На фоне эскалации конфликта на Ближнем Востоке стало интересно, что на самом деле происходит с рынком недвижимости в Дубае. Стоит ли сейчас вкладывать капитал в Эмираты, насколько это безопасно в условиях региональной нестабильности и можно ли использовать текущий момент, чтобы зайти в рынок на выгодных условиях?
Digital Business побеседовал с экспертом по недвижимости Сергеем Москаленко и узнал, что Абу-Даби становится серьезным конкурентом Дубая. Также собеседник рассказал, как будущий Disneyland повлияет на стоимость квадратного метра и где искать скрытые дисконты.
Перегрев Дубая
После аномального взлета цен в предыдущие два года рынок Дубая начинает остывать. Инвесторам, привыкшим к доходности в 40%, приходится адаптировать свои стратегии к новым реалиям.
«Покупка недвижимости на стадии строительства обеспечивала историческую доходность в 30 - 40% в период 2020 - 2022 годов. В текущем цикле наблюдается двукратное падение этих показателей из-за перегрева рынка, однако в топе по-прежнему остаются брендовые резиденции и люкс-сегмент от таких девелоперов, как Emaar Properties и DAMAC Properties», - говорит эксперт.
По словам Сергея, рассрочка от застройщиков зачастую составляет 50% на стадии строительства и 50% после получения ключей, с возможностью оформления ипотеки для иностранцев.
«В некоторых случаях распределение может быть 40/60 или 30/70. Разовый сбор при покупке составляет 4% от стоимости объекта. Важно понимать, что первичный и вторичный рынки в основной массе сформированы иностранными инвесторами. Хотя налог на аренду отсутствует, необходимо учитывать обязательные муниципальные сборы. Доходность от аренды в топовых районах сейчас держится в пределах 6 - 9%», - рассказал специалист.
Эффект «Диснейленда» в Абу-Даби и низкий порог входа
Пока Дубай борется с волатильностью, столица Эмиратов демонстрирует стадию уверенного роста. Рынок Абу-Даби менее подвержен спекуляциям и ориентирован на фундаментальные факторы развития инфраструктуры.
«Здесь более низкий порог входа по сравнению с Дубаем - цены ниже на 20 - 40%, а разовый сбор на покупку составляет всего 2%. Доходность от аренды стабильна - в пределах 5 - 7%, при этом налог на доход и сервисные сборы отсутствуют.
Главным драйвером выступает масштабное развитие туристической и развлекательной инфраструктуры, идейным центром которой стал остров Yas Island. Это уже давно полноценный мировой курорт, объединяющий культовые объекты: легендарный парк Ferrari World Abu Dhabi с самой быстрой американской горкой в мире, тематический Warner Bros. World Abu Dhabi, огромный аквапарк Yas Waterworld и новейший океанариум SeaWorld Abu Dhabi. Добавьте к этому центр приключений CLYMB с мировыми рекордами по высоте скалодрома и аэротрубы, действующую трассу Формулы-1 Yas Marina Circuit с отелем W Abu Dhabi, построенным прямо над ней, а также крупнейший торговый центр Yas Mall, променады Yas Marina и пляжи. Все это создает колоссальный и стабильный поток туристов и экспатов», - говорит эксперт.
Сергей добавляет, что настоящим катализатором рынка стала недавняя новость о строительстве Disneyland Abu Dhabi.
«Это известие моментально толкнуло рынок недвижимость вверх на 15 - 20% - и при этом цены пока остаются ниже, чем в Дубае», - акцентирует собеседник.
Окна возможностей
Военная напряженность в регионе не могла не отразиться на восприятии рисков, даже несмотря на высокий уровень безопасности внутри самих ОАЭ. Для инвестора это означает появление предложений, которых не было в «сытые года».
«ОАЭ считаются одной из наиболее безопасных юрисдикций, но региональная напряженность усилила восприятие рисков. Даже не принимая прямого участия в боевых действиях, экономика страны несет колоссальные убытки. Массового падения спроса в Дубае нет, но определенные объекты уже можно приобрести с дисконтом в 10 - 30%. При затягивании конфликта таких предложений может стать больше», - говорит собеседник.
Сергей добавляет, что основные риски связаны с тем, что рынок сформирован иностранцами.
«В случае долгого конфликта число продаж с дисконтом может вырасти, что скорректирует общие цены. Также сохраняется чувствительность к туристическому потоку в сегменте краткосрочной аренды, где возможен демпинг ставок из-за роста конкуренции среди арендодателей», - говорит эксперт.
Проще говоря
Несмотря на внешние вызовы, специалист полагает, что текущая ситуация - это не повод для выхода из активов, а время для точечных и продуманных инвестиций в правильные сегменты.
«Геополитические риски создают точечную волатильность и, как ни странно, открывают хорошую возможность для инвесторов зайти в рынок недвижимости ОАЭ на выгодных условиях. Мы видим переток капитала в брендовый и люкс-сегмент как наиболее защищенный. Дирхам стабилен (1 дирхам равен 0,27 доллара США - прим.ред), инфраструктурные проекты масштаба Disneyland в Абу-Даби гарантируют долгосрочный интерес к региону. Текущая ситуация - это проверка рынка на прочность, которую Эмираты пока проходят уверенно», - заключил собеседник Digital Busines.