Долгие годы в Казахстане перекупщики искусственно задирали цены на недвижимость. Можно было купить квартиру на этапе котлована, а через несколько месяцев продавать дороже. Или купить старую «халупу», нарядить ее свежими обоями и шторами (без глобального ремонта) - и тоже немедленно отправлять в тираж.
Глава Отбасы банка Ляззат Ибрагимова в эксклюзивном комментарии Digital Business подтвердила, что новые налоговые правила 2026 года капитально поменяли поведение инвесторов.
Процент с продаж
Если помните, то раньше для освобождения от налога при продаже квартиры достаточно было владеть ею всего 1 год, а теперь срок увеличили до двух. Если продать ее раньше, то возникнут обязательства и с полученной прибыли придется заплатить ИПН.
«С разницы между ценой продажи и ценой приобретения выплачивается налог от 10 до 15 процентов в зависимости от суммы прироста. Так что теперь многим перекупщикам придется замораживать деньги на 2 года, что экономически нецелесообразно», - подчеркнула Ибрагимова.
Вот только новые правила распространяются на недвижимость, приобретенную с 1 января 2026 года. Это создает ошибочное ощущение, что перекупщики пока продолжают бодрствовать. Как только дело дойдет до свежих квартир, перекупщики сразу вспомнят, что ставка также стала прогрессивной: 10% применяется к приросту стоимости в пределах 8 500 МРП, а с суммы превышения - 15%. В 2026 году этот порог составляет 36,76 млн тенге.
Владельцам нескольких квартир
Другие изменение касается казахстанцев, у которых в собственности дорогая недвижимость или сразу целый ряд объектов. Для расчета налога на имущество установлен порог в 450 млн тенге совокупной стоимости объектов одного владельца. Тут Ибрагимова обращает внимание, что для расчетов используется не сумма рыночных цен квартир, а специальная оценочная стоимость, которую определяет НАО «Правительство для граждан».
«И по моим расчетам, при совокупной стоимости нескольких квартир в 550 млн тенге придет налог в размере 4 млн 946 тысяч тенге. Быть владельцем нескольких квартир станет невыгодно», - заявила глава Отбасы банка.
Поясним, что порог в 450 млн тенге считается по совокупной стоимости недвижимости, принадлежащей одному человеку на 31 декабря налогового года. В расчет попадает все: квартиры, дома, дачи, гаражи, парковочные места и другие объекты.
Куда пойдут вчерашние инвесторы недвижимости
Ибрагимова акцентирует, что направление уже видно. Перепродажа квартир и сдача их в аренду начали уступать по доходности депозитам и корпоративным облигациям. В качестве примера глава Отбасы банка приводит бумаги застройщиков.
«Надежнее купить тенговые облигации застройщика под 21% годовых или долларовые облигации под 7,5% годовых, чем на два года вкладывать деньги в долевое строительство и на уровне котлована покупать квартиры», - говорит Ибрагимова.
Собеседница также ожидает замедления рынка недвижимости в ближайшие полгода. Для наглядности она советует посмотреть на статистику по Астане, где зарегистрировали всего 6119 сделок (на 29% меньше, чем годом ранее).
2027-й станет годом изобилия. Спешить не надо
Глава Отбасы банка поделилась своим прогнозом. Она уверена, что следующий год станет гораздо комфортнее ля тех, кто собирается покупать жилье, а не зарабатывать на его перепродаже.
«Для вкладчиков Отбасы банка 2027 год будет рынком покупателя, когда вкладчик с одобренным мультисертификатом платежеспособности сможет ходить и выбирать самые интересные варианты. Например, по программе «Наурыз» мы значительно продлили срок действия такого сертификата», - рассказала она.
Ибрагимова добавляет, что при свей своей преданности идеи цифровизации, она не считает, что покупка жилья должна быть событием спонтанным.
«Я лично сторонник цифровизации всех процессов, но, когда речь идет об ипотеке, я не поклонник идеи, что долг на 20 лет должен оформляться за 20 минут», - заявила собеседница.
Семья, как заключила Ибрагимова, принимает решение о месте проживания минимум на десять лет вперед. Покупателю не стоит торопиться с закрытием квартирного вопроса прямо сейчас - следующий год обещает быть интереснее.