Нурмахан Алданов, работая риэлтором в Астане, к 17 годам заработал на две квартиры. Спустя девять лет он развивает клуб инвесторов, покупает и продает недвижимость в нескольких странах, а также руководит компанией по отделке жилья под ключ. Digital Business поговорил с предпринимателем о трендах рынка, рисках, выгоде и том, почему «инвестиция в бетон» намного надежнее покупки криптовалюты или акций крупных компаний.
$5 тысяч с одной сделки
— Как вы пришли в этот бизнес? У вас был капитал?
— У меня отец шахтер, мама – библиотекарь. В семье трое детей, я старший. Большого капитала у родителей не было, мы росли в общежитии. В 16 лет я поступил в Евразийский национальный университет на специальность «менеджмент» в Астане и пошел работать риэлтором в агентство «Фортуна». Сперва сдавал квартиры в аренду, потом занимался вторичкой, далее – новостройками. За два года я заработал на две квартиры. Да, бросил учебу, но оно того стоило.
Было несколько очень выгодных сделок. Например, в одном случае люди уезжали в Германию, и срочно продавали квартиру за $25 тыс., хотя ее рыночная цена была почти вдвое больше. Я выставил объявление о продаже за $30 тыс., и вот так за день смог заработать пять тысяч долларов. Помогло и то, что я выглядел старше своего возраста, отлично говорю на русском и английском – участники сделки доверяли мне.
Постепенно пришел к флиппингу. Это, например, покупка «убитой» квартиры, ее последующий ремонт и продажа по более высокой цене. Или когда приобретают новостройку без отделки, делают ремонт и реализуют дороже.
Я столкнулся с исчезающими мебельщиками, уходящими в запой отделочниками. Но рынок бездонный: в центре города много убитых квартир, которые люди готовы продать за небольшие деньги. За все время я перепродал более 200 апартаментов.
— В какой момент вы поняли, что нужно открывать свою компанию?
— В 2019 году у меня был один бригадир, четыре мастера и один дизайнер интерьера. К 2021 году, когда рынок стал двигаться после коронавируса, случился бум недвижимости в Казахстане: стоимость квартир практически удвоилась.
У меня было особое предложение по ремонту – трехлетняя гарантия, это привлекало клиентов. Собственник, купив голые стены, после моих услуг мог заехать в полностью обставленное мебелью и техникой жилье с дизайнерским ремонтом.
За год команда выросла до 60 человек. На пике было 53 квартиры, которыми мы одновременно занимались.
О неудачных сделках
— В недвижимость каких стран сейчас инвестируете и почему выбрали эти рынки?
— Помимо Казахстана, работаю в ОАЭ и Грузии. Также было две сделки на Бали. В одном случае делали реновацию старой виллы в районе Убуд. Затем мы сдавали виллу один год, после чего продали. Годовая доходность составила около 30%.
И был кейс на Северном Кипре, в Фамагусте. Там наши знакомые не могли продать виллу, которую купили в 2020 году. Ее приобрели за 180 тысяч фунтов, а продали за 280 000. Так получилось благодаря росту рынка и отсутствию налога на перепродажу недвижимости.
— Были неудачные заходы в какие-то страны?
— Да, Турция. Купили недвижимость в Анталии и Алании у крупного застройщика в 2022 году. Буквально через два месяца меняются законы: гражданам некоторых стран стало труднее легализоваться и в целом находиться в стране. Из-за этого цены на недвижимость в Турции упали. И вот там мы проиграли финансово.
— Что еще в вашем «черном списке»?
— Тайланд. Купили апартаменты 1+1 за 85 тысяч долларов на стадии котлована. А теперь такое жилье продают примерно за $70 тысяч. Это был апарт-отель, нам обещали управляющую компанию. Но при сдаче объекта ничего не было.
Мы сразу говорим инвесторам не вкладывать все деньги в один проект. Нужно обязательно диверсифицировать.
«Даже если будет падение, то на 10-15%, а потом последует возврат»
— Насколько это выгодно? Недвижимость обычно дорожает, но вы уже назвали несколько неудачных примеров.
— Рынок растет. В России, Беларуси, Грузии, ОАЭ, Казахстане – везде жилье выросло в цене.
Биткоин, акции S&P 500 – это все слишком нестабильно. Условно, имея миллион долларов, лучший способ их потратить – купить 10 квартир и сдавать их. Или перепродавать. У людей высокое доверие к недвижимости.
И, конечно, нужно с умом подходить к выбору недвижимости. Мы действуем по четким правилам: только первая береговая линия (если это Батуми), или же уникальная планировка, шикарный вид из окна. Мы анализируем ROI, среднюю цену квадратного метра, стоимость жилья в соседних домах и районах.
Рынок недвижимости куда менее волатилен, чем рынок криптовалют, или даже акции крупных корпораций – Tesla, NVIDIA. Квартира не может за год подешеветь или подорожать в 3-4 раза. Даже если будет падение, то на 10-15%, а потом последует возврат.
— Как понять, в какой стране цена уже достигла пика, а где еще вырастет?
— Существует Global Real Estate Bubble Index – индекс «мыльного пузыря» недвижимости. Составители учитывают множество параметров и серьезно анализируют рынки. Например, многие сейчас говорят о Майами. Там стоимость квадратного метра достигает 15 тысяч долларов. Куда уже больше? Или Сингапур, Гонконг – тоже квадрат стоит десятки тысяч. Расти уже фактически некуда.
И берем Бали с ценой в районе $4000. Потенциал есть? Безусловно. Дубай – $7000. Власти привлекают иностранный капитал, в мегаполис съезжается множество бизнесменов, культурная и светская сферы развиваются. Логично, что здесь недвижимость будет дорожать.
Признаки растущего рынка
— Эконом, комфорт, люкс – что лучше всего подходит под инвестицию?
— В Казахстане это эконом и комфорт, как и в среднем по странам СНГ. Бизнес-жилье интересно покупать не для перепродажи, а для сдачи в аренду. Но, конечно, срок окупаемости будет долгим. Дубай – однозначно «лакшери», элитный уровень.
Главные локации для перепродажи: Индонезия (Бали), Абу-Даби (в Дубае хайп уже проходит, цены очень высокие), и недооцененные курортные страны. Например, Черногория – за несколько лет цены удвоились. Потому что поток туристов стал значительно больше. То же самое с Грузией: в Батуми когда-то можно было купить квартиру за $15 тысяч, а теперь – в среднем, не менее $40 тыс.
— Как распознать растущий регион и войти на самом старте? Вряд ли можно было предсказать, что в той же Грузии начнется такой бум недвижимости.
— Я бы выделил три показателя:
- Инфляция/девальвация. Стабильность валюты — главный показатель для инвесторов в недвижимость. Если все в порядке, значит, жилье всегда растет в цене и есть хороший спрос на аренду.
- Средняя стоимость квадратного метра. Раньше в Черногории он стоил $600, сейчас – на уровне $1500-2000. Перед тем, как инвестировать, мы смотрим, какая была стоимость квадратного метра 10 лет назад, 5 лет назад и сейчас. Анализируем факторы роста цены на недвижимость, а также смотрим средние зарплаты по конкретной стране.
Пример: 1-комнатная квартира в новостройке в Алматы стоит 40 000 000 тенге, средняя зарплата по стране – 400 000 тенге. Нужно 100 месяцев (больше 8 лет) откладывать все свои деньги, чтобы заработать на нее. А за 5 лет наша валюта обесценилась. То есть, пока мы копим на квартиру, она всегда растет в цене, так как все строительные компании используют импортные товары.
Для сравнения, в Дохе (Катар) 1-комнатная квартира в центре стоит 250 000 долларов, а средняя зарплата по стране около 4500 долларов. Получается, нужно 55 месяцев (4,5 года) накоплений для заработка на это жилье. Валюта в Катаре не меняется по отношению к доллару, так как экономика стабильная. Это означает, что в страну можно инвестировать. За последние 5 лет цены на недвижимость тут выросли почти в 2,5 раза. И есть вероятность, что все будет расти дальше, за счет туризма и развития экономики.
- Потенциал. Дубай стал центром притяжения, потому что там один из главных аэропортов мира, насыщенная культурная жизнь, множество развлечений для приезжих – концерты, спортивные матчи. Катар сейчас похожим образом развивается.
В Черногорию раньше приезжаешь – казалось, что какая-то деревня, уж извините. Крупных отелей нет, сфера услуг не развита. А сейчас – и Hilton есть, и Ritz Carlton. Сети всегда серьезно взвешивают риски, и если приходят в новую страну – у них есть уверенность в росте рынка.
Возьмем Батуми: береговая линия состоит из известнейших отелей, и они продолжают там появляться. Почему? При населении Батуми в 150 тысяч человек туда приезжают 4-5 миллионов на отдых. Появляются казино, отели семейного типа, лечебные центры, предлагают поездки на горнолыжные курорты – это привлекает разные категории людей, в том числе и зимнее время, чтобы недвижимость не простаивала.
— Расскажите о сотрудничестве с BI Group, Bazis и Qazaqstroy.
— Мы покупаем жилье этажами, чтобы получить максимальную скидку. Нам выгодно забрать квартиру видовую, с уникальной планировкой. А как о таких предложениях узнать, если не сотрудничать с застройщиками? Также нам важны долгосрочные отношения. Мы хотим работать не на одном ЖК, а на десяти, пятнадцати. У BI Group перепродали более 200 квартир.
Какие они – инвесторы в недвижимость
— Опишите вашего клиента. Кто обычно эти люди?
— Первый портрет: человек зарабатывает от 1000 долларов в месяц, 30-45 лет, активный по жизни. Второй портрет: бизнесмены, которые хотят приумножить капитал через недвижимость. Приведу пример: у человека было успешное дело, интернет-магазин; но другой крупный маркетплейс, по сути, разрушил этот бизнес. Человек пришел к нам со своим капиталом, чтобы вкладывать в недвижимость и жить на пассивный доход.
И есть молодые люди с большими деньгами – как правило, это наследство. Одному из наших инвесторов 20 лет. Грубо говоря, он не знает, что делать с имуществом и как распоряжаться капиталом. Мы подобрали индивидуальную стратегию: одну квартиру продать и эти деньги вложить во флиппинг, взять выгодную ипотеку, инвестировать в Дубай.
— Вы развиваете клуб инвесторов AN Group. Расскажите подробнее о нем. Какие преимущества у участников?
— Допустим, вы хотите инвестировать $100 тысяч. Придете к застройщику – вам предложат две квартиры со скидкой 1-2%. А если соберется 50 человек, готовых купить сразу 100 квартир – там уже совсем другой разговор. Будут лучшие условия: рассрочка, ликвидные этажи, квартиры с отличными видами.
Также нужно учитывать опыт. В сообществе есть люди, которые пережили кризис не только 2008 года, но и 1998-го – когда рубль рухнул. Мы обмениваемся знаниями и следим за трендами. В клуб входят инвесторы из разных стран: Сингапур, ОАЭ, США, Венгрия, страны ближнего зарубежья – Узбекистан, Кыргызстан, Россия.
Есть клуб инвесторов в Дубае, в Кыргызстане, Узбекистане. Идет общение с бизнесменами из разных стран. Так можно узнавать об уникальных предложениях и горячих сделках.
«Готовьтесь играть в долгую»
— Какие у вас основные направления бизнеса? Помимо перепродажи жилья.
— В Казахстане мы начали покупать земельные участки и строить там частные дома. Пока масштабы небольшие, но уже есть готовые здания.
Флиппинг по-прежнему остается важным направлением. И еще компания по обустройству квартир: дизайн, мебель, сам ремонт, услуги по перепродаже или сдаче в аренду.
И последнее направление – я вложился в стартап по работе с недвижимостью. Это мобильное приложение с проектами в разных странах. Допустим, на виллу собирают $200 тыс. Пользователь может вложить хоть 100 долларов. Прозрачность инвестиций гарантирована — все работает на блокчейне. Таким образом, снизится порог входа в наш бизнес.
— Дайте три главных совета инвесторам, которые только входят в эту индустрию.
— Во-первых, нужно помнить: инвестиции – это всегда риск. Гарантий на сто процентов никто не даст. Даже когда все хорошо и стабильно – может случиться землетрясение, или законодательство изменится.
Во-вторых, готовьтесь играть в долгую: иногда нужно ждать 3-4 года и больше, чтобы извлечь максимальную выгоду.
В-третьих, обязательная диверсификация: если есть миллион – лучше закинуть по 100 тысяч в десять проектов, чем по 500 тысяч в два проекта.
И бонусный четвертый совет: не принимать решение одному. Почитайте аналитические статьи, пообщайтесь с людьми из этой сферы, изучите саму страну и условия – какой поток туристов, что происходит в политике, насколько стабильна экономика.