Эксперт рассказал, как НДС и застройщики подняли стоимость жилья в Алматы на 15%
С 1 января 2026 года в Казахстане вступил в силу новый Налоговый кодекс: застройщики теперь платят НДС 16% при продаже жилья, а арендодатели могут работать как самозанятые с нулевым налогом. Многие ожидали резкого скачка цен, но что происходит на рынке в реальности?
Digital Business Finance поговорил с экспертом Виталием Шалаевым о том, как изменились цены на первичную и вторичную недвижимость, почему предложение квартир в Алматы сократилось на 20% и стоит ли покупать жилье сейчас или ждать второго полугодия.
Эксперт
Виталий Шалаев — управляющий директор агентства недвижимости Arbat Real Estate с 20-летним опытом работы в сфере недвижимости, в том числе на рынках Испании, Турции, России и Казахстана.
«Если продавцу срочно нужны средства, он готов дать дисконт»
— Строительные компании предупреждали о повышении цен на первичку примерно на 15-20% из-за роста НДС еще в конце прошлого года. Январь подходит к концу — что показывают реальные сделки?
— Застройщики начали закладывать НДС в стоимость объектов еще в октябре 2025 года. В Алматы это происходило постепенно. Новостройки здесь всегда стоили дороже вторичного жилья, этот разрыв сохраняется.
Фактический рост оказался таким — первичка в Алматы подорожала примерно на 15%, вторичка на 8%. Это логично: вторичный рынок всегда ориентируется на первичный, цена подтягивается.
Повышение цен застройщики не откладывают, но они сталкиваются с тем, что рынок сужается, а покупательская активность снижается. Поэтому девелоперы, вероятно, не закладывают максимальную маржу, которую хотели бы видеть.
— Кому сейчас выгоднее смотреть на вторичку, а кому на новостройки? Где проще торговаться?
— Важно, что именно нужно покупателю. Вторичное жилье, как правило, выбирают те, кто не готов инвестировать время в ремонт и ищет понятную локацию с развитой инфраструктурой. Новостройки рассматривают в основном те, кто планирует покупку через Отбасы банк, так как многие объекты попадают под льготные программы.
С точки зрения торга вторичный рынок выгоднее. У застройщика есть финансовый порог, ниже которого он не опустится. На вторичном рынке, если продавцу срочно нужны средства, он готов дать дисконт 15-25%. В нашей практике таких случаев сейчас немало.
«Реальная инфляция зачастую выше ипотечных ставок»
— Больше половины ипотечного рынка проходит через Отбасы банк. Это здоровая ситуация или опасная зависимость?
— Доля рынка в 50% — это монопольное положение. Но если рассматривать конкретно ипотеку, для покупателей это выгодно. В Отбасы условия остаются лучшими: 7-8% против рыночных 20-25%, то есть почти в три раза ниже.
Поэтому банк и занимает половину рынка. Через него реализуется жилье классов эконом, комфорт, комфорт плюс и частично бизнес. Я считаю правильным, когда государство поддерживает население через субсидированные ставки.
— А что происходит в сегментах, где льготные программы не действуют?
— Разделение очевидно. Отбасы — это эконом и комфорт, а бизнес и премиум обслуживают банки второго уровня. У них ставки составляют 20-23%.
Даже под такие проценты это доступные деньги. Реальная инфляция зачастую выше ипотечных ставок, а недвижимость исторически дорожает. К тому же в сегментах бизнес и премиум многие покупатели предпочитают не изымать средства из оборота ради покупки жилья.
Здесь важен расчет. Если рассматривать переплату за 15 лет, суммы будут огромными, стоимость квартиры может вырасти втрое. Но если брать ипотеку краткосрочно, чтобы решить вопрос в моменте и закрыть кредит за 2-3 года, это рациональная финансовая логика.
«Предпосылок для значительного роста я не вижу»
— С 2026 года, в рамках специального налогового режима, арендодатели могут работать как самозанятые: 0% налога при 4% социальных взносов. Вырастут ли ставки аренды, когда собственники начнут закладывать эти расходы в цену?
— Такая тенденция прослеживается. В последние два года, когда контроль за движением денежных средств ужесточился, большинство участников рынка стали заключать договоры официально. Это верный путь, так как скрывать систематические платежи от налоговой становится невозможно. Текущие правила позволят рынку максимально легализоваться.
Подорожает ли аренда? Думаю, нет. Рыночную стоимость формируют не налоги, а баланс спроса и предложения. Спрос на аренду стагнирует второй год. Ранее объем потенциальных арендаторов был в разы выше. Если собственник хочет сдать квартиру, он обязан ориентироваться на рынок и суммы, которые готов платить клиент.
— Стоит ли ждать снижения цен во втором полугодии или покупать сейчас?
— Ситуация такова: раньше в Алматы в экспозиции находилось около 45 тысяч объектов, в январе 2026 года мы видим 35-36 тысяч. Предложение сократилось более чем на 20%. Многие собственники вторичного жилья ожидают дальнейшего роста цен. С моей точки зрения, это заблуждение.
Покупательский спрос стагнирует. Если кто-то решил поднять цену по неэкономическим причинам в надежде заработать больше, это не изменит рыночную реальность. Мы ориентируемся на количество покупателей.
Мы также отслеживаем тенденцию: реальные сделки проходят по нижней границе рынка. Объявление может висеть полгода, цена постепенно снижается, и как только она достигает адекватного порога по соотношению цена-качество, происходит сделка.
Я ожидаю разнонаправленного движения. Часть собственников из тех 10 тысяч квартир, которые сейчас «в ожидании», выйдут на рынок в конце февраля или марте. Скорее всего с завышенными ценами они будут ждать месяц или два. К концу первого полугодия цена придет к рыночному показателю, возможно, к уровню 2025 года. Предпосылок для значительного роста я не вижу.
Покупать сейчас или нет, зависит от конкретного запроса. Если вам нужна определенная квартира, не ждите. Предложение качественных объектов с удобной локацией и хорошим ремонтом ограничено. Будет выгодная цена, но квартира не будет устраивать по качеству, по локации, по этажу и так далее.
Поэтому ищите сейчас, но не надо покупать первую дешевую квартиру. Определитесь, какие критерии для вас важны: инфраструктура, месторасположение, состояние и тому подобное. И только после этого принимайте решение.
И всегда делайте встречное предложение по цене. Вопрос собственника, согласиться он или нет.