Первый месяц лета выдался непростым для рынка ипотечного кредитования. С 16 июня вступило в силу постановление о снижении предельной годовой эффективной ставки вознаграждения (ГЭСВ) по ипотечным займам с 25% до 20%. Однако уже через несколько дней регуляторы (АРРФР и Нацбанк) предложили вернуть прежний уровень – 25% – до 1 ноября 2025 года. Разобрались, как рынок отреагировал на эти новости и чего ждать дальше.
Что такое ГЭСВ и почему она важна?
ГЭСВ – это годовая эффективная ставка вознаграждения. Проще говоря, это полная стоимость кредита в процентах за год.
Чем этот показатель отличается от обычной ставки?
- Обычная ставка (например, 15%) – это только проценты за пользование кредитом.
- ГЭСВ (например, 20%) включает все дополнительные платежи:
— проценты;
— комиссии банка;
— страховку;
— плату за обслуживание счета и другие скрытые расходы.
Зачем нужна ГЭСВ?
Раньше банки могли рекламировать низкие ставки, но на деле кредит оказывался дороже из-за скрытых платежей. ГЭСВ помогает заемщикам сравнивать кредиты разных банков честно и понимать реальную переплату.
Как ГЭСВ влияет на ипотеку?
Чем ниже годовая эффективная ставка вознаграждения, тем дешевле кредит для заемщика. Но если она слишком низкая, банкам невыгодно выдавать кредиты: они могут сократить программы или ужесточить условия.
Текущее состояние ипотечного рынка: доминирование госпрограмм
Основным игроком на этом рынке остается Отбасы банк: в прошлом году он выдал 53% всех ипотечных кредитов (большинство из них – по льготным госпрограммам).
Также с такими кредитами работают и некоторые коммерческие банки:
- Halyk Bank;
- Банк ЦентрКредит;
- Нурбанк;
- Altyn Bank;
- Freedom Bank;
- ForteBank и др.
Важный момент: рынок остается сегментированным. По данным Ассоциации финансистов Казахстана, 77% выдачи приходится на льготные программы («7-20-25», «Наурыз», «Отау»), где ставки субсидируются государством. Оставшиеся 23% — это рыночная ипотека, которая выдается под ставки до 25% и доступна далеко не всем из-за жестких требований к заемщикам.
Проблемы рынка:
- Высокая инфляция (8-10%) и дорогое фондирование для банков.
- Дефицит доступного жилья, особенно в Алматы, Астане и Шымкенте.
- Ужесточение условий по рыночным кредитам: банки повышают требования к залогу и доходам заемщиков.
В марте 2025 года Нацбанк повысил базовую ставку до 16,5%, что сделало рыночную ипотеку дороже.
Почему отменили снижение ГЭСВ
С 16 июня 2025 года АРРФР и Нацбанк объявили о снижении предельной ГЭСВ с 25% до 20%, чтобы сделать кредиты доступнее. Однако уже через несколько дней решение отложили до 1 ноября из-за резкой реакции банков.
Почему банки выступили против?
- маржа стала неприемлемой: при базовой ставке 16,5% и ГЭСВ 20% банки получают спред всего 3,5%, что не покрывает операционные издержки и риски;
- техническая неготовность: требовалось время на пересмотр продуктов, обновление систем и документов.
Главный аргумент, к которому апеллировал финсектор – рыночная ипотека станет убыточной. Соответственно банки либо свернут программы, либо ужесточат условия: начнут требовать больший первоначальный взнос (до 30–50%) и ужесточат проверку доходов. В конечном итоге это ударит по заемщикам, не попадающим в госпрограммы.
Как это проявилось на рынке?
Halyk Bank, Банк ЦентрКредит и Нурбанк временно приостановили выдачу ипотеки, ссылаясь на «технические работы». В банках утверждали, что «происходят корректировки по ставкам».
Какие ставки по ипотеке действуют сейчас
Рассмотрим предложения коммерческих банков, которые выдаются без господдержки. Некоторые из финучреждений уже снизили свои ставки.
- Например, Altyn Bank выдает кредиты «Ипотека» и «Цифровая ипотека» с ГЭСВ 19,6%.
- На сайте Freedom Bank в разделе «Цифровая ипотека» сказано, что эффективная ставка по этому продукту составляет от 7,2% до 19,7%.
- Другие банки продолжают выдавать ипотеку под 25%, но готовятся к изменениям с ноября 2025 года.
- Так, ГЭСВ по «Цифровой ипотеке» от Halyk Bank составляет от 21 до 25%.
- Банк ЦентрКредит предлагает свой продукт «Онлайн-ипотека на вторичное жилье». ГЭСВ по нему составляет от 19,9 до 25%.
- В ForteBank казахстанцы могут рассчитывать на ипотеку под залог недвижимости. ГЭСВ по этому продукту – от 21,92 до 25%.
- На сайте Нурбанка в разделе «Кредиты» информации об ипотечном кредитовании нет. Можно предположить, что банк пока не возобновил выдачу.
Что будет с ипотекой после 1 ноября?
Пока ГЭСВ вернули к 25%, но вопрос снижения ставки останется актуальным.
Возможны два сценария:
Оптимистичный: мягкое снижение ставок.
Нацбанк будет постепенно снижать ГЭСВ до 20%, оказывая господдержку банкам — например, через субсидии. Параллельно будет идти плавное снижение базовой ставки.
Пессимистичный: ужесточение условий.
Без господдержки банки сократят выдачу рыночных кредитов, оставив только льготные программы.
Вторичный рынок недвижимости пострадает сильнее: банки будут выдавать кредиты только на новостройки через партнерские программы с застройщиками.
Что ждет заемщиков и рынок недвижимости?
Цены на жилье продолжат расти из-за дефицита и инфляции. При этом спрос сместится на вторичку, так как новостройки станут дороже из-за возможного введения НДС в 2026 году.
Банки будут осторожнее: ужесточат требования к заемщикам, увеличат сроки рассмотрения заявок.
Советы заемщикам от экспертов
— если есть возможность, стоит дождаться ноября: возможно, ставки снизятся;
— лучше рассматривать льготные программы («7-20-25», «Наурыз»), если подходите под условия;
— при оформлении рыночной ипотеки готовьте крупный первоначальный взнос (от 30%) и подтверждайте стабильный доход.
Вывод
Снижение ГЭСВ – благо для заемщиков, но без поддержки банков оно нежизнеспособно. До конца года регуляторам и кредитным организациям предстоит найти компромисс, иначе рынок ждет сокращение предложения и рост цен. Пока же казахстанцам остается следить за новостями и оценивать свои финансовые возможности перед оформлением ипотеки.
Что дальше?
- Следим за базовой ставкой Нацбанка: ее снижение удешевит кредиты.
- Ждем ноября: будет ли окончательное снижение ГЭСВ или его отменят?
- Оцениваем альтернативы: рассрочки от застройщиков, исламская ипотека (без процентов).