Каждый из сегментов рынке коммерческой недвижимости Алматы развивается по собственному сценарию. На офисном сохраняется высокая деловая активность, что создает нехватку свободных помещений. На складском период дефицита постепенно сменился избытком площадей, что привело к падению стоимости аренды. На рынке торговой недвижимости сохраняется комфортный уровень предложений даже несмотря на бурное развитие онлайн-торговли. Но при этом в каждом из сегментов наблюдается тренд на сегментацию. Современные объекты сохраняют высокую конкурентоспособность, тогда как устаревшие проекты испытывают сложности в борьбе за клиента.
Специально для Digital Business директор по аналитике и консалтингу в Казахстане и ОАЭ Bright Rich | CORFAC International Галия Омарова рассказала об основных тенденциях и вызовах на рынке коммерческой недвижимости Алматы.
«Средняя стоимость аренды офисных площадей в Алматы за 3 года выросла на 30,9%»
– Какая сейчас общая площадь качественных офисов в Алматы?
– По нашим данным за первое полугодие 2026, объем качественных офисов в Алматы приблизился к 1,75 млн кв. м. Активное строительство новых объектов обеспечило рост рынка на 38% в 2024-2025 году и на 9% первой половине текущего года.
При этом доля свободных площадей менялась неравномерно. В 2024 году уровень вакантности составил 3%, через год опустился до 2,8%, а на середину июля 2026 года увеличился до 4,5%. Подобная динамика показывает, что рынку нужно больше времени для того, чтобы поглотить растущий объем нового предложения.
Объем свободных площадей неравномерно распределен между классами. В 2024 году 60,5% пустующих помещений было сосредоточено в бизнес-центрах класса B. При это на долю класса А приходилось лишь 9% от общего объема свободных офисов, что говорит о дефиците качественного предложения.
В 2025 году ситуация на локальном рынке поменялась. Доля класса А в структуре вакансии выросла до 28%, однако в первом полугодии 2026 года этот показатель снова упал до 9%. Основная доля пустующих площадей вновь оказалась сконцентрирована в объектах класса B+ (47%) и B (44%). Это говорит о том, что в Алматы по-прежнему не хватает качественных площадей и усиливает конкуренцию за наиболее ликвидные варианты. При этом в менее современных объектах найти подходящее помещение в нужной локации гораздо легче.
– Как изменились арендные ставки в офисах разного класса за 1–3 года, и от чего сейчас зависит цена?
– Средняя стоимость аренды офисных площадей в Алматы за 3 года выросла на 30,9% – с 15,4 тыс. до 20,2 тыс. тенге за кв. м в месяц. Самые высокие темпы роста зафиксированы в бизнес-центрах класса B+, где с июля 2023 по июль 2026 года средние ставки увеличились на 37,4% – с 14,1 тыс. до 19,4 тыс. тенге за кв. м в месяц. Такой факт может показаться нелогичным, с учетом того, что основная доля пустующих площадей сконцентрирована как раз в таких объектах. Однако это не говорит об отсутствии спроса: просто в 2025-2026 года было введено в эксплуатацию немалое количество объектов класса В+. Их элементарно больше на рынке, чем бизнес-центров А-класса.
К слову, аренда объектов класса А за этот период тоже подорожала – на 34,8%: с 20 тыс. до 26,9 тыс. тенге за кв. м в месяц. А класса B – на 17,0%: с 12,2 тыс. до 14,2 тыс. тенге за кв. м в месяц.
Ставки аренды в качественных бизнес-центрах продолжат расти, поскольку предложение не успевает за спросом. К тому же фактический объем ввода новых площадей в этом году окажется ниже заявленного. Это связано с тем, что некоторые объекты были заполнены еще на этапе строительства или вышли на рынок в формате продажи небольшими блоками. Также нужно учитывать, что ввод некоторых бизнес-центров по традиции будет перенесен на следующий год.
– Сейчас большую популярностью набирают сервисные офисы с готовой инфраструктурой и гибкими условиями аренды. Это временный тренд или структурный сдвиг рынка?
– Развитие формата сервисных офисов – заметный тренд последних 2-3 лет. По нашим подсчетам, на начало июля 2026 года объем этого рынка достиг 62 тыс. кв. м. Уровень вакантности в этом сегменте держится на уровне 4,9%, что немного выше, чем на офисном рынке в целом.
Этот формат закрывает потребность бизнеса в готовых офисных помещениях с мебелью и ремонтом. Гибкие пространства дают компании возможность избежать затрат, связанных с ремонтом и получить широкий набор услуг. Дополнительный спрос на сервисные офисы формируют международные и крупные локальные компании, для которых важным факторов является скорость выхода на рынок.
Показательно, что несколько крупных проектов в Алматы реализовывались «в рынок», без заранее определенного якорного арендатора. К примеру, сервисный офис Imperium площадью 6,7 тыс. кв. м уже на стадии строительства набрал около двух третей арендаторов, самым крупным из которых стала компания Allur. Премиальный коворкинг Kendala Hub площадью 502,5 кв. м также строился без пула арендаторов, но впоследствии его якорным резидентом стала VK. Похожая ситуация сложилась с сервисными офисами в Promenade площадью 6,9 тыс. кв. м, где ключевым арендатором стала Halyk Страхование.
Интерес к этому формату крупных компаний в сочетании с низкой валентностью и ростом ставок в сегменте, указывает на системный характер тренда. Сервисные офисы постепенно становятся самостоятельной частью офисного рынка, а спрос на гибкие пространства растет быстрее, чем рынок успевает сформировать новое качественное предложение.
– Продолжается ли строительство офисов, и насколько оно соответствует текущему спросу?
– Девелоперы продолжают запускать новые офисные проекты. В первом полугодии 2026 года на рынок вышло 29,4 тыс. кв. м арендопригодных площадей, а по прогнозу до конца года суммарный ввод составит 36,4 тыс. кв. м. Однако этого будет недостаточно для того, чтобы удовлетворить существующий спрос на офисы.
Качественные объекты классов А и B+, как правило, находят арендаторов еще до ввода в эксплуатацию, поэтому предложения в этом классе остается низким. При этом менее современные объекты — с устаревшей инженерией, без современных систем управления зданием (BMS) и гибких возможностей адаптации пространства – сталкиваются с более длительными сроками заполняемости. Это говорит о том, что проблема рынка состоит в ограниченном выборе готовых площадей в нужных локациях, а не просто дефиците площадей как таковых.
«На складском рынке продолжается коррекция ставок»
– Давай теперь поговорим о складских помещения. Какой объем таких площадей в Алматы сейчас? И какая динамика вакантности в основных логистических хабах?
– На начало июля 2026 года в Алматинском регионе было свободно 145,1 тыс. кв. м складских площадей, что составляет 12,2% от общего объема предложения. Такой высокий показатель связан с бумом строительства логистических объектов. За последние полтора года на локальном рынке было введено 379,2 тыс. кв. м, что привело к существенному росту нового предложения.
Тем не менее, благодаря высокому спросу объем свободных площадей постепенно сокращается. С начала 2026 года уровень вакансии в Алматы и Алматинской области снизился на 2,9 п. п, что говорит о постепенном восстановлении баланса между спросом и предложением.
– Насколько рост маркетплейсов и онлайн-торговли подстегивает спрос на склады и логистическую недвижимость?
– Интернет-ритейлеры играют заметную роль. По итогам первой половины 2026 года на них приходится 24% в объеме сделок по покупке и аренде площадей. Увеличение объема заказов и нагрузки на логистическую инфраструктуру стимулирует их наращивать складские мощности. Также высокую активность демонстрируют торговые сети, на которые приходится 24% в объеме сделок со складами.
Но основным драйвером локального рынка выступают логистические компании, на долю которых в первом полугодии 2026 года приходилось 32% в структуре спроса. Малый и средний бизнес все чаще стал передавать хранение и обработку товаров специализированным 3PL-операторам, что подталкивает их к расширению складских площадей. Кроме того, благоприятные условия для развития логистических операторов создает рост экономики и объемов международной торговли.
– Как изменились ставки аренды складов за последние годы – в чем отличие ценообразования от офисов?
– На складском рынке продолжается коррекция ставок, связанная с заметным превышением объема предложения над спросом. С начала 2024 года по середину 2026 года стоимость аренды складов класса А упала на 22,5% – с 5,5 до 4,3 тыс. тенге в месяц. В объектах класса B ставки снизились на 16,5% – с 4,4 до 3,7 тыс. тенге за кв. м в месяц.
Ключевое отличие ценообразования складов от офисов состоит в разной модели аренды. В офисах ставка часто зависит от локации и трафика. А в складской недвижимости цена в первую очередь определяется классом объекта и его логистическими характеристиками – высотой потолков, нагрузкой на пол, доступом для фур, наличием ж/д ветки, удаленностью от ключевых транспортных узлов.
– Сколько новых складских объектов вводится ежегодно?
– Сейчас наблюдается бум строительства складов. С начала 2024 года по июнь 2026 года в Алматы и области было построено 468,4 тыс. кв. м логистической недвижимости, в результате чего объем этого рынка достиг 1,2 млн кв. м.
Высокая активность девелоперов привела к росту вакансии с 1,8% до 12,2%, что прямо указывает на опережающий рост предложения по сравнению со спросом. При этом объем сделок аренды и купли-продажи заметно отстает от объема нового строительства. Это стало причиной снижения ставок аренды, которые с начала с июня 2024 года по июнь 2026-го ставки в складах класса А упали на 23,1%.
В текущей ситуации у арендаторов расширился выбор и появилась возможность договориться о наиболее выгодных условиях аренды. На этом фоне собственникам устаревших объектов придется идти на уступки арендаторам, тогда как качественные объекты в привлекательной локации сохранят конкурентоспособность.
– Как сейчас выглядит ситуация с заполняемостью ТРЦ в Алматы и подтверждаются ли слухи об «опустении»?
Слухи об «опустении» алматинских ТРЦ не подтверждаются рыночными показателями. Заполняемость качественных торговых центров Алматы в I квартале 2026 года составляла около 95%, а арендопригодная площадь (GLA) за последние годы выросла примерно на треть – с 661 тыс. до 881 тыс. кв. м.
При этом показатели отдельных объектов также демонстрируют устойчивый спрос. К примеру, в Dostyk Plaza заполняемость в 2024-2025 годах составляла 100%, а посещаемость в 2025 году достигла исторического максимума – около 11 млн человек. Сеть MEGA за тот же год зафиксировала рекордные 47 млн посетителей трех своих объектов, что на 10% больше, чем годом ранее.
Однако трафик далеко не всегда напрямую отражает объем розничных продаж. В последнее время ТРЦ делают ставку на развитие ресторанной и досуговой составляющей, тогда как часть классического fashion-ритейла уходит в онлайн. Доля электронной торговли в рознице Казахстана в период с 2021 по 2025 год выросла с 3,6% до почти 14%. При этом около 86% непродовольственной розницы по-прежнему приходится на офлайн.
Помимо развития онлайн-торговли на торговые комплексы оказывает давление снижение реальных доходов населения. В первом квартале 2026 года этот показатель снизился на 2,3%, что негативно отразится на импульсных покупках.
Таким образом, правильнее говорить не столько об уходе ТРК в прошлое, сколько о их трансформации. Современным объектам удается сохранять высокую заполняемость и трафик за счет увеличении доли развлечений, общепита и сервисов. При этом небольшие и устаревшие торговые объекты без современной концепции и сильных якорных арендаторов испытывают сложности.
– Продолжается ли строительство новых ТРЦ?
– Да, однако девелоперы становятся более избирательными в выборе форматов и локаций. Согласно данным Бюро национальной статистики Казахстана, в 2025 году в стране было введено 32 новых объекта – против 14 годом ранее. Но основной рост приходится на регионы и новые форматы. В Алматы, где рынок качественных ТРЦ уже достаточно насыщен, девелоперы осторожнее инвестируют в такие проекты.
Таким образом, интерес к торговой недвижимости сохраняется. Но новые проекты должны учитывать изменение потребительского поведения и предлагать более широкий набор функций: досуг, общепит, услуги и развлечения.
– Можно ли говорить об общем тренде для всей коммерческой недвижимости РК, что рынок в целом смещается от «стандартных метров» к пространствам под конкретные бизнес-задачи?
– Если свести три сегмента воедино, то за разнонаправленной динамикой проступает общий тренд. Речь не столько о динамике ставок или каких-то других показателей, а изменении парадигмы. На рынке становятся востребованы не просто «квадратные метры», а качественные площади, которые оптимально отвечают операционным задачам того или иного своего клиента.
На офисном рынке эту идею хорошо иллюстрирует разрыв между классами объектов. Несмотря на рост объема предложения, конкуренция в первую очередь идет за наиболее качественные и современные бизнес-центры. Они отличаются не только расположением и архитектурой, но и уровнем инженерной инфраструктуры: современными системами вентиляции и кондиционирования, энергоэффективными решениями, качественными системами безопасности и цифровыми сервисами. Для арендатора это означает более комфортную рабочую среду и эффективную эксплуатацию офиса, что позволяет таким объектам удерживать более высокие ставки.
В складском сегменте стоимость все больше определяется не только адресом, но и техническими параметрами объекта. Клиенты готовы платить более высокую цену за операционную эффективность, а не типичную «коробку». Рынок торговой недвижимости показывает, что даже в условиях бурного развития онлайн-торговли объекты, которые отвечают новым запросам потребителей, чувствуют себя устойчиво.
Это лишний раз подтверждает, что в каждом из трех сегментов рынка коммерческой недвижимости под наибольшим давлением оказываются типовые объекты. Именно на них приходится основная доля вакантности, что создает риски снижения ставок. При этом объекты, которые отвечают запросу на качество, гибкость и технологичность, остаются на плаву.