23 октября Нацбанк РК снизил базовую ставку с 16,25% до 15,75% годовых. Решение стало продолжением политики смягчения: за последние 5 месяцев ставка опустилась с пиковых 18%. Вслед за этим коммерческие банки, вероятнее всего, также продолжат опускать доходность по новым депозитам, что в перспективе изменит условия для частных инвесторов и рынка недвижимости.
Digital Business обсудил с экспертом по премиальной недвижимости, Private Capital Advisor Виталием Шалаевым, как уменьшение стоимости денег влияет на поведение покупателей, оживит ли рынок количество сделок в ноябре и стоит ли менять депозиты на квадратные метры.
«Снижение базовой ставки создает предпосылки для удешевления заемных денег»
— Виталий, Нацбанк снизил базовую ставку на 0,5 процентного пункта. Как оцениваете это решение и что теперь будет с деньгами в экономике?
— Решение регулятора о снижении базовой ставки стало продолжением цикла смягчения денежно-кредитной политики, который начался еще летом этого года. С июня по октябрь ставка последовательно опускалась с 18% до 15,75%, что стало возможным благодаря замедлению инфляции. По данным Нацбанка, годовая инфляция в сентябре составила 9,3% против 9,8% в августе.
При этом инфляционные риски сохраняются, поэтому вероятность еще одного изменения ставки до конца года регулятор считает низкой, а следующее плановое заседание по этому вопросу пройдет 4 декабря.
Для экономики страны это снижение постепенно создает предпосылки для удешевления заемных денег. Однако этот процесс не происходит одномоментно в день решения регулятора, поэтому бизнесу и заемщикам важно оценивать реальные программы банков, а не ждать мгновенного падения ставок по кредитам прямо завтра.
— На что еще, помимо кредитов, может повлиять этот шаг регулятора?
— Решение Нацбанка затрагивает не только стоимость заемных средств, но и общую потребительскую активность в стране. У бизнеса и граждан появляется повод пересмотреть текущие финансовые решения: оставить свободные средства в банках, направить их на текущее потребление или поискать другие инструменты для вложений. Важно понимать, что все эти процессы запускаются постепенно и не происходят одновременно.
«При отсутствии подходящей недвижимости лучше сохранить ликвидность, чем совершить поспешную покупку»
— Весь этот год высокая доходность по вкладам в тенге сдерживала интерес инвесторов к другим активам. Как эта ситуация меняется по мере снижения базовой ставки?
— Высокая доходность тенговых депозитов действительно выступала одним из главных факторов, которые сдерживали спрос на альтернативные инвестиции. При привлекательных процентных ставках владельцы свободного капитала могли получать стабильный доход, не принимая на себя риски владения недвижимостью и ее последующей продажи.
По мере снижения базовой ставки финансовая привлекательность новых вкладов может постепенно уменьшаться. Если банки начнут предлагать по новым депозитам доходность ниже 18%, я считаю целесообразным пересматривать долю банковских вкладов в структуре капитала.
И доходность действующих депозитов может сохраняться в соответствии с условиями договора. Кроме того, некоторые банковские продукты продолжат предлагать повышенные ставки даже после общего шага Нацбанка.
Фото: Катерина Малама, digitalbusiness.kz
— Значит ли это, что вкладчикам пора массово переводить деньги в другие инструменты?
— Это вовсе не означает, что нужно закрывать все депозиты подряд. Речь идет о том, чтобы оценивать альтернативные инструменты, в том числе недвижимость, если на рынке появляются действительно качественные объекты по привлекательной цене.
Решение о перераспределении капитала должно быть взвешенным и учитывать фактическую доходность конкретного вклада, ограничения на досрочное снятие средств, вашу текущую потребность в ликвидности и реальную стоимость альтернативного актива.
— Как в таких условиях делать выбор между банковским счетом и покупкой жилья?
— Если ваш действующий депозит приносит 18–19% годовых, логично сохранить эту ликвидность. Но когда доходность новых вкладов опускается ниже этого диапазона, а на рынке появляется качественная недвижимость с существенным дисконтом, проводится прямое сравнение потенциальной доходности и рисков.
При отсутствии подходящих объектов лучше сохранить ликвидность, чем совершить поспешную покупку. Ведь у недвижимости есть собственные риски, расходы на содержание и куда более низкая ликвидность.
Однако если рыночные условия и ожидания участников совпадут, мы увидим заметную активизацию покупателей, благодаря чему уже в ноябре количество сделок по покупке недвижимости по стране может достичь 38 тысяч.
«Снижение базовой ставки не означает, что квадратные метры начнут расти в цене»
— По данным Бюро нацстатистики, в сентябре 2026 года количество сделок купли-продажи жилья сократилось. На чем в таком случае основан ваш прогноз о том, что в ноябре рынок может вырасти до 38 тысяч сделок?
— Статистика действительно показывает, что до октябрьского решения Нацбанка рынок находился в условиях сдержанного спроса. В сентябре в Казахстане зарегистрировали 35 406 сделок купли-продажи жилья, что на 14,3% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Если говорить об Алматы, то здесь за последний месяц число сделок сократилось до 7 248 против 7 690 в августе, а в целом за 9 месяцев объем просел на 5,6% по стране
Однако к концу осени накладываются сразу несколько фундаментальных причин, способных активизировать рынок. В итоге совокупность этих факторов повысит количество просмотров, обращений и переговоров, которые затем перерастут в реальные заключенные сделки, благодаря чему их число в ноябре может достичь 38 тысяч.
— Какие именно факторы сработают одновременно и подтолкнут покупателей к сделкам именно сейчас?
— Прежде всего сработает отложенный спрос, ведь часть покупателей в течение года откладывала решение жилищного вопроса в ожидании более выгодных условий. К этому добавляется пересмотр цен самими собственниками, которые на отдельных объектах уже готовы давать скидки в районе 10–15% от первоначальных ожиданий.
Свою роль сыграет и постепенное снижение доходности по новым депозитам, благодаря которому часть владельцев капитала вернется к рассмотрению недвижимости, а также традиционное стремление закрыть запланированные сделки до конца декабря.
— В каких сегментах и локациях оживление проявится сильнее всего?
— Наиболее заметную активность ожидаю в Алматы. Это касается в первую очередь формата квартир стоимостью от 100 до 250 млн тенге, где накопился наибольший объем потенциальных покупателей, выбирающих объекты для жизни или сохранения средств.
В этом ценовом сегменте продавцы сейчас проявляют гибкость при переговорах, понимая, что удерживать завышенные цены без реальных просмотров бессмысленно.
— Будет ли означать этот ноябрьский всплеск сделок, что квартиры в Алматы снова начнут дорожать?
— Снижение базовой ставки до 15,75% само по себе не означает, что квадратные метры начнут расти в цене. В первую очередь увеличится количество самих сделок и одновременно сократится размер скидок, на которые сегодня готовы идти продавцы.
Важно разделять эти два процесса. Например, собственник выставил квартиру за 200 млн тенге. После нескольких месяцев безуспешной продажи он морально готов принять предложение покупателя в районе 170–180 млн тенге. Но если в ноябре на объект появится сразу несколько реальных претендентов, продавцу уже не придется уступать 20–30 млн, и сделка пройдет ближе к 190 млн тенге.
Формально цена в объявлении не изменилась, а реальная сумма продажи выросла просто за счет сокращения дисконта. Говорить о состоявшемся развороте рынка пока преждевременно, и я не считаю оживление конца года началом нового продолжительного цикла роста недвижимости в 2027 году.
«Не вижу предпосылок для устойчивого роста цен в 2027 году»
— Если резюмировать текущую макроэкономическую ситуацию, какую стратегию по управлению капиталом вы считаете наиболее рациональной для казахстанских инвесторов сейчас?
— Главный совет инвесторам в текущих реалиях — избегать спешки и эмоциональных решений. Снижение доходности по банковским вкладам вовсе не означает, что капитал нужно срочно изымать и переводить в жилой фонд. У квадратных метров есть собственная специфика: относительно высокая стоимость владения, сопутствующие расходы и существенно меньшая ликвидность по сравнению с деньгами на банковских счетах.
Разумный подход заключается в том, чтобы сопоставлять реальную отдачу от каждого инструмента. Если у вас сохраняется высокая ставка по действующим депозитам, нет никакого смысла рушить эту доходность ради покупке объекта по среднерыночной цене. Жилье в текущей фазе интересно только тогда, когда вам предлагают действительно качественный актив с редкой по размеру скидкой, оправдывающим разморозку капитала.
— Чего вы ожидаете от рынка недвижимости в 2027 году и к чему стоит готовиться покупателям и продавцам?
— Я не вижу предпосылок для устойчивого роста цен в 2027 году. Ожидаемый подъем активности в конце года создаст лишь временную точку баланса, от которой выиграют наиболее подготовленные участники.
Для покупателей это момент, когда возможности приобрести жилье с большой скидкой начинают постепенно сокращаться. Продавцам же осеннее оживление дает шанс реализовать недвижимость при повышенном интересе, но только при условии адекватного ценообразования.
При отсутствии выгодных предложений с хорошим дисконтом инвестору полезнее сохранить ликвидность на вкладах: на сложных рынках умение выждать приносит значительно больше выгоды, чем импульсивные покупки.