«Дубай теряет статус безрискового актива». Эксперт рассказал, куда утекает капитал и сколько может получить Казахстан
После ракетных ударов по Ирану 28 февраля 2026 года и ответных атак по территории ОАЭ инвесторы начали выводить капитал из Дубая. Аналитики Teniz Capital прогнозируют сокращение сделок на 25-35% в базовом сценарии и на 40-55% в стрессовом. Среди тех, кто может продавать, более 1,5 тысяч казахстанцев, владеющих 2700 объектами на сумму свыше $1 млрд. Если экспаты начнут уезжать, спрос рухнет быстрее, чем отреагирует макроэкономика.
Digital Business поговорил с директором агентства премиальной недвижимости Arbat Real Estate и экспертом с опытом работы на международных рынках Виталием Шалаевым о том, что происходит с рынком жилья и коммерции в ОАЭ и других странах Персидского залива после начала войны, начался ли отток капитала, куда он перетекает и есть ли у казахстанского рынка шансы привлечь хотя бы часть инвестиций.
«Прежних цен уже не будет»
— Виталий, готовясь к интервью, я изучил данные EU Tax Observatory, в которых говорится, что в 2022 году казахстанцам принадлежало почти 2700 объектов в Дубае на сумму свыше $1 млрд. После начала войны в Иране есть обратная связь от этих владельцев: они продают, выжидают или покупают на падении?
— Для начала необходимо уточнить контекст. Официальной статистики сделок по гражданству покупателей не существует, у Dubai Land Department (государственный департамент, регистрирующий все сделки с недвижимостью) таких данных нет. Но есть оценки от брокеров. Пятерку крупнейших покупателей составляют Индия, Великобритания, Россия, Италия и Китай — около 70% всех сделок.
Когда мы говорим о миллиарде долларов казахстанцев, речь о суммарной стоимости всех объектов, купленных за последние 10 лет (не за один год, а накопленный итог). По нашим оценкам, доля Казахстана небольшая: 0,5-0,7%. По объему это маленький игрок, но заметный — казахстанцы покупали в основном виллы и пентхаусы стоимостью от $1 млн до $3 млн. Были вложения в новостройки, но там комфорт-класс за $500-700 тысяч.
— Что привлекает наших сограждан в дубайской недвижимости?
— Во-первых, это безопасное место для капитала: простое управление и минимум налогов. Во-вторых, международный хаб. Для предпринимателя удобная точка, чтобы начать и вести бизнес.
После начала конфликта массовых обращений о покупке недвижимости в Казахстане у нас нет. Есть локальные запросы, но они связаны с арендой: "Найдите квартиру на 3-4 месяца, хочу перевезти семью, чтобы временно пожила в Казахстане".
— Долгое время Дубай выстраивал репутацию места, где большие деньги в безопасности. До 28 февраля никто не закладывал в цену риск войны и обстрелов. Что произойдет с рынком, если конфликт затянется?
— Не важно, как закончится война, быстро или долго. Главный перелом: Дубай теряет статус безрискового актива. Это уже факт. Это черный лебедь по Насиму Талебу — событие, которое никто не мог предусмотреть. Если раньше это была тихая гавань, где можно было оставить телефон и его никто не украдет, то сейчас это регион, где ты не знаешь, что будет с безопасностью или недвижимостью.
Сейчас в цену жилья закладывают геополитический риск. И при любом исходе —завершится конфликт через пять дней или продолжится несколько месяцев — инвесторы будут оценивать Дубай по-другому. Прежних цен уже не будет.
— Что происходит с ними прямо сейчас? Есть ли обратная связь от агентов на месте?
— Первые два месяца внешне все еще держится на плаву. Правительству Дубая и крупнейшим застройщикам важно сохранить видимость стабильности. Какие-то сделки идут по инерции.
Но по факту, мы беседовали с агентами, дисконты уже есть. Покупатели дают офферы на 15-20% ниже официальных прайсов, и я знаю, что по таким ценам сделки происходят. Пока это частные случаи: кому-то надо срочно выйти, кто-то хочет зайти по хорошей цене.
— Какие сценарии видите дальше и что делать инвесторам?
— Два сценария. Первый: конфликт вскоре заканчивается, рынок частично восстанавливается до 60-70% от докризисных значений. Полного возврата не будет, геополитический риск уже в головах.
Второй: война затягивается, падение на 20-30% за полгода-год. Многие застройщики заморозят проекты, начнется распродажа активов.
С моей точки зрения, сейчас нет смысла вкладываться в перегретый актив. Когда к нам обращаются по поводу покупки, мы сразу спрашиваем: вы уверены, что это хорошая инвестиция? Лучшая стратегия — выждать. Дубай опустел, перспективы неясны и многие откладывают решение. Торопятся продать те, кто заходил за быстрыми деньгами, чтобы перепродать. Они первые выходят.
«40% капитала останется в странах Залива»
— По данным Teniz Capital, около 70% сделок в Дубае в 2025 году приходилось на off-plan, покупку жилья на этапе строительства. Если нерезиденты перестанут покупать, первыми пострадают частные девелоперы, которые строили на заемные деньги. Среди казахстанских инвесторов есть те, кто пытается выйти из таких сделок?
— Особенность Дубая в том, что на рынок можно было зайти легко: минимум бюрократии, сделка за несколько дней. Но дорого. А вот выйти долго и с финансовыми потерями. На моей памяти нет ни одного позитивного опыта, когда частные инвесторы (не фонды и не family office) выходили с прибылью.
Крупнейшие застройщики постоянно вводят новые объекты, продают off-plan. У них армия риелторов. А когда частный инвестор покупает и хочет перепродать как вторичку, он не в состоянии конкурировать с огромной массой нового жилья.
К тому же застройщики продают на два года: 20% сейчас, потом два года по 5%, в конце еще 50%. Частный инвестор не может конкурировать с такими условиями. Поэтому большинство наших знакомых выходили с убытками еще до войны.
— После начала конфликта Bloomberg написал, что богатые азиатские семьи переводят деньги из Дубая в Сингапур и Гонконг. Reuters подтвердил, что индийские бизнесмены экстренно выводят средства из местных банков. Куда вообще идет капитал из региона?
— Приоритет номер один — Сингапур. Максимальная безопасность, понятная юрисдикция. Но есть минусы: низкая доходность, потому что там нет такого бума, и дорогой вход — стоимость жилья выше.
Удары дронов по Дубаю. Фото: aa.com.tr
Второй — Лондон. Классика: не знаешь, куда завести деньги, заводи туда. Там ликвидность и понятный рынок.
Турция, с моей точки зрения, не вариант. Высокая инфляция, девальвация лиры и нестабильная политика. С 2021 по 2023 год наблюдался перегретый спрос. Иностранный интерес падает, объект может оказаться неликвидным. Покупаешь, девальвация съедает всю доходность, и в валюте уходишь в минус. В лирах стоимость растет, в долларах или евро падает.
На Кипре очень маленький объем и ограниченный спрос. Сильная зависимость от России и Украины как ключевых покупателей. Заходить туда, где при массовом выходе ликвидность будет минимальной, не лучшая идея. В эти два направления не ожидаю притока.
И все-таки не надо до конца сбрасывать Дубай. Сейчас больше выйдут спекулятивные игроки, чем долгосрочные инвесторы. Те, кто покупал ради диверсификации портфеля, скорее всего, останутся. Просто они теперь будут оценивать Дубай не как безрисковый актив, а как один из вариантов с геополитической угрозой.
— Иранские удары затронули не только Дубай, но и Абу-Даби, Доху и Бахрейн. По сути безопасного места в Заливе не осталось. Стратегия «переложить из Дубая в Эр-Рияд или Абу-Даби» еще работает?
— Да, но работать будет хуже. Раньше действовало правило: Дубай перегрелся, давайте переложимся в Абу-Даби или Эр-Рияд. Сейчас это общерегиональный риск.
Если смотреть реалистично: примерно 40% капитала останется в странах Залива и перераспределится внутри региона. Остальные 60% выйдут совсем. В деньгах это выглядит так: консервативный сценарий — вывод около $40 млрд, при котором идет постепенное охлаждение. Сценарий с элементами паники и выраженным снижением доверия — $70-100 млрд.
«Казахстан точно не игрок в этой лиге»
— Сколько капитала суммарно вложено в дубайскую недвижимость?
— Перед интервью уточнил у коллег в Дубае. За последние годы город аккумулировал колоссальный объем. С 2021 по 2025 год совокупный оборот оценивается примерно в $700-900 млрд, при этом чистый инвестиционный капитал порядка $400-500 млрд. Важно, что накопленное иностранное владение по международным оценкам составляет около $160 млрд, и это только подтвержденная часть.
Если смотреть шире, с учетом локального капитала, off-plan проектов и незавершенного строительства, можно говорить, что в недвижимости Дубая сегодня вложено до $1 трлн.
— Вы упоминали интерес иностранных инвесторов к казахстанской недвижимости. Что конкретно их привлекает? И насколько это реально — иностранцу ведь нужен ВНЖ, привычной инфраструктуры управления капиталом нет. Человек, привыкший к сервису Дубая, сможет ли найти это в Алматы или Астане?
— Если честно, для глобальных игроков мы не интересны. Слишком маленький рынок, сложное налоговое законодательство, где часть прибыли уйдет на налоги. Мы точно не игрок в этой лиге. Есть устные запросы, но это точно не тренд. По моим оценкам, Казахстан может занять 1-2% от перераспределения активов.
Что может привлечь? Высокая доходность: жилая аренда и коммерческая недвижимость дают больше, чем в Дубае. Там в валюте 4-5%, у нас в тенге в среднем 12% на вложенный капитал. Низкий порог входа: от 200 тысяч до миллиона долларов можно купить интересные объекты.
Нет давления институциональных инвесторов. У нас пока нет крупных фондов, которые активно скупают активы и задирают цены. Нерезиденты, которые не могут покупать напрямую, используют модель через SPV или ТОО, на которые оформляется недвижимость. Крупные игроки так и работают.
Но реальных переходов от «мы в Дубае» к «покупаем в Казахстане» я пока не заметил. Все-таки прошло еще мало времени. Большинство опытных инвесторов выжидают, им нужно понять, как будет развиваться ситуация.
Зато за последний год, и это не связано с Ираном, я замечаю другое. Люди, которые продали недвижимость в Казахстане, уехали в Европу на ПМЖ, получили там резидентство, стали вкладываться в жилье высокого класса в Казахстане. И это не единичные случаи.
Это не значит, что они возвращаются. Но у них появляется актив. Частота визитов на историческую родину таких резидентов выросла. В Европе сейчас нестабильность, дорогая электроэнергия, миграция и т.д. Нигде как дома не становится так прогнозируемо относительно других стран.