди. Не играет роли, использует человек пространство или нет, оно все равно находится в его собственности. Пример: владелец квартиры на 1 этаже может ни разу не подняться на крышу, но она принадлежит и ему тоже.
Кто всем управляет
Здесь важно напомнить о формах управления многоквартирными домами. В Казахстане распространено несколько вариантов.
Есть КСК (кооперативы собственников квартир). Их формируют жильцы одного или нескольких домов, у которых общие коммуникации и двор.
От этого варианта сейчас стараются уходить, собственники квартир предпочитают, чтобы управляющая компания занималась только их домом.
Один их самых распространенных вариантов — ОСИ (объединение собственников имущества). Создается в форме юрлица. Главное отличие — они управляют одним домом, где построено больше 30 квартир. ОСИ создается решением большинства жильцов (нужно, чтобы 51% жильцов проголосовали «за»).
Для недвижимости поменьше есть варианты управления без создания юрлица:
— ПТ (простое товарищество) — подходит, когда у вас от 16 до 30 квартир;
— НСУ — в домах, где меньше 16 квартир.
Все эти организации нужны для централизации власти жильцов. Им передают право представлять интересы дома в различных инстанциях, заключать договоры с подрядчиками, управлять общим имуществом и т.д. При этом главным органом власти остается общее собрание собственников.
Откуда берем деньги
У многоквартирного дома должен быть текущий счет, на него владельцы квартир и нежилых помещений раз в месяц перечисляют деньги.
В квитанции для этого есть специальная строчка — «Расходы на содержание дома». Суммы перечислений зависят от площади вашей недвижимости.
Кроме текущего открывают еще и сберегательный счет. Это деньги на будущий капремонт дома.
Оба счета должны открывать управляющие организации (КСК, ОСИ).
Важный момент: взносы в ОСИ будут немного выше, чем в ПТ или НСУ. Из них платят заработную плату председателю и бухгалтеру объединения (помним, это юрлицо и там положено иметь определенный штат). В законодательстве указано: на управление ОСИ должно уходить не более 30% от собранной суммы, остальное идет на содержание общих территорий дома.
Обновление подъезда относят к текущему ремонту, он чаще всего входит в обязанности управляющих организаций.
Что подразумевает собой такой ремонт
1) проведение штукатурно-малярных работ;
2) обновление/замена напольного покрытия;
3) обновление/замена почтовых ящиков;
4) ремонт поручней, перил;
5) ремонт входной двери, козырька.
Алгоритм действий
Вы решили, что ремонт подъезду жизненно необходимо. Что делать дальше?
Главная задача — заручиться согласием большинства соседей. Для этого нужно провести общее собрание и проголосовать. Одобрить затею должны 51% жильцов.
Устного согласия недостаточно! Не забываем про бюрократические тонкости: обязательно составляем протокол заседания (в 2 экземплярах), вносим решение о проведении ремонта в подъезде и даем на подпись жильцам.
Следующий шаг — составляем заявку в ОСИ или КСК на проведение текущего ремонта. Тоже в двух экземплярах (один для управляющих, второй оставляем себе).
Затем нужно найти подрядчика для выполнения работ и составить смету. Это могут сделать и жильцы, и управляющая организация. Договор с ремонтной бригадой подписывают представители ОСИ или КСК. Финансирование идет с текущего счета дома.
Ремонт в подъезде по законодательству должен проходить раз в пять лет. Если жильцы дома хотят обновлять общее пространство чаще и на это есть деньги — останавливать их не будут.
Денег на счету нет
Случаются ситуации, когда денег на текущем счету недостаточно. Это происходит, если большое количество жильцов игнорирует обязанность перечислять средства на содержание дома.
Рабочий вариант — собирать деньги на ремонт отдельно. Для этого тоже придется провести общее собрание, получить одобрение большинства и начать сбор. Каждый шаг нужно обязательно документировать.
Как рассчитывают суммы? Аналогично с расходами на содержание дома — в зависимости от площади квартиры (прописано в законе «О жилищных отношениях»). К собранию лучше подготовиться заранее и прийти со сметой. Так ваши соседи сразу поймут, во сколько им обойдется обновление подъезда.
Что делать с теми жильцами, которые не внесли свою часть?
Если весь процесс правильно оформлен и задокументирован, деньги они вернут.
Что для этого нужно:
1) провести общее собрание: если большинство проголосует за проведение ремонта, внести это решение в протокол;
2) составить смету работ и ознакомить с ней жильцов (под подпись!);
3) провести ремонт, а жильцам, которые не внесли свою лепту, направить претензию в порядке досудебного урегулирования спора;
4) если останутся те, кто не заплатил, нужно обратиться к нотариусу за совершением исполнительной надписи или в суд с исковым заявлением.