Два соседа продают одинаковые квартиры, но один заплатит налог, а второй — нет. Эксперт объяснил почему
Продажа квартиры - это не ежедневная сделка, поэтому процесс часто вызывает много вопросов. Один из таких вопросов: должен ли продавец квартиры заплатить налог государству? В каких случаях ничего платить не нужно, кто от него освобождается - и какая ставка действует по новым правилам 2026 года. Digital Business разбирается в деталях вместе с налоговым экспертом Айдаром Масатбаевым.
От чего зависит налог при продаже квартиры
Необходимость оплаты налога при продаже квартиры (или иного объекта недвижимости) и его размер определяются следующими факторами: датой приобретения недвижимости*, сроком владения квартирой, стоимостью покупки и ценой продажи.
*Важно: учитывается дата государственной регистрации права собственности, а не дата нотариального удостоверения договора или иные даты.
Какой налог нужно заплатить при продаже квартиры
Айдар Масатбаев отмечает, что если говорить о сделке между физическими лицами, то нужно учитывать только один вид налога:
«Когда продавец - физическое лицо и продает он другому физическому лицу, то единственный налог - это индивидуальный подоходный налог, или также его называют налогом на имущественный доход (на прирост стоимости)».
При этом ИПН распространяется только на физических лиц, являющихся резидентами Казахстана. При продаже объектов недвижимости нерезидентами действует особый порядок налогообложения, описанный в статьях 679 и 685 Налогового кодекса РК. В этом случае налоговая ставка составляет 15% (статья 682 Нового Налогового кодекса РК).
Разница между 2025 и 2026 годом
С 1 января 2026 года в Казахстане вступил в силу новый Налоговый кодекс. Из-за этого правила начисления налога различаются для объектов недвижимости, проданных до и после этой даты.
Для квартир, приобретенных до 2026 года налог составляет 10% от прибыли с продажи квартиры. Ничего платить не нужно в двух случаях:
- недвижимость продана по цене, не превышающей цену покупки;
- недвижимость находилась в собственности больше 1 года.
Например: квартира куплена в августе 2025 года, продана в мае 2026 года. Срок владения составляет менее года, а значит - нужно будет уплатить ИПН по ставке, действовавшей на момент покупки (2025 год - прим.ред), то есть 10%.
Если квартира куплена за 23,5 млн тг, а продается за 25 млн тг, то прибыль составляет 1,5 млн тг, а сумма налога рассчитывается так:
1 500 000 тг * 10% = 150 000 тг.
Если бы квартира продавалась за 22 млн, то ИПН уплачивать было бы не нужно, так как стоимость продажи оказалась бы ниже стоимости покупки.
Для квартир, купленных в 2026 году и позднее
Новый налоговый кодекс, введенный в 2026 году, внес два ключевых изменения:
Во-первых, минимальный срок владения, который требуется, чтобы ИПН не платить, увеличен до 2 лет. Второе: введена дифференцированная налоговая ставка. Проще говоря, если с момента покупки не прошло еще двух лет, то правила начисления ИПН следующие:
- 10% - если доход не превышает 8 500 МРП;
- 15% - с части дохода, превышающей 8 500 МРП.
Для справки: на 2026 год 8 500 МРП составляют 36 762 500 тг.
Пример 1 (доход превышает 8 500 МРП)
Дом куплен в январе 2026 года за 80 млн тенге. В мае того же года его продают за 150 млн тг. Прибыль по сделке составляет 70 млн тенге (больше 8 500 МРП), а 2 года еще не прошло. Рассчитывается так:
Налог на доход до 8 500 МРП считается по ставке 10%:
36 762 500 * 10% = 3 676 250 тг
Остаток дохода свыше 8 500 МРП считается по повышенной ставке 15%:
70 000 000 − 36 762 500 = 33 237 500 тг
33 237 500 * 15% = 4 985 625 тг
Две части суммируются:
3 676 250 тг + 4 985 625 тг = 8 661 875 тг - размер ИПН к уплате.
Пример 2 (доход не превышает 8 500 МРП)
Если бы этот же дом продавали за 100 млн тенге, то доход бы составил 20 млн тг (меньше 8 500 МРП). В таком случае применялась бы ставка 10%, а расчет выглядел бы так:
20 000 000 * 10% = 2 000 000 тг.
Еще
Другие условия получения права собственности на квартиру: наследство, дарение и мена (гражданско-правовая сделка, при которой стороны совершают взаимный обмен одного имущества на другое, равноценное ему - прим.ред).
Ключевая особенность продажи квартиры, полученной путем наследования, дарения и мены - отсутствие стоимости квартиры в договоре, что усложняет расчет дохода. Поэтому требуется оценка первоначальной стоимости. Эксперт предупреждает о распространенном заблуждении:
«В нашем обществе существует чудовищный фейк, будто оценку можно использовать при дарении. Ни в коем случае. Рыночную оценку можно использовать только в двух случаях: получили квартиру по наследству или самостоятельно построили дом. В случае дарения использование оценки запрещено», - поясняет Айдар Масатбаев.
Так как принцип расчета налога похож, то можно просмотреть его на примере продажи унаследованной квартиры. Само получение квартиры в наследство не облагается ИПН. Однако налог возникает при продаже унаследованной недвижимости, если сделка происходит ранее установленных сроков (о которых говорили выше) и при наличии прироста стоимости.
Вариантов оценки у наследника только два
Оценку через лицензированную компанию необходимо провести не позднее 15 сентября года, следующего за годом продажи. Например, для квартиры, проданной в 2025 году, отчет нужно получить не позднее 15 сентября 2026 года.
Если срок пропущен, может использоваться только государственная оценочная стоимость. В этом случае нужно обратиться в ГК «Правительство для граждан» (ЦОН). Стоимость определяется на 1 января года возникновения права собственности и обычно ниже рыночной, а значит, налог будет выше.
Эксперт советует не тянуть до сентября:
«Оценку желательно делать сразу, как только вы оформили наследуемую квартиру на себя. В идеале - день в день. Налоговики на практике очень критически относятся к оценке, если она сделана позже», - отмечает Айдар Масатбаев.
Например
Наследник оформил квартиру в собственность в декабре 2024 года. В мае 2025 года он продает ее за 25 млн тг. Так как сделка состоялась в 2025 году, действуют старые правила (срок владения - 1 год). С момента получения прошло меньше года, поэтому нужно заплатить ИПН.
Вариант с отчетом об оценке
Сразу после получения права собственности наследник заказал отчет на декабрь 2024 года. Рыночная стоимость по отчету составила 23 млн тг.
25 млн тг - 23 млн тг = 2 млн тг - сумма, облагаемая налогом
2 000 000 тг * 10% = 200 000 тг - сумма налога к уплате.
Без отчета, только оценочная стоимость
Бывает, что наследник не успел заказать отчет. Он обратился в ГК «Правительство для граждан». Оценочная стоимость на 1 января 2024 года составила 20 млн тг. Тогда:
25 млн - 20 млн = 5 млн тг – сумма, облагаемая налогом
5 000 000 тг * 10% = 500 000 тг – сумма налога к уплате.
Как и в какие сроки нужно заплатить налог
«Многие считают, что все налоги должны приходить автоматически, как налог на имущество или на авто. Нет, здесь требуется проактивная позиция самого налогоплательщика», – поясняет эксперт.
Чтобы правильно заплатить налог, после продажи квартиры необходимо подать декларацию по форме 270.00 до 15 сентября года, следующего за годом продажи. Подать декларацию можно через:
- Кабинет налогоплательщика;
- eGov.kz и eGov mobile;
- Мобильное приложение e-Salyq Azamat;
- Мобильные приложения банков (Kaspi, Halyk, Bank Centercredit и др.);
- Лично в районном управлении госдоходов.
Сам налог нужно заплатить до 25 сентября года, следующего за годом продажи.
Стоит ли обращаться к специалисту по налогам
Разобраться в налогообложении при продаже квартиры и подаче соответствующих деклараций можно и самостоятельно. Но, по словам Айдара Масатбаева, лучше хотя бы проконсультироваться со специалистом.
«В лучшем случае 90% людей не понимают, как это делать, и им приходится искать консультанта, который поможет банально заполнить декларацию. Я рекомендую всегда прежде, чем продать, поговорить с консультантом. И сделать это ДО (!) того, как вы продали», - отмечает он.
Есть ли способ снизить налог
К сожалению, учесть дополнительные расходы, чтобы снизить налог на полученную от сделки прибыль, не получится. Эксперт поясняет:
«К огромному неудовольствию флипперов (инвестор, который зарабатывает на быстрой перепродаже жилья - прим.ред), расходы на ремонт, содержание и проценты по ипотеке для физических лиц в себестоимости не учитываются. Берется только две цены: почем вы купили и почем продали. Ничего дополнительного», – поясняет он.
Более того, налоговая может заинтересоваться не только продавцом, но и покупателем, особенно если квартира дорогая.
«Если квартира стоит свыше 20 000 месячных расчетных показателей (это, грубо говоря, 80 миллионов тенге), то у покупателя возникает обязанность отчитаться об источниках происхождения денег. Обеим сторонам выгодно занизить стоимость у нотариуса, но нотариус не контролирует реальную передачу денег. Это опасный тренд», - объясняет эксперт.
Что будет если не заплатить налог
Если не заплатить налог с продажи квартиры или не сдать декларацию вовремя, предусмотрены следующие штрафы:
Штраф за просрочку сдачи декларации (ф. 270.00)
При первом нарушении - предупреждение, при повторном нарушении в течение года - 15 МРП.
Если декларация не сдана, то вам грозит штраф за сокрытие прибыли, а если вы намеренно не указали прибыль от имущества, это считается грубым нарушением. Штраф в таком случае составит 200% от суммы неуплаченного налога при первом нарушении и 300% - при повторном.
Если декларация сдана, но доход не отражен
При первом нарушении вас предупредят, а при повторном нарушении в течение года предусмотрен штраф в размере 3 МРП. Пеня за просрочку уплаты налога начисляется за каждый день просрочки после 25 сентября.
«Однако если штраф не предъявлен в течение одного года со дня срока, предусмотренного для сдачи декларации, то штраф предъявить уже не могут. Например, была реализация и получен доход в 2025 году, срок сдачи декларации за этот срок заканчивается 15 сентября 2026 года, и срок предъявления штрафа истекает 14 сентября 2027», - уточняет эксперт.
Рассчитывать на то, что налоговая «не узнает», не стоит.
«Уполномоченный орган по регистрации недвижимости предоставит все сведения налоговому органу. Это уже неотвратимо. Сведения всегда поступают где-то в апреле. Если вы не сдали декларацию, вас увидят», - заключил Масатбаев.