«Цены на жилье могли быть на 20% ниже». Известный экономист о льготной ипотеке в Казахстане

Решение не закладывать в бюджет 2026 года средства на выплату госпремий вкладчикам Отбасы банка стало серьезным моментом для госинститута. Власти де-факто признали: оператор накопил достаточно ресурсов, чтобы субсидировать клиентов самостоятельно. При этом обнажился главный парадокс системы: государственный институт развития контролирует более 50% ипотечного рынка, получает сверхдоходы, но социальная эффективность этой модели остается спорной.

Digital Business Finance поговорил с экономистом Расулом Рысмамбетов о том, как казахстанская система жилстройсбережений отошла от немецкого стандарта, кто на самом деле является главным бенефициаром системы — население или застройщики? И почему, по расчетам эксперта, без массовой льготной ипотеки цены на жилье в крупных городах были бы на 15–20% ниже.

Кто субсидирует высокую доходность банка?

— Отбасы банк вышел на уровень коммерческого банка по прибыли: с 27 млрд тенге в 2019 году до 147 млрд в 2023-м. При этом занял 57% ипотечного рынка. Совместима ли такая маржинальность с социальной миссией института развития?

— Если у госинститута развития маржа как у хорошего коммерческого банка, то либо он очень талантливый, либо где-то перегнули с льготами и монополией. 147 млрд тенге прибыли при 57% рынка хорошая маржа на регулируемой нише. Для института развития нормальная логика, когда часть дохода жертвуется ради доступности продукта, то есть ниже ставки, выше риск-аппетит по сложным категориям и длинные сроки.

Когда же мы видим сверхприбыль, возникает вопрос, а не субсидирует ли госбюджет высокую доходность банка? Возможно, что спрос на жилье высокий, отсюда и маржа. При этом никто не обещал благотворительности даже в льготной ипотеке.

Население, конечно, получает отличный бонус: 20% от государства, что выглядит как подарок. Но с точки зрения финансов, разумеется, бенефициар в том числе и банк, потому что для него увеличивается рынок и ему дают дешевые деньги. 2% вознаграждения по депозиту при нынешней инфляции отличный уровень. Иными словами, государство субсидирует спрос, население радуется премии, а банк дешевым деньгам. Не радуется только бюджет. Но с учетом социальных задач, которые решает Отбасы, это нормально.

А больше всех радуются застройщики, конечно. Для них это гарантированные покупки их продукта. Любая доступная ипотека, тем более льготная, благо для застройщиков, которые могут дальше строить и строить.

— В парламенте обсуждают допуск коммерческих банков к системе жилстройсбережений. Глава Отбасы Ляззат Ибрагимова против и предупреждает о рисках для вкладчиков. Это реальная угроза или защита монополии? И что это будет значить на практике для заемщика?

— Монополист предсказуемо говорит о рисках конкурентов. Однако в его словах есть правда. Не все банки одинаково устойчивы, не у всех одинаковое качество риск-менеджмента. Но эти риски по идее регулируются пруденциальным надзором, нормативами капитала и ликвидности. Банки второго уровня наоборот считают, что конкуренция банков в этой системе могла бы снизить ренту и повысить эффективность использования бюджетных средств.

Для заемщика конкуренция на рынке означает, что будет ниже процентная ставка, может даже первоначальный взнос, станут жестче требования к качеству жилья. В целом конкуренция лучше сказывается на рынке и продукте, то есть на жилье.

Что даст IPO заемщикам?

— Банк готовится к IPO и предлагает схему, при которой государство получает дивиденды и возвращает их в виде премий вкладчикам. В чем экономический смысл?

— С экономической точки зрения это выглядит как замкнутая петля: госбюджет идет на премию вкладчикам, они обеспечивают дешевое фондирование банку, что выражается в высокой прибыли, которая идет на дивиденды государству, в бюджет. Но если мы сюда запустим частных инвесторов, то тогда справедливо было бы пустить на рынок льготной ипотеки и коммерческие банки.

— Сейчас вся прибыль банка остается у государства. После IPO часть уйдет частным акционерам. То есть частные инвесторы фактически получат долю в бизнесе, который прибылен благодаря бюджетным субсидиям? Справедливо ли это?

— Совместить социальную миссию и частного инвестора можно. Например, уменьшить доходность инвестора (ограничения по дивидендам, устанавливаем предельный уровень доходности на капитал, жесткие KPI по доступности жилья). IPO без изменения логики модели и без частных игроков на рынке создает риск, что часть будущих бюджетных субсидий будет монетизироваться в пользу частных акционеров.

Но в этом и риск IPO, что частный инвестор извлекает прибыль из госсубсидий. Для казахстанского рынка это не новость и активно используется в ряде сфер, однако все же, на мой взгляд, несправедливо. Поэтому если зайдет инвестор, он должен брать на себя много социальных обязательств. Но не думаю, что кто-то из них захочет этим заниматься.

«Отбасы банк это все же социальная миссия»

— Вы говорили, что строительные компании пролоббировали возможность тратить пенсионные на жилье, и это разогнало цены. Насколько система Отбасы встроена в ту же логику: стимулировать спрос вместо решения проблемы доступности?

— Логика схожая — субсидируется спрос, а не предложение. Девелоперу все равно, приходит к нему клиент с пенсионными, с льготной ипотекой или с госпремией, так как это все дополнительная платежеспособность, которая давит цену вверх. Вероятно, настоящая доступность должна трактоваться немного шире — включая земли с инфраструктурой, прозрачную себестоимость застройки и развитие арендного фонда.

В банке хороший кадровый состав и они четко видят не только социальную, но и бизнес-миссию. Легко отрезать социальное жилье на волне либерализации, однако для многих такое жилье вполне ощутимая поддержка от государства. Это однозначно лучше, чем вынос денег из ЕНПФ под ипотеку. Отбасы это все же социальная миссия, потому что государство не только бизнес и даже вообще не бизнес. Отбасы — четкий сигнал гражданам, что государство готово поддержать их в стремлении купить жилье.

— Отбасы создавался для людей с невысоким доходом. Сейчас госпремию получают все, включая тех, кто покупает не первое жилье. Не эффективнее ли перенаправить средства на адресную поддержку?

— С финансовой точки зрения, нынешняя модель больше массовая, а не таргетированная субсидия. Государство платит премию всем, кто умеет копить, включая тех, у кого уже есть жилье и неплохой доход. Адресная поддержка, например, это когда премия для первой квартиры, для многодетных или для регионов с дефицитом доступного жилья. Остальные получают обычный заем.

Кроме того, часть средств можно переводить в фонд льготной аренды. Тогда мы перестаем субсидировать средний класс, покупающий 3-4 квартиры, и реально концентрируем бюджет на тех, кто без помощи не выйдет на рынок. Да, возможно, нужно ограничить премию первым жильем — для социальной справедливости. Государство не может обеспечивать премию на 2-3 квартиры. Только на одну, иначе эта премия — ничто иное как субсидирование строительных компаний, спроса на их жилье.

Почему Отбасы отошел от немецкой модели Bausparkasse?

— При промежуточных займах Отбасы начисляет проценты на всю стоимость жилья, включая первоначальный взнос клиента на депозите. Так ли дешева эта ипотека по сравнению с коммерческими банками?

— Вот тут начинается самая интересная часть, потому что номинальная ставка — это больше про маркетинг. Реальная стоимость кредита это база начисления процентов (вся стоимость жилья или только заемная часть), срок, структура платежа во времени, комиссии и страховки.

Когда банк начисляет проценты на всю стоимость, включая ваш замороженный первоначальный взнос, вы фактически кредитуете банк своим же взносом, а он продолжает брать с вас проценты, как будто всего этого взноса нет.

— Изначально система Отбасы строилась по немецкой модели Bausparkasse. Но там проценты начисляются на остаток долга. Сколько конкретно переплачивает казахстанский заемщик из-за этой разницы?

— Если совсем по-простому, переплата возникает из-за того, что проценты считаются не на долг, а на цену всей квартиры. В немецкой схеме проценты идут только на ту часть, которой вам не хватает. В нашей же на всю договорную сумму, включая ваш уже накопленный взнос, который лежит в банке под 2%.

Если взять условный пример: квартира 30 млн тенге, вы накопили 15 млн, ставка по займу 7%, по депозиту 2%. В немецкой логике вы платите проценты на 15 млн и это около 1 млн тенге в год. В нашей логике проценты считаются на все 30 млн — и это уже 2,1 млн, из них лишь 300 тыс тенге вы возвращаете себе как доход по вкладу. Чисто нетто переплата к немецкой модели в районе 700–800 тысяч тенге в год.

За 10-15 лет это уже несколько миллионов, то есть на горизонте кредита заемщик платит на десятки процентов больше, чем в классической Bausparkasse. Думаю, дело главным образом в инфляции.

Фото: international.business

— Почему у нас отошли от стандарта?

— Потому что систему адаптировали под интересы банка и бюджета — нужен стабильный процентный доход, прибыль, понятный денежный поток. Населению показали номинально низкую ставку, но базу для начисления процентов расширили до полной стоимости жилья.

Взнос превращается в дешевый ресурс для банка. Это один из ключевых источников прибыли, когда вы одновременно и заемщик, и кредитор банка, а спред между 2% по депозиту и 6–8% по займу оседает в прибыли. Остальное делают масштабы портфеля и господдержка спроса.

Вероятно, у Отбасы свое мнение, однако со стороны это видится так. Поэтому на рынок, возможно, и нужен доступ частников.

Почему льготная аренда лучше ипотеки?

— Вы не раз критиковали льготную ипотеку и предлагали альтернативу: льготную аренду. Мог бы банк переориентироваться на это направление?

— Мог бы, и именно это было бы еще одним пунктом к трансформации в институт развития, а не в ипотечный завод. Льготная аренда решает несколько проблем, а именно дает жилье тем, кто не тянет кредит, не раздувает цены так агрессивно, как массовая льготная ипотека, а главное позволяет государству управлять фондом жилья и направлять его туда, где социальное давление выше всего.

— Можете оценить, насколько выросли цены на жилье из-за массовой льготной ипотеки?

— Оценить влияние льготной ипотеки на цены с точностью до тенге нельзя, но порядок величины понятен. За последние годы жилье в крупных городах росло темпами намного выше инфляции, в отдельных сегментах вообще в полтора-два раза. На этом росте сидит целый букет факторов. Это и девальвационные ожидания, подорожание стройматериалов, миграция в крупные города.

Можно предположить, что льготная ипотека внесла свой весомый вклад в рост цен на жилье. Часть прироста цен за последние годы можно отнести именно к дешевым ипотечным деньгам в сегменте социального жилья. Если говорить проще — без массовой льготной ипотеки нынешние цены, скорее всего, были бы на 15-20% ниже в крупнейших городах и на 10–20% ниже по стране. Именно поэтому я и говорю, что льготная аренда мягче для рынка, она дает людям жилье.