Эксперт рассказал, как заработать на недвижимости в Казахстане в 2025 году

Digital Business Finance запускает цикл материалов о казахстанском рынке недвижимости. В первом выпуске поговорили с экспертом Виталием Шалаевым о том, какие изменения произошли на рынке в 2025 году, какие виды инвестиций наиболее доходные и с чего лучше начать инвестору.

Эксперт

Виталий Шалаев — управляющий директор агентства недвижимости Arbat Real Estate с 20-летним опытом работы в сфере недвижимости, в том числе на рынках Испании, Турции, России и Казахстана.

3 цитаты из интервью:

1. «Покупая объект, инвестор должен понимать, кому он его продаст. То есть, видеть наличие спроса или что он появится в ближайшем будущем».
2. «Лучше действовать здесь и сейчас, короткими спринтами по 4–6 месяцев. Зашел-вышел, получил кэш, и дальше снова смотрим на ситуацию в экономике».
3. «Если сегодня проценты по депозиту дают максимум 16,5%, то на квартирах можно зарабатывать до 50–60% годовых при правильно выбранной стратегии».

Что изменилось в 2025 году и куда движется рынок?

—  Виталий, в 2024 году на рынке недвижимости наблюдалась стагнация, но к концу года ситуация немного изменилась. Какие ключевые факторы повлияли на рынок, и как он развивается в 2025 году?

— Действительно, в первой половине 2024 года на рынке наблюдалась постепенная стагнация. Факторов было много, среди них отмечу два сильных землетрясения в Алматы, которые резко увеличили количество выставленных на продажу квартир в многоэтажках. Причем продавали их на тот момент по максимальным ценам при минимальном спросе. Из-за этого даже те, кто были готовы купить жилье, отложили сделки. При этом сильно вырос спрос на малоэтажные ЖК и частные дома, собственники которых сильно подняли цены, обосновывая это возникшим ажиотажем.

Кроме того, значительно подорожала валюта. Если в первом полугодии доллар стоил в районе 447–450 тенге, то летом курс вырос до 480 тенге, а затем преодолел отметку в 500 тенге. В итоге продажи снизились, потому что часть покупателей ждала еще большего роста курса, чтобы обменять валюту на максимуме, и поэтому отложила сделки.

Во второй половине года рынок оживился по двум причинам: традиционное оживление с октября по декабрь, когда продается больше всего жилья, и реализация отложенного спроса первого полугодия.

Что касается 2025 года, то в начале года стагнация продолжилась. Во-первых, это последствия выросшего курса доллара. Те, у кого были доллары, ждали максимальной стоимости и придерживали их, чтобы затем выйти в тенговый кэш. Соответственно, количество сделок не росло.

Во-вторых, банки ужесточили проверку (скоринг) заемщиков, из-за чего сократилось число одобрений на выдачу ипотеки. Это также повлияло на замедление рынка.

И, в-третьих, ожидая дальнейшего роста цен, собственники жилья выставляли максимальные цены, что влияло на спрос: покупатели откладывали покупки. Кроме того, в январе традиционное сезонное затишье, так как люди возвращаются после отдыха, и рынку нужно время, чтобы раскачаться. Но уже в конце февраля спрос и, соответственно, число сделок начали расти.

В марте ожидается рекорд по количеству и объему сделок за первый квартал 2025 года. Покупатели поняли, что цены не падают, поэтому приняли решение о покупке. Я полагаю, что количество сделок увеличится на 20–30%. Апрель тоже будет богатым на сделки.

— Какие стратегии инвестирования перспективны в этом году: краткосрочные спекуляции (в хорошем смысле) или долгосрочное владение?

— Если говорить о краткосрочной стратегии, то для меня более прогнозируемы сегменты бизнес- и премиум-класса. Их целевая аудитория всегда обладает капиталом, а спрос не так сильно проседает под влиянием внешних факторов. Обычно это спекулятивные сделки на 3–4 месяца: купил ниже рынка, а продал уже по рыночной цене.

В эконом-классе необходимо ждать роста стоимости жилья после покупки. Также важно учитывать, что в этом сегменте на рынке представлено огромное количество предложений. То есть, купив квартиру, инвестор может ожидать роста цены 1–2 года. За это время жилье, как правило, сдается в аренду. Это и есть долгосрочная стратегия, при которой владелец рассчитывает на рост рынка и получение добавленной стоимости.

Хорошей считается окупаемость недвижимости за 8–10 лет только за счет аренды, но такие варианты нужно искать. Поэтому долгосрочная стратегия дает меньшую годовую доходность по сравнению с краткосрочной, но она менее рискованная, поскольку недвижимость на длинной дистанции всегда растет в цене.

— Расскажите на конкретном примере, как зарабатывают на инвестициях в недвижимость?

— Главное — найти объект, который в данный момент стоит ниже рыночной цены. Причины могут быть разными: хороший торг, срочная продажа, недооцененный ЖК и т. д. Сделку нужно совершить максимально быстро и сразу выставить объект на продажу.

Для обеих стратегий важно не покупать квартиру в ожидании будущего роста цены, а изначально приобретать ее по минимальной стоимости на рынке. Ваша задача — получить максимальную маржинальность.

К примеру, если рыночная цена объекта — 100 млн тенге, то искать нужно варианты за 80 млн тенге. Такие предложения есть, особенно на вторичном рынке, — важно понимать, где искать. Это и есть тот люфт, на котором инвестор уже зарабатывает. После покупки можно подождать 2–3 месяца и продать либо сразу выставить объект с ожидаемой доходностью 20–25%.

Где искать ликвидную недвижимость в Алматы: районы, стратегии и самые выгодные форматы жилья

— Какие факторы, помимо низкой цены, влияют на привлекательность объектов на примере Алматы?

— Первое — это локация. В Алматы есть районы, которые всегда востребованы. В первую очередь это Медеуский район, особенно малоэтажные дома в 3–4 этажа, хотя в некоторых ЖК популярны и квартиры до 7-го этажа.

Из-за загрязненного воздуха в городе и свежих воспоминаний о землетрясениях люди стараются перебраться поближе к горам. Поэтому спрос на жилье выше проспекта Аль-Фараби, вверх по проспекту Достык и в микрорайоне Горный Гигант будет всегда.

Также привлекателен Бостандыкский район, особенно территория рядом с ТРЦ MEGA. Здесь расположены крупные ЖК: «For You», «Комфорт Сити», «Амир» и т. д. Они всегда популярны, и немало квартир приобретается для флиппинга. Недорого покупают квартиры, быстро делают ремонт и затем перепродают или сдают в аренду. В плане инвестиций это самые активные районы.

Второй фактор — это состояние квартиры. Инвестиции подразумевают минимум дополнительных вложений в объект, поэтому важно учитывать, в чистовой или черновой отделке он приобретается. Я считаю, что если квартира куплена в черновой отделке, то в таком виде ее и нужно продавать, поскольку сделанный ремонт и перепланировка могут не понравиться покупателям. Задача проста — купить дешевле и продать в том же состоянии, не тратя дополнительных средств.

Третий фактор — инфраструктура, которая в этих районах уже хорошо развита. Сумма инвестиций в этих районах колеблется от 60 до 200 млн тенге.

— Где сегодня у инвесторов больше возможностей для заработка: в первичной или вторичной недвижимости, и почему?

— На вторичном рынке возможностей для инвестора больше, и вот почему. Застройщики, особенно крупные, не могут снижать цены ниже определенного порога. Это большие компании с множеством подрядчиков, значительными маркетинговыми расходами и собственной финансовой моделью. Поэтому максимальная скидка в закрытых предложениях у них составляет 5%.

Не буду называть компании, но некоторые застройщики сейчас предлагают дисконты до 7–10%, и это известные всем игроки рынка.

Кроме того, на вторичном рынке продавцам часто нужны деньги, зачастую срочно. Добиться для себя более выгодной цены инвестору значительно проще, чем при покупке у застройщика.

К сожалению, сейчас застройщики сильно разгоняют цены, и флагманом здесь является крупнейшая казахстанская компания. Остальные, хочешь не хочешь, подтягиваются за ней. В результате дисбаланс между первичным и вторичным рынком может достигать 20%.

— Ликвидность квартиры — один из главных факторов для инвестора. Какие форматы жилья продаются быстрее всего, и в какие классы недвижимости сейчас выгоднее инвестировать?

— Если говорить о жилье эконом-класса стоимостью до 40 млн тенге, то наиболее востребованы 1- и 2-комнатные квартиры. Сюда же можно отнести 3-комнатные квартиры в микрорайонах 1970-х годов, у которых есть своя аудитория. Однако в этот сегмент я бы инвестировал не более 20% своего портфеля, так как он нестабильный: предложений много, а реальных покупателей мало.

Гораздо выгоднее инвестировать в бизнес- и премиум-класс. К примеру, 4- и 5-комнатные квартиры в Медеуском районе очень востребованы из-за ограниченного предложения, поэтому на них всегда есть стабильный спрос. Как правило, владельцы таких квартир покупают жилье, делают ремонт и дальше живут в нем. Соответственно, перепродаж почти нет, а количество предложений на рынке остается небольшим.

При покупке объекта инвестор должен понимать, кому он его продаст, то есть видеть существующий спрос или предпосылки к его появлению в ближайшем будущем.

Ипотека, долевое строительство и аренда жилья

— Поговорим про ипотеку. Насколько выгодно использовать заемные средства для инвестиций в недвижимость?

— Я считаю, что заемные средства можно и даже нужно использовать. По моим оценкам, реальная инфляция составляет 20–30% в год, тогда как ставка по ипотеке в ключевых банках второго уровня сейчас около 19–21%. По сути, процентная ставка и рост инфляции взаимно друг друга компенсируют. Но важно понимать, что с кредитными деньгами заходить в сделку нужно максимум на 1–2 года, иначе переплата по кредиту съест всю доходность.

Я бы не входил в проект, который по краткосрочной стратегии не дает минимум 25% доходности. Оптимальный срок — 6 месяцев: зашел в январе, вышел до июня и получил 25–30% прибыли. Это норма. Таких объектов немного, но они есть. А за год выходит минимум 50%.

Поэтому любая ипотечная ставка компенсируется доходностью. Понимаете? 20% — это ипотека, 50% — годовой доход. Разница очевидна. Но важно учитывать, что в первые годы заемщик в основном погашает проценты по кредиту банка, а основная часть долга уменьшается незначительно. Спустя 6–7 лет пропорции выравниваются.

— Насколько сегодня эффективна стратегия покупки долевого или как его еще называют, жилья «на котловане», которая была популярной в прошлые годы?

— Раньше это действительно была единственная работающая стратегия, позволяющая прилично заработать. Внес деньги за долевое участие, через 1–2 года продал, получил свои 30–60% — и доволен. Сейчас ситуация изменилась.

Как я уже говорил, цены у застройщиков растут. Поэтому многие инвесторы перестали вкладываться в первичку. Стартовые цены выше, чем на вторичном рынке, на 20%.

Это значит, что инвестор, купив сейчас по завышенной цене, может получить низкую доходность — если вообще получит. Поэтому даже крупнейшие инвесторы стали искать варианты на вторичном рынке. А это, в свою очередь, означает, что квартиры у застройщиков продаются хуже.

— Как изменился рынок аренды в этом году, и стоит ли сейчас инвестировать в такую недвижимость?

— С 2022 по 2024 годы цены на аренду жилья резко выросли по одной главной причине — большое количество релокантов. В результате, например, в Алматы стоимость аренды увеличилась сильно.

Спустя год-два релоканты начали уезжать из Казахстана, но цены на аренду снизились незначительно. Что касается этого года, то в январе—феврале мы наблюдали минимальный спрос на долгосрочную аренду. Это связано как с несезоном, так и с нехваткой ликвидных предложений.

Я считаю, что из-за избыточного количества предложений дальнейшего роста цен не будет. В этом году рынок аренды будет сбалансированным, конечно, если не произойдет каких-либо неожиданных событий.

Если говорить о долгосрочных инвестициях в недвижимость для аренды, то это скорее формирование своего пенсионного фонда на будущее. Можно купить квартиру либо с ремонтом, либо сделать его самостоятельно и сдавать жилье. Главное — выбрать востребованный район. Однако здесь речь идет не о сверхприбыли, а о стабильности.

Средняя окупаемость жилья через аренду составляет 10 лет, но иногда можно найти объекты с окупаемостью за 8 лет. В дальнейшем инвестор получает актив с высокой стоимостью, который генерирует пассивный доход.

В долгосрочной перспективе это хорошее вложение, позволяющее получать ежемесячные платежи с ежегодной индексацией арендной ставки.

Чего ждать инвесторам в ближайшие 2–3 года?

— Кто сегодня инвестирует в недвижимость Алматы? Как выглядит портрет инвестора, и какими суммами он оперирует?

— В премиальный и бизнес-сегменты инвестируют предприниматели с доходом от 3–5 млн тенге и выше. В основном это владельцы бизнеса или соучредители, чья задача — диверсифицировать риски. При этом они могут покупать и в эконом-сегменте, так как для них это не принципиально. В нашем агентстве, которое специализируется на премиальном жилье, 95% инвесторов оперируют суммами от 100 до 300 млн тенге.

Если говорить о 1- и 2-комнатных квартирах в эконом-сегменте, то здесь таких инвесторов около 70% от общего числа. У них в наличии не такие большие суммы, поэтому они зачастую используют кредитное плечо или рассрочки от застройщиков. В течение 1–2 лет они выкупают недвижимость и затем перепродают.

Главный вопрос для любого инвестора — какую доходность принесут вложенные деньги. Если сегодня процентные ставки по депозитам дают максимум 16,5% годовых, то при правильно выбранной стратегии и работе с бизнес- и премиум-сегментами на квартирах можно зарабатывать до 50–60% годовых.

— Какие качества необходимы сегодня успешному инвестору в недвижимость?

— Я бы выделил три ключевых качества: терпение, доступные деньги и скорость принятия решений. Терпение необходимо, чтобы найти действительно выгодный объект, а не совершать спонтанные, необдуманные покупки.

Как на первичном, так и на вторичном рынке встречаются предложения, где недвижимость можно приобрести на 20–30% ниже рыночной цены. Но такие варианты быстро уходят, поэтому важна скорость: инвестор должен оперативно увидеть объект, быстро мобилизовать средства и зайти в сделку. Потенциальная доходность — 25–30% уже на этапе покупки, когда человек сразу может выставить недвижимость на продажу.

Что касается оборота капитала, успешный инвестор выходит из одного объекта и сразу заходит в следующий. При правильном подходе ожидаемая доходность составляет около 50–60% годовых.

— Какие виды инвестиций в недвижимость покажут наибольшую доходность в ближайшие 2–3 года?

— Покупательская способность населения снижается с каждым годом. Параллельно растет инфляция, а зарплаты либо остаются на том же уровне, либо индексируются всего на 5–7%. В долгосрочной перспективе прогнозировать сложно.

Исходя из этого, я считаю, что наиболее прибыльными будут краткосрочные инвестиции. Надежда на рост цен через 2–3 года может не оправдаться, поэтому лучше работать по схеме «зашел-вышел». Оптимальный срок — 4–6 месяцев: купил, продал, получил кэш.

После каждой сделки стоит анализировать ситуацию: если экономика стабилизируется, можно рассматривать долгосрочные вложения, если нет — продолжать работать в краткосрочной стратегии.

Вам может быть интересно

«Когда ушла с госслужбы, родственники подумали, что я сошла с ума». Как стать дизайнером интерьера в 40 лет