«40% компаний под угрозой закрытия». Эксперт рассказала, как будут жить застройщики без денег ЕНПФ и кому грозит банкротство
Digital Business продолжает цикл материалов, посвященный повышению порогов достаточности ЕНПФ. Сегодня изучаем последствия для строительного сектора. С 2021 года казахстанцы сняли из пенсионного фонда 4 трлн тенге, и 85% этих денег пошло на покупку жилья. По сути, за счет пенсионных излишков в стране совершалась почти каждая третья сделка. Теперь этот источник иссяк, и продажи квартир уже просели на 13-15%.
О том, как строительная отрасль адаптируется к суровым рыночным реалиям, на какие ипотечные программы теперь вся надежда и сколько компаний не переживут ближайшие 2 года, в эксклюзивном интервью Digital Business рассказала вице-президент Ассоциации застройщиков Казахстана (АЗК) Виктория Тен.
«30% сделок купли-продажи жилья в стране были прямо или косвенно завязаны на пенсионные излишки»
– Виктория, с повышением порогов достаточности на 2026 год доступ к деньгам остается лишь у узкой прослойки граждан с высокими доходами. По оценкам Ассоциации, какой процент сделок на первичке в последние годы реально фондировался за счет ЕНПФ?
– Масштаб влияния пенсионной программы на экономику страны сложно переоценить. С 2021 по 2025 год граждане изъяли из ЕНПФ порядка 4 трлн тенге. Это колоссальный объем ликвидности. Самое главное – около 80-85% от этой суммы было напрямую направлено на улучшение жилищных условий. Разумеется, для строительной отрасли это стало мощнейшим топливом.
Традиционно на ипотечное кредитование в Казахстане приходится около 40% всех транзакций на рынке недвижимости. Так вот, не менее 30% от этого объема – ипотечные займы, в которых так или иначе использовались средства ЕНПФ. Схемы были разными: кто-то переводил излишки на депозиты в «Отбасы банк» для последующего донакопления, кто-то закрывал первоначальный взнос, кто-то частично гасил действующий кредит.
Если же говорить об ипотечном рынке в чистом виде, то пенсионными деньгами было подкреплено порядка 70-80% от общего количества оформленных ипотек. Полный расчет наличными за счет ЕНПФ без привлечения банковских займов тоже встречался, но это единичные кейсы – буквально несколько процентов от общего пула. Таким образом, около 30% вообще всех сделок купли-продажи жилья в стране были прямо или косвенно завязаны на пенсионные излишки.
Сейчас этот объем вливаний практически полностью уходит с рынка. Единственное, что пока удерживает спрос от обвального падения, – законодательное окно, действовавшее до июня прошлого года. Граждане, успевшие изъять деньги до вступления в силу новых жестких порогов достаточности, смогли аккумулировать их на счетах в «Отбасы банке». Согласно правилам, эти средства могут храниться там в течение 6 лет в расчете на дальнейшее донакопление.
– Этот «отложенный» пенсионный спрос сможет поддержать застройщиков?
– Да, но его эффект будет ограниченным. По нашим оценкам, этот финансовый буфер сможет подпитывать рынок в ближайшие 2-3 года.
Важно понимать, что речь идет об относительно небольших суммах, которых гражданам не хватало для полной покупки жилья – иначе они бы использовали их сразу. Теперь эти деньги будут выходить на рынок порциями, по мере того как люди будут копить недостающую часть. Да, это поддержит определенную прослойку покупателей, но прежних объемов уже не увидим.
Кухни-студии по 27 квадратов и оптимизация пространства
– Как недоступность пенсионных денег изменит сам строительный продукт? Будет ли рынок массово переходить на строительство малогабаритных квартир (студий, «однушек» по 30 квадратов), чтобы вписаться в ограниченный бюджет покупателя?
– Переориентация продуктовой линейки под кошелек покупателя уже идет полным ходом. Однако сценарий тотальной застройки городов «муравейниками» исключен. В крупных мегаполисах Казахстана за последние годы кардинально ужесточились градостроительные требования и контроль за инфраструктурой.
Оптимизация пойдет по пути внутренней эргономики пространства. Уходят в прошлое огромные коридоры, занимающие до 15% площади квартиры, уменьшаются неиспользуемые метры лоджий и балконов – все это переносится в полезную жилую площадь комнат.
Тренд номер один сегодня – квартиры с европланировками и кухнями-студиями. Жилье площадью 27-28 квадратных метров, где за счет отсутствия лишних перегородок между гостиной и кухонной зоной удается создать полноценную однокомнатную квартиру. Этот же принцип «евроформата» активно применяется в проектировании трех- и четырехкомнатных квартир комфорт-класса.
Параллельно растет спрос на жилье с чистовой отделкой. Застройщикам выгодно сдавать квартиры в формате «заезжай и живи», поскольку они закупают отделочные материалы оптом и могут предложить ремонт дешевле, чем розничный покупатель сделает сам.
Для снижения себестоимости девелоперы также оптимизируют внутренние бизнес-процессы. В Казахстане сейчас функционирует около 15 домостроительных комбинатов (ДСК). Да, они не дают колоссального разрыва в цене по сравнению с классическим монолитным или кирпичным домостроением, но позволяют возводить стандартизированное, качественное и предсказуемое по затратам жилье. Для эконом- и комфорт-класса это отличный способ удержать баланс между ценой и качеством.
При этом отмечу, что часть крупных застройщиков, напротив, сознательно уходит из массового сегмента в нишу премиум- и бизнес-класса. Эта аудитория наименее подвержена экономическим колебаниям, спрос там стабилен, хотя и требует от девелопера максимальной уникальности объекта.
«Надежда только на коллаборации с банками и исламскую ипотеку»
– На какие финансовые инструменты девелоперам теперь делать ставку? Способны ли собственные программы рассрочек от застройщиков и точечные программы «Отбасы банка» полностью компенсировать дефицит спроса?
– Главным инструментом продаж сегодня становятся прямые коллаборации застройщиков с банками второго уровня и финансовыми институтами. Девелоперы субсидируют процентные ставки за свой счет, предлагают клиентам рассрочки с минимальным первоначальным взносом и растянутыми графиками платежей на период строительства. Но нужно смотреть на вещи трезво – внутренние ресурсы застройщиков не безграничны.
Финансировать такие программы долго за счет собственной маржи они не смогут (тем более что на такие коллаборации на сегодня готовы далеко не все застройщики). Количество таких совместных продуктов напрямую зависит от того, насколько глубоко БВУ готовы вовлекаться в строительный сектор и делить риски.
Очевидно, что ни рассрочки, ни партнерские программы банков не смогут в полной мере компенсировать те миллиардные вливания, которые шли по линии ЕНПФ. Это точечные, поддерживающие инструменты.
Определенные надежды отрасль возлагает на новые продукты государственного оператора. «Отбасы банк» анонсировал запуск нескольких целевых программ, направленных на поддержку работающей молодежи, в том числе масштабные региональные жилищные проекты.
Недавно председатель правления «Отбасы банка» Ляззат Ибрагимова заявляла о запуске исламской ипотеки. Условия по исламскому финансированию обещают быть весьма привлекательными для населения. Если все эти инструменты заработают в полную силу, они смогут закрыть хотя бы 30% от того дефицита ликвидности, который образовался после ухода пенсионных денег. Это было бы огромным подспорьем для индустрии.
«Главный удар придется по тем игрокам, которые привыкли работать по серым схемам»
– Ожидает ли АЗК волну банкротств среди мелких и средних строительных компаний, которые не смогут адаптироваться к падению спроса и ужесточению правил игры?
– Риск волны закрытий компаний действительно высок. Но я бы хотела сместить акцент: водораздел пройдет не по линии «крупный или мелкий бизнес». Все зависит исключительно от системности, финансовой дисциплины и качества внутренних бизнес-процессов девелопера. В портфеле Ассоциации застройщиков Казахстана есть немало небольших строительных компаний, которые ведут бизнес образцово. Они изначально строили объекты строго в правовом поле, вовремя и корректно оформляли разрешительную документацию, не раздували штаты и трезво оценивали рыночный спрос.
Главный удар придется по тем игрокам, которые привыкли работать по серым схемам. Ни для кого не секрет, что в рамках старой редакции закона о долевом участии огромное количество компаний привлекало деньги граждан без официального разрешения акиматов или гарантий Казахстанской жилищной компании (КЖК). Они строили без полноценной проектно-сметной документации и качественной финансовой модели, уповая на перманентный рост рынка и агрессивный маркетинг.
Сейчас у таких компаний полностью перекрываются источники финансирования. Привлечь банковские займы они не могут – БВУ жестко проверяют чистоту документов. Вступить в коллаборации по партнерским ипотекам они тоже не могут по той же причине.
По итогам прошлого года доля застройщиков, работавших с теми или иными нарушениями разрешительной документации, в отдельных регионах достигала 40-45%, а где-то и до 50%. То есть под угрозой закрытия находится порядка 40% рынка.
Однако на фоне новостей об ужесточении законодательства и введении Реестра недобросовестных застройщиков, к концу прошлого года около 15% «серых» игроков все же смогли мобилизоваться, получить гарантии КЖК и начать работать легально. Очень надеемся, что этот процесс трансформации продолжится, и банкротства не станут лавинообразными. Наша главная молитва сегодня – чтобы эти проблемные компании успели хотя бы достроить и сдать те объекты, где уже сидят реальные дольщики.
«До конца текущего года цены на первичное жилье снижаться не будут»
– Давайте резюмируем. Если смотреть на рынок недвижимости без розовых очков, каким будет конец 2026 – начало 2027 года? Каков ваш оптимистичный и пессимистичный сценарии для строительной отрасли Казахстана?
– Будем реалистами: экстренных глобальных реформ в сфере налогового или регуляторного послабления для строительного сектора до конца года не предвидится. Если бы правительство готовило масштабные шаги навстречу бизнесу, их контуры были бы озвучены еще в первом полугодии. Пока же видим сугубо методичное исполнение ранее принятых жестких, ограничительных мер. Соответственно, заложенный в начале года тренд на снижение объемов рынка продолжится.
Пессимистичный сценарий. Если новые точечные программы «Отбасы банка» и исламская ипотека не успеют запуститься до конца осени или покажут слабую эффективность, не будут приняты и не начнут реализовываться обновленные программы поддержки строительного рынка, падение количества сделок углубится. Если в первом полугодии была просадка на 13-15%, то по итогам цикла «июль-декабрь» можем увидеть падение продаж до 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Тяжелее всего придется регионам. В областных центрах логистические цепочки длиннее, доставка строительных материалов дороже, а платежеспособный спрос населения ощутимо ниже, чем в Алматы или Астане. Предложение там уже начало сокращаться. Новые проекты в регионах практически не закладываются, девелоперы сворачивают активность, что может спровоцировать скачок цен. Это самый опасный контур кризиса.
Оптимистичный сценарий. Если исламская ипотека и партнерские программы с БВУ полноценно стартуют в ближайшие месяцы и «выстрелят» к ноябрю-декабрю, а ранее выведенные пенсионные излишки будут активно использоваться, застройщики смогут частично выровнять ситуацию. Но реальный экономический эффект от этих программ в любом случае увидим не ранее первого квартала 2027 года.
До конца текущего года цены на первичное жилье снижаться не будут – они зафиксируются в текущих пределах с точечными колебаниями в пределах 2-3% в зависимости от класса объекта.