По оценкам аналитиков, потенциальная емкость рынка офисной недвижимости Алматы составляет около 3 млн квадратных метров, однако сегодня используется лишь порядка половины этого объема. При этом значительная часть существующих бизнес-центров не соответствует международным стандартам качества. Об этом представители BI Group рассказали на Astana Finance Days 2026.
Digital Business разобрался, как меняется рынок коммерческой недвижимости, почему не хватает современных офисов и как BI Group рассчитывает превратить BION в новый деловой центр Алматы и Центральной Азии.
Офисы не исчезли. Изменились требования
Выступление на Astana Finance Days директор блока B2B-продуктов BI Group Алия Бисимбаева начала с вопроса: кто из участников каждый день ходит на работу в офис? Многие присутствующие подняли руки.
После пандемии казалось, что таких людей будет становиться все меньше. Компании переходили на удаленный и гибридный форматы, а офисам предрекали исчезновение. Однако, по словам директора B2B-управления BI Group Абзала Батырбая, спрос не сократился, а стал более требовательным.
Теперь работодатели оценивают не только расположение и стоимость аренды. Важной стала и инфраструктура по соседству: рестораны, кофейни, спортзал, магазины и бытовые сервисы. А сами офисы становятся не просто рабочим пространством, а частью HR-стратегии.
«Компании теперь ориентируются не только на то, как выглядит здание и сколько людей туда можно посадить. Важно и то, сколько талантов можно привлечь и удержать благодаря качественным условиям. В результате штаб-квартира становится еще и HR-инструментом«, — считает Абзал Батырбай.
Почему в Алматы не хватает современных офисов международного уровня
Алматы исторически является центром экономической активности Казахстана. По внутренней аналитике BI Group, потенциальный объем рынка офисной недвижимости в южном мегаполисе составляет около 3 млн квадратных метров. Сейчас используется примерно половина этого объема. А ставка аренды в бизнес-центрах класса А достигает 50 долларов за квадратный метр в месяц.
«Сегодня в Алматы вообще нет вакантных квадратных метров качественного бизнес-центра класса А. Если говорить про класс В, то ставка немногим ниже — 40–45 долларов за квадрат. И вакантность тоже не такая высокая», — рассказала Алия Бисимбаева.
При этом единого подхода к классификации бизнес-центров в Казахстане пока не существует. По словам Абзала Батырбая, значительную часть офисных площадей Алматы невозможно оценить по международным стандартам: здания не соответствуют необходимым техническим критериям.
Цена аренды зачастую зависит прежде всего от расположения. Поэтому посредственный офис в центре может стоить дороже качественного объекта на окраине, соответствующего требованиям класса В или С.
«Нам нужен более профессиональный и стандартизированный подход. Международная классификация важна, чтобы такие компании, как McKinsey, BCG или представители Большой четверки, могли рассматривать местные бизнес-центры для размещения офисов», — отметил директор B2B-управления.
При классификации учитывают вентиляцию, естественное освещение, высоту и глубину этажа, расположение колонн, инженерные системы и другие параметры. По этим вопросам BI Group консультируется с международными компаниями, включая Cushman & Wakefield.
На этом фоне компания рассчитывает занять часть рынка с помощью BION — многофункционального комплекса на проспекте аль-Фараби.
14 блоков на аль-Фараби
BION строится на первой линии проспекта аль-Фараби, рядом с Villa dei Fiori. Комплекс протянется на 400–500 метров. Его общая площадь составит около 170 тысяч квадратных метров, из которых примерно 100 тысяч придутся на арендуемые помещения.
Рендеры будущего бизнес-центра: BI Group
По словам Абзала Батырбая, одного офисного пространства современному бизнес-центру уже недостаточно.
«Мы позиционируем BION как многофункциональную экосистему, где постараемся решать все вопросы наших клиентов и их сотрудников. В проект войдут 14 офисных блоков, коммерческая галерея площадью около 25 тысяч квадратных метров, гостиница, клиника, рестораны, магазины, фитнес-центр, ивент площадки, 25-метровый бассейн и конференц-залы. Под землей — четырехуровневый паркинг более чем на 1,6 тысячи машин. Также предусмотрены зарядные станции для электромобилей и велопарковки. А еще для сотрудников оборудуют две душевые: одну рядом с велопарковкой, вторую — в спортивной зоне с фитнес-залом и помещением для йоги», — рассказал он.
Рендеры будущего бизнес-центра: BI Group
В BI Group называют такой подход концепцией «16/24». Предполагается, что комплекс будет активен 16 часов в сутки, а не только в стандартное рабочее время.
«Человек будет приходить сюда не только с девяти до шести. Комплекс должен работать не только для сотрудников офисов, но и для всех жителей города. В течение дня здесь будут открыты кофейни, рестораны и магазины», — объяснил Батырбай.
Все три очереди BION соединит центральная прогулочная аллея. На ней планируют проводить мероприятия для сотрудников комплекса и других горожан. Кроме того, все здания центра планируют сертифицировать по международной системе экологичности BREEAM на уровне Excellent.
Зачем BION пригласил архитекторов Westfield London и Ferrari World
BION позиционируют как потенциальную площадку для компаний, работающих не только в Казахстане, но и во всей Центральной Азии.
Архитектурную концепцию подготовило британское бюро Benoy, в портфолио которого есть Westfield London и Ferrari World в Абу-Даби. Над ландшафтом работало британское бюро Gillespies. К разработке общественных пространств также привлекли международных консультантов по плейсмейкингу.
По словам Абзала Батырбая, перед ними стояла задача не перенести в Алматы готовое решение из другого города, а адаптировать проект к местному климату, сейсмике и образу жизни.
«Нельзя скопировать проект в Лондоне, Сингапуре или Дубае и перенести его в Алматы. У нас отличаются не только климат и сейсмика, но и культура. Мы привлекаем международные компании не для маркетинга, а для получения их профессиональной экспертизы», — сказал Батырбай.
Архитектуру BION решили сделать сдержанной. По словам Алии Бисимбаевой, комплекс должен дополнить городскую среду, а не стать самым ярким зданием на фоне гор.
При выборе места для региональной штаб-квартиры международные корпорации учитывают налоги, стоимость аренды, качество офисов и соседство с другими компаниями. Важна и возможность привлекать сотрудников за счет условий работы.
«Мы надеемся , что BION будет в шорт-листе у топовых международных компаний», — объяснил он.
Проект рассчитан на арендаторов из разных отраслей, включая финансы, IT и здравоохранение. BI Group намерена подбирать офисных и коммерческих резидентов так, чтобы они дополняли друг друга.
Как BION хотят встроить в городскую среду
BION станет крупным деловым кластером на проспекте Аль-Фараби, поэтому его появление неизбежно повлияет на транспортную нагрузку и городской трафик. В BI Group говорят, что заранее заказали транспортный анализ с учетом будущего потока сотрудников и посетителей.
Рендеры будущего бизнес-центра: BI Group
По словам Абзала Батырбая, комплекс рассчитан более чем на 1,6 тысячи парковочных мест и несколько въездов и выездов. При этом в компании рассчитывают, что часть существующего автомобильного потока, который сегодня следует через этот участок в другие деловые районы, будет перераспределяться после открытия BION.
«Многие люди уже проезжают этот участок по пути в сложившиеся деловые районы Алматы. После открытия BION часть этого потока будет останавливаться раньше», — объяснил он.
Масштаб будущего комплекса в компании оценивают и через его потенциальный трафик — около 2 млн посещений в месяц. Алия Бисимбаева считает этот прогноз оптимистичным, но достижимым. При этом BION будет развиваться поэтапно: строительство разделено на три очереди, первую из которых планируют завершить в конце 2029 года, а вторую и третью — в течение 2030 года.