Бір шаршы метр сатып алып, дивиденд алу. Қазақстандық стартап жылжымайтын мүліктен ақша табуды ойлап тапты
Қазақстандық стартап Proportunity.kz 1 шаршы метрден басталатын коммерциялық нысан сатып алып, бұдан ақша табуға мүмкіндік береді. Ал бизнес үшін ипотека келіспеген жағдайда, дәмхана, кеңсе, дүкен немесе басқа қызмет үшін жеке нысан сатып алу мүмкіндігін ұсынады. Бұл қалай жұмыс істейді және қандай ерекшелігі бар?
«Қазақстанның 100 стартап тарихы» жобасы үшін Digital Business-ке берген сұхбатында Proportunity негізін қалаушы Арман Баев бизнес-үлгісі, қазақстандықтардың тәуекелге баруға дайындығы және платформаны ислам банкіне айналдыру жоспары туралы айтты.
«Инвестициялау» тетігін басса, жеткілікті
— Бизнесім үшін коммерциялық нысан сатып алу қажеттілігі стартап идеясын тудырды. Отбасымның меншігінде түрлі нысандар болды, ал менің жеке бизнесім жөндеумен байланысты еді. Күндердің күнінде жылжымайтын мүлікке қалай тиімді инвестиция жасап, бәріне ыңғайлы шарттармен өзіме кеңсе сатып ала аламын деп ойландым.
Краудфандинг тәсілі ұнады – бірге ақша жинап, оны пайдалану. Әлемдегі осыған ұқсас оқиғаларды зерттей бастадым және идеяның өміршең екенін түсіндім. Оны неге Қазақстанда жүзеге асырмасқа?
Сөйтіп, 2019 жылы біздің краудинвестинг платформаның тарихы басталды.
— Стартап қалай жұмыс істейді?
— Әуелі біз жылжымайтын мүлік нысандарын іріктейміз. Ерекшелігі мен инвестициялық стратегиясына қарай нысан St. Reit, Lend Invest, Short Invest, REPE секілді төрт қордың бірінде сатылады. Олардың әрқайсысының өзіндік инвестициялық философиясы бар және кәсіпкерлерге коммерциялық мүлік сатып алуға көмектескісі келетіндерге, тәуекелге баруды ұнататындарға, тұрғын үй-жайларды қалайтындарға және т.б.сияқты белгілі бір аудиторияға бағытталған.
Тексерістен өткен соң жылжымайтын мүлік нысаны платформаға шығарылады: кез келген пайдаланушы ол туралы барлық қажетті ақпаратты алып, сосын “Инвестициялау” тетігін баса алады. Бұдан кейін келісім-шартқа қол қоямыз. Осы мүлікке инвестиция құюға дайын адамдар пулы жиналғанда, инвесторлар қажетті соманы береді.
Сөйтіп, жоба жұмыс істей бастайды: біздің міндетіміз осы нысанды жалға беру, алып-сату немесе қордың инвестициялық саясатына қарай басқа нәрсе істеу. Ал инвестор белгілі бір уақыт өткеннен кейін дивиденд алып, салған ақшасын қайтара бастайды.
— Сіз жылжымайтын мүлікті алдын-ала сатып аласыз ба, әлде инвесторларды жинағаннан кейін бе?
— Іс жүзінде бірінші кезекте платформада: осы нысанды сатып алайық деп хабарландыру жасаймыз. Егер қажетті ақша жиналса, жылжымайтын мүлікті сатып аламыз, жиналмаса – алмаймыз.
— Proportunity-ге инвестиция салудың жай ғана коммерциялық мүлікті сатып алу және оны басқа біреуге жалға беруден айырмашылығы неде?
— Жалпы еш айырмашылығы жоқ. Тек, 100 шаршы метр нысанды сатып алу үшін 50 миллион теңге (немесе одан көп) керек, ал біздің платформа арқылы 1 шаршы метр құнынан бастауға болады.
Оған қоса, мүлікті жалға беру біздің міндетіміз болады. Басқасында түбегейлі айырмашылық жоқ.
— Сіздің платформа арқылы инвестициялаудың ең төменгі шегі қандай?
— Инвестиция үшін бізде түрлі стратегия мен түрлі нысан бар, бірақ жалпы алғанда 1 шаршы метрден бастаймыз – қазір ол шамамен 360 мың теңге.
— Келісімшарт бойынша инвестор заңды түрде не алады? Нақты шаршы метрге меншік құқығы бола ма?
— Егер бірлескен меншік туралы айтатын болсақ, онда инвестор платформамен келісім-шарт, арнайы мақсаттағы компанияның құрылтай шартын, сатып алу-сату шартын және тәуекел туралы декларация алады. Іс жүзінде адам балансында жылжымайтын мүлкі бар арнайы мақсаттағы компания заңды тұлғасының тең құрылтайшысы болады.
— Ал егер мен шаршы метрді мерзімінен бұрын сатқым келсе? Олай істеуге бола ма?
— Иә, компаниядағы үлесті платформа арқылы немесе өздігінен сатуға болады. Бұл кәдімгі сату-сатып алу келісім-шартымен рәсімделеді.
— Шаршы метр, әрине, айтарлықтай тұрақты актив, бірақ мұнда да тәуекелдер бар. Сіз инвесторларыңызға қандай да бір кепілдік бересіз бе?
— Заңды түрде біз ешқандай кепілдік бермейміз және бұл келісім-шартта нақты көрсетілген. Басты кепілдік – жылжымайтын мүліктің болуы.
Айталық, егер біз коммерциялық мүлікті сатып алып, оны жалға бере алмасақ немесе сата алмасақ, бұл ақшаның күйіп кеткенін білдірмейді. Ол инвестиция ретінде осы нысанға салынды. Бірақ ерте ме, кеш пе, біз оны жалға береміз, не сатамыз, не басқа нәрсе ойлап табамыз. Біз инвесторларға қарыздың негізгі бөлігін қайтара аламыз және қандай да бір кірісті қамтамасыз ете аламыз.
Егер кенеттен нысан осындай «техникалық дефолтқа» ұшыраса, біз сонда да салынған ақшаны қайтарамыз және өтемақы түрінде орта есеппен қосымша жылына 25% төлейміз.
— Жоба тарихында сәтсіздікке ұшыраған нысандар болды ма?
— Минусқа кететіндей болған жоқ. Кіріс бәрібір түсті: тек мысалы, күтілгендей жылдық 27% емес, 20% болды.
Бірде пәтер сатқан кезде сәл кешіктік: инвесторлар біз мәмілені аяқтағанша күтуге мәжбүр болды. Дегенмен, олар ақшасын алды, бірақ екі айдан кейін емес, жарты жылдан кейін. Біз үстіне өтемақы ретінде 2 пайыздық пункт төледік.
Сондай-ақ, кәсіпкерлер нысанды жалға алу ақысын кешіктіріп төлейтін, ал инвесторлар, тиісінше, бірнеше күннен кейін кіріс алатын жағдайлар да болады.
Кейбір адамдар ашуланады, бірақ мен: біз бәріміз кәсіпкерміз және тәуекел бар екенін білеміз, төлем болады, тек сабырмен күту керек деп әрқашан оларды тыныштандырамын.
Пәтерге емес, басқа нысанға инвестициялау қызығырақ
— Платформа статистикасымен бөлісіңізші: Proportunity арқылы қанша адам инвестиция салды?
— Біз 7 мыңға жуық инвестормен жұмыс істедік, 500-ге жуығы тұрақты инвестиция салады, қазір бізде 24 нысан бар, компанияның айналымы жылына орта есеппен 6 млрд теңге.
— Қалай ақша табасыз? Жоба тиімді ме?
— Біз комиссия есебінен пайда тауып отырмыз. Олар екеу — транзакциядан түсетін комиссия, сондай-ақ табыс комиссиясы. Біріншісі көп емес – 2-4%, ал тапқан табыстың 20%-ын аламыз. Яғни, бір нысанды жалға беріп, инвесторға 100 мың теңге кіріс әкелсек, оның 20 мыңы біздікі.
Қазірдің өзінде, жұмыс істеп тұрған нысандардың саны аз болса да, түсетін табыс бізге жеткілікті. Тіпті жобаны дамытуға артылады.
— Инвестициялауға болатын нысанды қалай таңдайсыз?
— Бағалаудың негізгі 100 шақты критерийі бар: нысан тұрған көше қандай, ондағы көлік қозғалысы қандай, нешінші қабатта орналасқан, терезелері қандай, бағаналары бар ма, жобалауы қандай, техникалық шарттары қандай және т.б. Бәрін қарастырамыз, әрбір нысанды егжей-тегжейлі зерттейміз.
Соңғы үш жыл тұрғын үйге инвестиция салу қызық болды, өйткені Қазақстанда арзан ипотека бағдарламасы болды, оны бәріне бере беретін. Бірақ жылжымайтын мүлікте алыпсатарлық көп: арзан сатып алу, қымбат сату. Ұзақ мерзімді перспективадағы инвестиция үшін коммерциялық жылжымайтын мүлік қызық, өйткені ол әрқашан құнды және бағасын сақтап тұрады, ал жалға беру құны үнемі өсіп отырады. Қазір біздің қоржынымызда негізінен коммерциялық мүлік бар.
— Аймақтардағы жылжымайтын мүлікті қарайсыз ба?
— Әрине, басым бөлігі Астана мен Алматыда. Өңірлер де біз үшін қызық, бірақ нысандардың өз ерекшеліктері бар: ондағы жылжымайтын мүлік құны жақсы өсіп келеді, бірақ жалға беруден түсетін кіріс аз. Ал астаналарда үй-жайлар құнының өсімі шамалы, бірақ жалға беру бағасы жақсы.
Сондықтан әзірге өңірлерде жер телімін көбірек қарастырып жатырмыз.
Исламның қаржы нормалары
— Сіздің инвесторды сипаттап беріңізші: ол қандай адам?
— Негізінен кәсіпкерлік қызметпен айналысатын адамдар. Олардың 80 пайызы инвестиция салған нысанды пайдаланушылар емес, ал 20 пайызы өздері пайдаланып отырған жылжымайтын мүліктің үлесін сатып алатын кәсіпкерлер.
Инвесторлардың едәуір бөлігін әйелдер құрайды, шамамен отыз пайыз, бұл сала үшін әдеттен тыс.
Жас шамасын айтсам, ересектер көп — 35 жастан асқандар. Жастар да бар, негізінен жоғары жалақы төленетін лауазымдарда жұмыс істейтін IT-мамандар, олар инвестициялық портфельдерін әртараптандыру үшін бізге келеді.
Бұған қоса, жылжымайтын мүлікке инвестиция салып көру үшін келетіндер бар. Шынымды айтсам, бұлай істеген онша емес: себебі инвестор жылжымайтын мүлікпен айналыспайды ғой, бұл біздің міндетіміз. Платформа пайдаланушысы үшін бұл тиімдірек депозитке салынған инвестиция сияқты.
Соңғы уақытта исламның қаржы нормаларын сақтауға тырысатын қолданушылар жиі жүгінеді. Өйткені «сатып алу мүмкіндігімен жалға беру» қаржылық өнімі «азаятын мүшәрәк» ислам қаржыландыру стандартына сәйкес келеді.
— Ислам қаржысы идеясы қалай туды?
— Бастапқыда біз бұл тақырыпты қозғамадық, бірақ кейін оны назарға алуды жөн көрдік. Өйткені, біріншіден, мен өзім осы норманы ұстануға тырысамын. Екіншіден, адамдар бұл туралы бізден сұрай бастады — бір рет сұрады, екі рет, үш рет… Сосын біз: солай болсын, өйткені, сөйтіп, қосымша аудиторияны қамтимыз деп ойладық.
Басқа дінді ұстанатын немесе дінге бейтарап адамдар үшін біздегі қаржының исламға қатысы бар-жоғы маңызды емес.
— Тағы қандай аудиторияға шыққыңыз келер еді?
— Ірі корпоративтік инвесторлармен жұмыс істеу қызық болар еді: айталық, Катар, Сауд Арабиясы, БАӘ капиталымен — неге біз арқылы Қазақстанға инвестиция салмасқа? Біз нарықтағы операторлар мен мамандар ретінде жұмыс істей аламыз.
— Сіздің тәжірибеңіз бойынша, қазақстандықтар ақшаны банкке емес, баламалы құралдарға салуға қаншалықты дайын?
— Шамамен есептей аламыз. Баламалы инвестицияның барлық түрлері бойынша Қазақстан нарығының сыйымдылығы, біздің бағалауымызша, айына 2 млрд теңге. Осы мыңды 500 теңгеге бөлсек, мұнымен Қазақстанда төрт мың адам айналысады. Олардың 20 пайызы жылына бірнеше рет инвестициялайды, осылайша айына 3 мыңы қалады. 12-ге көбейтсек, шамамен 36 мың адам шығады. Соның 7 мыңы – біздің клиенттер.
— Түрлі қаржылық пирамидалардан қалай құтылып жатырсыз?
— Пирамидаларға қарағанда біздің кірісіміз өте аз, сондықтан олардан құтылу проблемасы жоқ.
Жалпы, біз барлық жерде қалай табыс табатынымыз туралы барынша ашық айтуға тырысамыз: осыншаға сатып алдық, осыншаға саттық — барлық сандар шынайы. Яғни, біздікі сияқты операциялар мен кірісті әркім қайталай алады — ал да, жаса. Әдетте, пирамидаларда кіріс қалай түсетіні түсінікті айтылмайды.
Біз сондай-ақ бақылау кеңесінің құрамын үнемі жетілдіріп отырамыз – өз салаларындағы нарық көшбасшылары бізде бәрі жақсы екенін беделімен растайды. Реттеуші органның лицензиясын, исламдық қаржыландырудың сәйкестік сертификаттарын алдық, мүфтият пен басқа серіктестерді ынтымақтастыққа шақырдық. Біздің қызметіміздің еш жамандығы жоқ екенін көрсетуге тырысып жатырмыз.
Краудфандингтен банкке дейін
— Жобаны дамытуға инвестор тарттыңыз ба?
— Негізінен дамуға өз қаражатымызды жұмсадық. Бір рет қана ірі құрылыс компаниясын серіктес ретінде тарттық: олар бізді шағын үлес үшін аздап қолдады. Бірақ бұл стартап идеясын дамыту үшін шамалы ақша қажет болған кез еді.
— Енді сізге ірі стратегиялық инвестор керек пе? Не үшін?
— Иә, біз үнемі ізденіс үстіндеміз. Мысалы, коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін кәсіпкерлерді қаржыландыруға арналған бағдарламамызға ірі стратегиялық инвестициялық серіктес қажет, ол қажетті несие құнының бір бөлігін өтер еді.
Ислам банктерімен келіссөздер жүргіземіз, Катар, Сауд Арабиясы және БАӘ инвесторларымен байланысуға тырысып жатырмыз. Соңғы рет жобаға Германиядан қызығушылық танытқандар болды. Бірақ айырбас бағамының тұрақсыздығы кедергі болып тұр: өйткені қаражат бізге еуромен, фунтпен немесе доллармен аударылады, ал біз оны теңгемен инвестициялаймыз.
— Proportunity-ті дамыту бойынша қандай жоспарыңыз бар?
— Қазір басты міндетіміз – банк лицензиясын алып, Қазақстандағы Islamic Bank of Real Estate болу. Менің ойымша, ол үшін бізге алты ай уақыт керек, қазір лицензия алу процесінен өтіп жатырмыз. Біз шараның бәрін «Астана» халықаралық қаржы орталығының аясында жүргіземіз, осылай оңай және ойын ережелері ашық.
— Краудфандингтен банкке қалай келдіңіз?
— Біріншіден, платформа арқылы жұмыс істей отырып, біз ақшаны басқаруды үйрендік. Бірақ жылжымайтын мүлікке инвестиция салу, айталық, акциялар мен басқа да алыпсатарлық және тәуекел құралдарды мұқият бақылаумен салыстырғанда, үлкен кіріс әкелетін шаруа емес.
Екіншіден, жоғарыда айтқанымдай, елімізде ислам аудиториясы қалыптаса бастады. Неге банкке айналып, осы адамдарға кеңірек қызмет көрсетпеске? Қазақтандық нарық бұл тұрғыда бос және ол кеңейіп жатыр. Қазақстан ислам елі болып саналады, бірақ бізде ислам банктері арасында негізгі ойыншы жоқ. Біз осы саладағы ірі ойыншы болуды жоспарлап отырмыз.
— Жылжымайтын мүлікке инвестиция салуды қалдырасыз ба?
— Иә, бұл біздің ерекшелігіміз. Тек қызметтер желісінде жаңа құралдар пайда болады — эквайринг, депозиттер, шотқа қызмет көрсету, бөліп төлеу және т.б. Біз сондай-ақ айналамызда экожүйе құруды жоспарлап отырмыз.
— Нарықта беделі жоқ жаңа банкке қалай адам тартасыз?
— Бастапқыда біз қазіргі инвесторлар базасына бұл енді платформа емес, банк екенін айтамыз. Сөйтіп, қосымша мүмкіндіктер мен құралдар ұсынамыз.
Сосын ислам аудиториясын тартуды жалғастырамыз. Қазір Қазақстанда 18 бен 65 жас аралығындағы шамамен 1,8 млн адам ислам дінін ұстануға тырысады. Біз оларға жоғары сапалы карта қызметтерін, дәстүрлі банктерге қарағанда кірісі жоғары депозиттерді, сондай-ақ құрылыс компарияларымен жұмыс істей отырып, тиімді пайыздық мөлшерлемемен жақсы ипотека ұсынамыз.
Меніңше, біз тек жылжымайтын мүлікке бағытталған мамандандырылған ислам банкі ретінде нарықтағы үлесімізді тез табатын сияқтымыз.
— Стартапты басқа елдерге тарату жоспарыңыз бар ма? Әрекет жасадыңыз ба?
— Біз басқа елдерде жұмыс істей аламыз, тәжірибе жеткілікті. Бірақ қазір негізінен жоғарыда айтқанымдай, Қазақстанда дамығымыз келеді. Платформаны банкке айналдыру жұмысы жүріп жатыр.
Екінші бағытымыз – платформаны жақсарту. Жақын арада жаңартылған нұсқасы шығады. Және ол бомба болады! Онда нысандар тізімін жасау, үлесті сату, бір-бірімен сөйлесу, инвестициялық брокер блогын жүргізу, басқа жобаларға несие тарту, активтер есебін жүргізу, басқарушы компания ретінде әрекет етуге болады. Жалпы алғанда, мегаплатформа құрып жатырмыз. Міне, сонда ғана шетелге шығуды жоспарлап отырмыз.
Өзбекстан, Қырғызстан, Ресей, Молдова, Румыния елдерінен әлеуетті серіктестермен байланыс орнатпақ болдық. Соғысқа дейін біз Украинада коммерциялық жылжымайтын мүлікті ұжымдық сатып алу ұсынысымен шығу үшін ішкі ойыншылармен жұмыс істеуге тырыстық. Алайда, түрлі себептермен басқа елде табысты іс бастау мүмкін болмады. Қазір Қазақстанда ғана бармыз. Әзірше.
Біреудің есебінен сараптама жасау
— Proportunity-дің ұжымы қандай?
— Қазір ұжымда 14 адам бар – құқықтық, техникалық және басқару блоктары, сонымен қатар сатумен және клиенттерге қызмет көрсетумен айналысатын мамандарымыз бар.
— Оларды қалай ынталандырасыз?
— Басты мотивация, әрине, KPI орындалғаны үшін төленетін қаржылық бонустар. Ал, C деңгейіндегі менеджерлер үшін одан әрі не болатыны қызық. Өйткені біз бірнеше жылдан бері біргеміз, бәріміз жобаны дамытуға мүдделіміз.
— Акселерация бағдарламаларынан не аласыз?
— Алатынымыз көп! Біз акселераторларға құмармыз, өйткені шын мәнінде оның артықшылығы көп: біреудің ақшасына сіз сарапшыларға, инсайттарға, бәсекелестік рухына, БАҚ қолдауына, сапалы нетуоркингке, соның ішінде инвесторлармен байланысқа қол жеткізесіз. Бұған қоса, тәуелсіз көзқарас бар.
Жақында біз Astana Hub пен Google for Startups-тың біріккен Silkway Accelerator бағдарламасының үшінші топ финалистері болдық, енді Digital Bridge форумына қатысуды жоспарлап отырмыз. Хаб-батлға іріктеудің «әлеуметтік мәні» критерийі бар. Біздің Lend Invest P2P ипотека қорының «сіз инвестициялаған кезде басқа кәсіпкерлердің дамуына көмектесесіз» деген философиясы бар. Біздің сайтта қыздың ақшаны қалай көбейтіп, көлік сатып алуды ойлайтыны және біздің қор арқылы кәсіпкерге кофехана ашуға көмектесетіні туралы видео көре аласыз.
Демек, біздің әлеуметтік бағытымыз бар. Көптеген инвесторлар инвестициялық стратегияны таңдағанда, мотивация ретінде басқа адамдарға көмектесуді атайды. Менің ойымша, бұл тамаша.
