Квартиру сдали семье со взрослым сыном, но вскоре выяснилось, что молодой человек - спортсмен, а его «родители» - тренеры. Постепенно к ним заселились другие участники команды. Хозяйку это совершенно не устраивало, а через некоторое время у нее изменились планы и она решила продать квартиру. Но быстро расстаться с жильцами не получилось: договор был заключен на год.
Адвокат Алматинской городской коллегии адвокатов Бауыржан Сералин и частный нотариус Алматы Анель Сагимбекова рассказали Digital Business, что нужно прописать в договоре, чтобы защитить интересы обеих сторон. А также объяснили, когда можно обязать жильца съехать, что делать, если письменного договора нет, и какие условия стоит предусмотреть заранее.
Арендатор задерживает оплату
Распространенная ситуация - сначала жилец платит вовремя, потом начинает задерживать оплату и в итоге накопился долг. Владелец квартиры считает, что договор больше не действует и требует освободить квартиру.
Но тут нужно свериться с договором. Например, в договоре может быть указано: если оплата задержана больше чем на десять дней, владелец вправе расторгнуть договор после уведомления жильца. Но и здесь важны детали.
«Работает такое условие только при однозначной формулировке: сколько именно дней просрочки, как и по какому адресу направляется уведомление, с какой даты договор считается прекращенным. Размытые слова вроде «при систематических задержках оплаты» суд может толковать в пользу арендатора. Поэтому чем точнее стороны заранее описали процедуру, тем меньше вопросов возникнет при конфликте», - объясняет Бауыржан Сералин.
Если договор не предусматривает отдельного порядка расторжения, действуют нормы закона. Согласно статье 556 Гражданского кодекса РК, владелец может потребовать досрочного расторжения через суд, если арендатор больше двух раз не внес оплату в установленный срок. Но сначала жильцу нужно предоставить возможность погасить задолженность. Несколько дней просрочки сами по себе не означают, что человека можно выселить.
Что считать нарушением условий аренды
Жильцы могут завести животное, поселить дополнительных жильцов, курить или повредить мебель. Собственник считает это нарушением и требует съехать, а жилец может быть уверен, что ничего серьезного не произошло.
Кто прав, во многом зависит от договора и характера нарушения - оно не всегда дает право досрочно прекратить аренду. А если дело дойдет до суда, понадобятся доказательства: переписка, фотографии повреждений, жалобы соседей или документы полиции.
«Ключевые слова здесь – «существенное» и «неоднократное». Один раз покурил на балконе - скорее всего, недостаточное основание для расторжения. А вот систематический шум, на который жалуется весь подъезд, испорченный ремонт или сдача квартиры посуточно без согласия собственника уже могут стать таким основанием. Поэтому важно не просто заявить о нарушении, а зафиксировать его», - говорит Бауыржан Сералин.
Статья 24 Закона РК «О жилищных отношениях» разрешает арендатору вселять в съемную квартиру членов семьи, временных жильцов и поднанимателей, если договор не предусматривает иного. Поэтому появление новых людей само по себе еще не означает нарушения. В истории со спортивной командой многое зависит от того, какие условия хозяйка и жильцы согласовали при заключении договора.
Хозяин просит съехать раньше срока
Жилец исправно платит и ничего не нарушает, а хозяин вдруг сообщает, что квартиру нужно освободить. Но одного желания собственника недостаточно. Если квартира сдана на определенный срок, досрочно прекратить договор можно по основаниям, предусмотренным законом или договором. Идеальный вариант - договориться: определить дату выезда, решить, сколько денег нужно вернуть и кто оплатит связанные с переездом расходы.
Но если срок не указан, действуют специальные правила статей 24 и 25 Закона «О жилищных отношениях». Они различаются в зависимости от того, живет ли собственник в сдаваемой квартире.
«Если договор найма квартиры, в которой собственник сам не проживает, не предусматривает срока действия и иных оснований прекращения, закон позволяет наймодателю прекратить его с предупреждением нанимателя не менее чем за три месяца. Но когда собственник постоянно живет в этом же жилище и сдает его полностью либо частично, действует другой порядок: для бессрочного договора предусмотрено предупреждение не менее чем за месяц», - объясняет Анель Сагимбекова.
Если же срок договора закончился, жилец продолжает жить в квартире, а хозяин при этом не возражает и принимает деньги, то аренда может продолжиться уже без определенного конечного срока. Поэтому лучше письменно договориться: как продлеваются или заканчиваются отношения.
Квартиру решили продать
В истории нашей хозяйки обстоятельства изменились и с другой стороны - устав от сложных жильцов, она решила продать квартиру. Могла ли она на этом основании потребовать, чтобы жильцы съехали, хотя годовой договор еще действовал? Продажа квартиры не является поводом для прекращения аренды. Если договор действителен на момент продажи, новый собственник должен соблюдать его условия.
Поэтому в договоре стоит предусмотреть, что происходит при продаже. Например, дать владельцу право досрочно прекратить аренду с определенным сроком предупреждения. Если жилец остается, Бауыржан Сералин советует оформить соглашение между продавцом, покупателем и арендатором. В нем можно записать, с какой даты деньги получает новый владелец и передан ли ему депозит.
Нет письменного договора
Иногда никаких документов стороны не подписывают: договорились в WhatsApp, жилец получил ключи и переводит деньги на карту. Это не означает, что никаких прав у сторон нет.
«Отсутствие классического бумажного договора не означает автоматически, что фактические отношения невозможно доказать. Значение могут иметь банковские переводы, электронная переписка и другие письменные доказательства. Поэтому переписку об оплате, депозите, коммунальных расходах и других условиях лучше не удалять», - говорит Анель Сагимбекова.
Важно, чтобы из сообщений можно было понять хотя бы основные условия: о какой квартире идет речь, стоимость аренды, когда нужно платить и на какой срок договорились. В назначении банковского перевода тоже лучше указывать, за что перечисляются деньги.
Договор расторгнут, но жилец не уезжает
В квартире, где поселилась спортивная команда хозяйке удалось расторгнуть договор, но жильцы отказались съезжать. Может ли она дождаться, пока никого не будет дома, поменять замки, вынести вещи или отключить воду и электричество?
«Расторжение лишь прекращает договор. Право на освобождение квартиры вопреки воле жильца появляется только с вступившим в силу решением суда, а исполняет его судебный исполнитель, а не собственник и не полиция. Поэтому даже законно прекращенный договор не дает хозяину права самому забрать ключи или вынести вещи арендатора», - объясняет Бауыржан Сералин.
Сначала собственник фиксирует нарушение и письменно сообщает жильцу, что именно нужно исправить. Затем договор прекращают в порядке, предусмотренном законом или договором. Если жилец добровольно не уезжает, собственник обращается в суд. После вступления решения в силу выселением занимается судебный исполнитель.
По оценке Бауыржана Сералина, весь процесс от первой претензии до освобождения квартиры без апелляции может занять три–пять месяцев, а при обжаловании - полгода и больше. Одновременно собственник может требовать погасить задолженность и возместить доказанный ущерб.
Остаток оплаты и депозит
Еще один типичный спор - жилец заплатил вперед, но съезжает раньше срока. Или собственник требует освободить квартиру раньше оплаченного срока. Тут все зависит от причины прекращения аренды и условий договора. Если жилец сам решил уехать, важно, должен ли он был предупредить владельца заранее. Если инициатор - собственник и нарушений со стороны жильца нет, оснований просто оставить у себя оплату за неиспользованный период может не быть.
Недопонимания возникают и с возвращением депозита. Гражданский кодекс предусматривает обеспечительную плату, за счет которой при определенных условиях можно погасить задолженность или возместить убытки. Но порядок ее использования и возврата нужно определить в договоре.
«Гражданское законодательство предусматривает механизм обеспечительной платы, которой могут обеспечиваться денежные обязательства, в том числе обязанность возместить убытки. Но ее судьба должна быть понятна из договора. Особенно важно отличать повреждение имущества от нормального износа: это не одно и то же», - объясняет Анель Сагимбекова.
Поэтому в договоре лучше уточнить детали: можно ли депозитом погасить долг по аренде и коммунальным платежам, оплатить поврежденное имущество, в какой срок возвращается остаток. Если стороны хотят зачесть депозит как оплату последнего месяца, это тоже лучше согласовать отдельно.
Что стоит предусмотреть заранее
Предусмотреть все конфликты невозможно. Но многие вопросы можно решить заранее - при составлении договора.
Проверьте, указаны ли в нем:
- Срок аренды - когда договор заканчивается и что происходит, если жилец остается дальше.
- Оплата - сумма, дата платежа, что считается просрочкой и предусмотрена ли пеня.
- Досрочное прекращение - в каких случаях каждая из сторон может прекратить договор и за сколько нужно предупредить другую.
- Депозит - для чего он вносится, что можно из него удержать и когда возвращается остаток.
- Жильцы - кто может жить в квартире и можно ли подселять других людей или сдавать жилье в поднаем.
- Животные и курение - что разрешено, а что прямо запрещено.
- Состояние квартиры - мебель, техника, показания счетчиков и имеющиеся повреждения лучше зафиксировать в акте приема-передачи и на фото.
- Визиты собственника - как часто он может приходить и за сколько должен предупредить.
- Уведомления - куда стороны отправляют сообщения о просрочке, расторжении и других важных вопросах: например, в определенный мессенджер, на электронную почту или по адресу.