Эксперт сказал, будет ли налог за покупку квартиры на старые сбережения
Для нашей постоянной рубрики «Вопросы эксперту» мы отобрали одно из самых эмоциональных писем, пришедших в редакцию Digital Business:
«Я почти 10 лет копил на квартиру, держал деньги в долларах дома в сейфе. Мало того, что доллар рухнул, так еще и сейчас застройщик требует оплату безналом. Я понес деньги в банк, чтобы положить на счет, а мне консультант говорит: «Слушай, ты доход 350 тысяч в месяц указываешь. Декларация не сдана, ты сейчас кладешь на счет эти 25 млн - могут быть проблемы». Меня обманывают? Если я сейчас куплю квартиру на эти честно скопленные деньги, мне реально начислят 10% налога на разницу с доходами? А с какими они доходами там сравнивать будут, если я декларацию не сдавал? Помогите, как быть?», - спрашивает читатель.
Разбираемся в вопросе вместе с налоговым экспертом Айдаром Масатбаевым.
О «банковских страшилках»
Часто сотрудники банков или знакомые пугают покупателей недвижимости автоматическими штрафами, если сумма покупки превышает официальную зарплату. Айдар Масатбаев объясняет, почему закон устроен иначе:
«В Налоговом кодексе 2026 года перечень доходов, которые физическое лицо обязано облагать самостоятельно, закреплен в статье 405. Там названы: имущественный доход, доход ИП, отдельные доходы от лиц, не являющихся налоговыми агентами, дивиденды, вознаграждения, выигрыши и другие виды доходов. Но в этом перечне нет такого самостоятельного объекта налогообложения, как разница между расходами на покупку квартиры и ранее полученными доходами», - акцентирует Айдар Масатбаев.
Поэтому сама по себе крупная покупка еще не означает автоматического возникновения ИПН.
«Налог нельзя начислить просто потому, что сумма выглядит большой на фоне официальной зарплаты. Для этого нужен конкретный вид дохода, прямо предусмотренный законом», - говорит специалист.
Но это не значит, что вопросов не будет совсем
Масатбаев подсвечивает, что Статья 417 Налогового кодекса 2025 года предусматривает обязанность представить декларацию о доходах и имуществе, если в течение года приобретено имущество стоимостью свыше 20 000 МРП. Для 2025 года это 78 640 000 тенге. Если недвижимость стоит дороже этого порога, декларацию подать действительно нужно.
«Однако и здесь важно не подменять понятия. Это не «налог на квартиру». Это обязанность раскрыть источник покрытия расходов. И вот здесь начинается уже не арифметика, а правовая оценка: действительно ли деньги являются скрытым доходом или это многолетние сбережения, помощь семьи, дарение, заём, возврат долга либо иной законный источник.
Налоговики обошли это требование. Из чего они будут исходить: если сумма расходов и меньше 20 000 МРП, то они будут предполагать, что возможно вы либо занимаетесь предпринимательской деятельностью без регистрации ИП, либо получаете доход для которого регистрация ИП не требуется, а налог уплачивается путем подачи декларации для физических лиц (имущественный доход)», - объяснил Айдар Масатбаев.
Без изменений
Наш собеседник подчеркивает, что и по старому Налоговому кодексу подход был таким же. Доходы, подлежащие налогообложению физическим лицом самостоятельно, были системно закреплены в параграфе 2 главы 36 старого кодекса.
«То есть и прежняя модель исходила из того, что облагаются именно прямо названные законом виды доходов, а не любая разница между расходами и «видимыми» доходами человека», - сказал эксперт.
Если налоговая все же прислала уведомление
В этой ситуации нужно знать, какие источники происхождения средств признаются легитимными. Масатбаев делится списком проверенных доводов:
«Из опыта выставления уведомлений блогерам, успешными оказывались следующие доводы:
Подарки от близких родственников
В практике встречаются ситуации, когда расходы покрывались за счет средств, ранее подаренных родителями или иными близкими лицами. Если родителей уже нет в живых, сам по себе этот факт не исключает возможности указать, что денежные средства были переданы ими при жизни, если это соответствует действительности.
Средства супруга или супруги
Нередко источником покрытия расходов выступают деньги второго супруга. На практике налоговый орган далеко не всегда видит семейную экономику целиком, а между тем именно доход супруга мог фактически обеспечить соответствующие расходы.
Доходы прошлых лет, полученные задолго до спорного периода
Еще одна распространенная ситуация - когда расходы в 2025 году покрывались средствами, полученными много лет назад, например до пандемии.
Доходы от операций с криптовалютой в ранние периоды
В ряде случаев лицо могло получить доход еще до 2020 года от P2P-операций или продажи биткоина. Если речь идет о давнем периоде, это важно анализировать отдельно: и с точки зрения тогдашнего регулирования, и с точки зрения обычных сроков хранения документов. Но здесь особенно важно одно: ссылаться на такой источник можно только тогда, когда он действительно имел место, а позиция выстроена юридически грамотно», - сказал Айдар Масатбаев.
Не импровизировать
По словам эксперта, это золотое правило общения с налоговыми органами:
«Нельзя придумывать объяснения задним числом. Любая позиция должна опираться на реальные обстоятельства жизни человека, логику движения денег и, по возможности, на подтверждающие материалы. Налоговый спор - это не место для импровизации.
После получения уведомления не стоит идти в органы государственных доходов одному и тем более сразу давать устные объяснения без подготовки. Одна неосторожная фраза, неверное пояснение или попытка «объяснить по-человечески» то, что требует точной правовой позиции, потом может быть использована против самого налогоплательщика.
Правильная тактика обычно начинается не с визита в УГД, а с другого:
- сначала нужно изучить само уведомление,
- понять, какие именно расходы и доходы сопоставлены,
- выявить реальный источник покрытия разницы,
- оценить, что можно подтвердить документами,
- и только после этого готовить письменную позицию.
В таких ситуациях главное - не паниковать, а заранее выстроить грамотную позицию: понять, возникает ли обязанность по декларации, и подготовить внятное объяснение источника денег. В налоговых вопросах обычно выигрывает не тот, кто боится раньше, а тот, кто раньше начинает мыслить юридически», - заключил Айдар Масатбаев.