«Рынок аренды жилья в Казахстане уже близок к пределу». Эксперт рассказал, что будет с ценами на аренду в 2026 году
Аренда жилья в Казахстане по итогам прошлого года дорожала вровень с официальной инфляцией. Ипотека стала недоступной для большинства, а значит, все больше людей вынуждены снимать квартиры и дома. Кроме того, застройщики больше строили на продажу, а не для арендного рынка, поэтому часть сделок начала уходить в тень.
Digital Business Finance поговорил с президентом Казахстанской федерации недвижимости Ермеком Мусреповым о том, какие факторы повлияли на рынок в прошлом году, что будет со стоимостью аренды в 2026 году и есть ли у арендаторов хоть какие-то рычаги для торга.
Перегретый рынок в Конаеве
— По данным Бюро нацстатистики, стоимость аренды жилья в Казахстане за 2025 год выросла почти на 12%, а за пять лет вдвое. Какие факторы сильнее всего давили на рынок в прошлом году?
— В 2025 году рынок аренды находился под давлением трех факторов. Первый: структурный дефицит качественного арендного жилья. Новое строительство в последние годы было ориентировано на продажу, а не на аренду. Предложение не поспевает за спросом, особенно в крупных городах.
Второй фактор: ипотека перестала быть массовым инструментом. Высокие ставки и жесткие условия кредитования переводят значительную часть населения в сегмент аренды, усиливая конкуренцию между съемщиками.
И третий — рост инфляции и эксплуатационных расходов. В последние входят коммунальные услуги, содержание домов и налоги. Собственники закладывают эти издержки в арендную ставку, даже если реальные доходы населения за ними не поспевают.
— Региональная картина в прошлом году выглядела по-разному: Павлодар и Актобе показали подорожание на 35–37%, а Конаев всего 1%. Чем объясняется такой разрыв?
— Локальной экономикой и эффектом низкой базы. В Павлодаре и Актобе скачок связан с промышленными проектами, вахтовой занятостью и притоком временных специалистов. При ограниченном предложении даже небольшое увеличение спроса дает резкий рывок цен.
Конаев — обратный пример. Рынок там изначально был перегрет ожиданиями, но фактический спрос оказался слабее. Собственники вынуждены сдерживать ставки, чтобы сохранить заполняемость. Поэтому часть объектов простаивает. Это подтверждает: рынок аренды в Казахстане крайне неоднороден и не реагирует на макроэкономику одинаково.
«Рост окажется заметно ниже заявленного»
— Краткосрочная аренда после новогодних праздников обычно дешевеет, но уже в конце прошлого года собственники заявили о росте на 40–50% в 2026 году. Что вы видите сегодня?
— Это, скорее, спекулятивные ожидания, а не отражение платежеспособного спроса. Да, есть факторы роста: удорожание обслуживания, налоговая нагрузка и конкуренция с гостиничным сегментом.
Но рынок краткосрочной аренды крайне чувствителен к цене. При резком повышении ставок часть спроса уйдет в отели, гестхаусы, хостелы, часть просто исчезнет. Фактический рост, если и будет, окажется заметно ниже заявленного.
— Насколько устойчив текущий уровень цен при снижении реальных доходов населения? Есть ли риск ухода сделок в тень?
— Мы уже видим признаки неплатежеспособности казахстанцев. Формально цены растут, но сделки все чаще заключаются с отсрочками или неофициальными договоренностями.
Риск ухода части рынка в тень вполне реален. Это происходит, когда цена перестает соответствовать реальному доходу арендатора. В долгосрочной перспективе это плохо и для собственников, и для государства.
— Повышение НДС до 16% и отмена льгот для застройщиков: как это отразится на арендных ставках?
— Часть налоговой нагрузки неизбежно переложат на арендаторов, но не в полном объеме. Рынок уже близок к пределу. В сегменте массового жилья рост будет ограниченным. В дефицитных нишах возможен точечный рост. Часть собственников будет компенсировать НДС за счет маржи, а не арендатора. Автоматического роста на размер НДС не произойдет.
— Halyk Finance прогнозирует, что рост цен на аренду жилья в 2026 году замедлится до 5%. Вы согласны?
— В целом, да, это реалистичная оценка, возможно, слегка оптимистичная. При отсутствии масштабных льготных программ и на фоне замедления инфляции рынок входит в фазу стабилизации. Рост возможен, но будет неравномерным и привязанным к качеству объекта.
«Люди всегда будут ходить за хлебом и забирать посылки»
— А что с коммерческой недвижимостью в этом году?
— Там своя история. Главный драйвер 2026 года — логистика. Онлайн-торговля растет, всем нужны склады, сортировочные центры и пункты выдачи. Предложения мало, спрос высокий. Ставки в этом сегменте точно пойдут вверх.
Премиальные офисы в центре Алматы и Астаны удержат и арендаторов, и цены. Крупные компании из качественных бизнес-центров никуда не денутся. А вот старые офисы класса B и C будут страдать. Арендаторы сейчас считают каждый тенге и выбирают либо хорошее, либо дешевое. Середина никому не интересна.
С торговыми центрами тоже все неоднозначно. Современные ТРЦ с кинотеатрами, фудкортами и развлечениями устоят. А моллы старого формата, где просто магазины в ряд, продолжат терять трафик. Им придется либо снижать ставки, либо перепрофилироваться.
Отдельный кейс— стрит-ритейл: аптеки, магазины у дома, пункты выдачи. Этот сегмент чувствует себя стабильно, потому что закрывает повседневные потребности. Люди всегда будут ходить за хлебом и забирать посылки.