Управляющий директор агентства недвижимости «Arbat Real Estate» Виталий Шалаев рассказал о трендах ипотеки в Казахстане в 2025 году.
«Цены растут, зарплаты нет»
— Максимальный прирост продаж недвижимости был в декабре 2024 года. Я это связываю с подорожанием курса доллара к тенге, потому что люди, у которых были накопления в тенге, начали покупать недвижимость, которая остается самым консервативным инструментом инвестирования. Но мы видим, как падает покупательская способность клиентов: цены и инфляция растут, а зарплаты остаются на одном уровне.
Когда падает покупательская способность в среднем сегменте (30–40 млн тенге за квартиру), спрос на ипотеку будет снижаться.
Что с ипотекой «Умай» и «Наурыз»?
— С одной стороны, ипотека «Умай» — это диверсификация, когда банк хочет донести свое предложение до определенной категории людей. Процентная ставка по ней интересная — 14,4 % с дальнейшим понижением. Для государственного банка это высокая ставка. Относительно коммерческого банка эта ставка самая низкая. Женщинам проще накопить деньги в том же Отбасы банке и взять уже по общим условиям ипотеку под 3–5 %. Поэтому количество женщин, которые могут воспользоваться этой ипотекой, будет небольшим, и значительного влияния на рынок она не окажет. Это будет просто локальная программа для определенного сегмента.
«Зеленая ипотека» тоже очень специфическая программа. Объект должен иметь сертификат о соответствии национальным стандартам. Но таких объектов очень мало. Сначала дом должен быть сертифицирован, потом банком, и только после этого квартиры можно будет оформлять под ипотеку. С моей точки зрения, это узкий сегмент. На пальцах одной руки можно сосчитать, сколько таких ЖК подпадают под такие стандарты.
Проблема некогда популярной программы «7-20-25» в том, что со временем ограничили выделяемый бюджет. Я бы сказал, что в последние два года она поддерживает рынок продаж недвижимости, чтобы он не обвалился, но не разгоняет его, как в 2021–2022 годах, когда был пик изъятия пенсионных накоплений на улучшение жилищных условий.
Очень хорошо показали себя программы «Наурыз» и «Отау». Люди ищут объекты, которые подходят под критерии этих программ. Эти программы, особенно «Наурыз», самые востребованные сегодня для тех, кому коммерческая ипотека не по карману.
Прогноз на 2025 год
Этот год непредсказуем. Цены на недвижимость с 2020-го, особенно после разрешения использовать пенсионные деньги, росли двузначными темпами. Но сейчас накопить на первоначальный взнос или сразу заплатить 30–40 млн тенге для среднего жителя города стало сложно.
Недвижимость сейчас, вероятно, находится на пике стоимости. Однако покупательский спрос падает и уже стагнирует. Если застройщикам отменят льготы по оплате НДС (12 %), от которого они были освобождены с 2001 года, цены подскочат еще на 20 %. И если не будет стимулирующих программ, рынок в 2025 году продолжит стагнировать.