Продал квартиры, а проблемы не закончились: как я инвестировал в недвижимость Германии
Кто спорит с тем, что недвижимость — отличный источник пассивного дохода? Никто. Причем ничего сложного в таком инвестировании нет — купил недвижимость, сдал в аренду и получай процент. А если купить такую недвижимость за рубежом? Да еще в развитой стране, где все урегулировано и защищено законами — это вообще мечта пассивного инвестора! Но и здесь есть нюансы. Об этом в своей традиционной колонке на Digital Business рассуждает финансовый консультант Владимир Савенок.
Автор колонки
Владимир Савенок, директор ТОО «LK Finance». Финансовый консультант. Автор книги «Моя дочь -миллионер»
Все начиналось красиво
В ноябре 2010 я думал точно также. Поэтому решил приобрести две небольшие квартиры в Восточной Германии. В то время все смотрелось идеально:
- квартиры недорогие;
- продавец — банк;
- квартиры сданы в аренду и ими занимаются управляющие компании;
- планируемый рентный доход — 14% годовых в Евро (!);
- в Германии есть русскоговорящий представитель, который помогает решать все вопросы.
Но, когда все смотрится идеально — стоит задуматься, почему эти квартиры до сих пор никто не купил? В-общем, я влез на то поле и в ту сферу, в которой слабо разбирался.
В январе 2011 года я оформил сделки на покупку квартир и стал инвестором в зарубежную недвижимость.
Сюрпризы начались
Первые два года все смотрелось совсем неплохо, хотя доход от аренды оказался гораздо ниже обещанного — не 14%, а 9% годовых.
А через два года начались сюрпризы.
- Мой русскоязычный представитель Светлана стала все реже выходить на связь и в конце концов расторгла договор.
- Управляющие компании присылали какие-то письма и просили проголосовать на собрании владельцев или же извещали о дополнительных расходах по разным причинам.
- Налоговые двух городов присылали какие-то письма и формы, которые я, естественно, не мог самостоятельно заполнить.
- Одна управляющая компания обанкротилась. Ее заменила другая компания. Которая известила о том, что денег нет и поэтому нужно доплатить.
- Другая управляющая компания известила меня о том, что арендатором квартиры является психически больная женщина.
- Все письма — на немецком языке, который я не знаю.
На письма от налоговой я внимания пока не обращал... Как позже выяснится — напрасно.
В 2016 году я совершенно случайно нашел человека, живущего в Германии и готового заняться моими квартирами и привести дела с ними в порядок. Сергей.
Моя жизнь стала с ним спокойнее. Затем пришло время разобраться с налогами на доход. За несколько лет... Я все оплатил и стало еще спокойнее, хотя доходность моих квартир понизилась с 9% до 7%.
Пора избавиться от беспокойного актива
Хотя Сергей (мой представитель) все привел в порядок, одна мысль держала меня в постоянном напряжении:
— Что будет, если Сергей исчезнет? Откажется заниматься моими объектами? Куда бежать и кого искать?
Поэтому в 2018 году я решил избавиться от этих доходных, но очень беспокойных объектов.
После года мыканий (квартиры оказались низколиквидными) я наконец смог продать квартиры. Ура! Деньги от продажи у меня на счете. Все закончено.
Продал. Деньги получил. Проблемы не закончились
Когда я уже начал забывать об этих восьми годах с квартирами в Германии, мне начали приходить письма от налоговой. Остались неуплаченными налоги на доход за последний год и налог на доход от продажи. Еще три месяца переписок и пересылок документов. Наконец, все подсчитано, подписано и оплачено.
Каков итог моей инвестиции в зарубежную недвижимость? Результат получился совсем неплохой — за 9 лет я получил среднегодовую доходность 8,7% в Евро.
Но все эти годы я не мог расслабиться. А ведь это и есть главное условие получения пассивного дохода.
Заключение
Из этого личного опыта я сделал два важных вывода:
- Не стоит лезть в ту сферу, в которой ты не очень хорошо разбираешься. Более того, если тебе очень красочно описывают выгоду какой-то сделки, задай вопрос — Почему эти люди сами её не заключили?
- Покупать недвижимость можно и нужно в той стране, где вы сами можете контролировать эту недвижимость (или управляющую компанию), а также где вы знаете местное земельное и налоговое законодательство и где вы говорите на местном языке.
Прошло более пяти лет с тех пор, как я продал свои квартиры и расплатился со всеми кредиторами. Но до сих пор думаю о том, все ли я завершил в Германии? Не остался ли я кому-то что-то должен...