Street retail остается самым ликвидным сегментом. Эксперт рассказал, что происходит на рынке коммерческой недвижимости

Если в предыдущие годы арендные ставки на склады росли двузначными темпами, но в 2025-м рост замедлился до 3%. Сказались эффект высокой базы и ввод новых складов. Digital Business Finance поговорил с руководителем департамента консалтинга и оценки Colliers Kazakhstan Максимом Никитюком о том, что происходит с коммерческой недвижимостью, почему REIT все-также недоступны обычным инвесторам и куда выгоднее вкладываться в ближайшие годы.

Почему инвесторы смотрят на склады

— Традиционно частные инвесторы  для сохранения капитала выбирают жилье. Но насколько выгодны вложения в склады по сравнению с жильем, офисами и ритейлом? 

— Высокий интерес к жилью как инвестиционному продукту связан, прежде всего, с низким порогом входа и высокой ликвидностью актива. Похожая ситуация в ритейле: средний чек на один объект street retail значительно ниже, чем у офисных и складских юнитов, что автоматически увеличивает целевую аудиторию.

На рынке коммерческой недвижимости целевая окупаемость инвестиций традиционно формируется на уровне около десяти лет, большинство девелоперов ориентируется на cap rate порядка 10%. Для крупных объектов торговой недвижимости и гостиничных проектов этот показатель, как правило, несколько ниже.

— При этом часто жалуются на нехватку складов, особенно класса А. В чем выражается этот дефицит? И чем современный склад класса А отличается от модернизированных помещений старого фонда?

— Дефицит предложения отражается в динамике арендных ставок: их рост значительно опережает инфляцию и темпы увеличения цен в сопоставимых сегментах. В последние годы в Алматы средневзвешенная ставка демонстрировала двузначные темпы роста, что подтверждало устойчиво высокий спрос. Однако в 2025 году рост составил лишь около 3%, что указывает на частичное охлаждение рынка и снижение перегретости ценового давления. На это повлияли эффект высокой базы, очень высокие темпы роста в предыдущие два года, и масштабный ввод в эксплуатацию новых складов.

Главное отличие современных складов класса А от модернизированных помещений — увеличенная плотность паллетомест на квадратный метр. Существует ряд характеристик, которые практически невозможно реконструировать: высота потолков, допустимая нагрузка на пол, шаг колонн. Объекты, соответствующие основным требованиям класса А, гораздо более ликвидны на рынке, поскольку привычны арендаторам.

Аналогичная логика распространяется на ценообразование: ставка за квадратный метр в объектах класса А выше, однако за счет увеличенного количества паллетомест стоимость хранения одной паллеты может оказаться ниже, чем в складах более низкого класса. Объем коммерческих складов класса А, которые сдаются на рынке, мы оцениваем примерно в 450 тыс кв. м в Алматы, в Астане — приблизительно 100 тыс кв. м.

— Какая модель строительства сейчас преобладает: под конкретного заказчика (Built-to-suit) или спекулятивное строительство? Насколько высоки риски для девелопера при спекулятивном подходе?

— На текущем этапе мы не фиксируем значимого спроса на проекты, реализуемые по принципу BTS. Это обусловлено тем, что рынок все еще находится в стадии формирования, а заключение BTS-контрактов требует высокой степени уверенности в долгосрочной стабильности — как со стороны заказчика, так и со стороны девелопера.

Риски девелопера в любом случае включают рыночные факторы, однако их влияние может быть существенно снижено при проведении углубленного анализа параметров земельного участка, корректности выбранной модели реализации проекта и разработке коммерчески обоснованной концепции объекта. В целом уровень рисков оценивается как невысокий, поскольку на рынке практически отсутствует вакантность в объектах класса А. В Алматы показатель свободных площадей находится на уровне 8%, в Астане — 4%, что подтверждает устойчивый спрос и высокую ликвидность сегмента.

Dark store и последняя миля

— Как развитие e-commerce влияет на логистику в Алматы и Астане? Есть ли спрос на форматы dark store и городские склады?

— Мы фиксируем устойчиво высокий спрос на формат dark store, что напрямую связано с быстрым ростом маркетплейсов и возрастающей потребностью в оперативной доставке последней мили. По мере распространения сервисов доставки продуктов на дом скорость исполнения заказа становится ключевым элементом конкурентного преимущества, что формирует повышенную конкуренцию за подходящие помещения в плотной городской среде.

Если рассматривать инвестиционный потенциал старых промышленных зон, то их привлекательность для размещения dark store ограничена. Это связано с более низкой плотностью населения и удаленностью таких территорий от основных жилых массивов, что снижает эффективность формата, ориентированного на быструю доставку.

Тем не менее промышленные зоны обладают значительным потенциалом для других типов девелопмента. По мере роста города и расширения жилой застройки их ценность будет увеличиваться, открывая возможности для более масштабных проектов.

— Влияет ли дефицит складов на конечную стоимость товаров для потребителя?

— Связь, безусловно, присутствует, однако степень корреляции далеко не всегда высока, поскольку доля логистики и складского хранения в себестоимости различных товарных групп существенно различается. Из-за нехватки качественных локаций ритейлеры и дистрибьюторы перемещают склады дальше от города или работают в «компромиссных» зонах, где подъездные пути и транспортная доступность хуже.

Каждый лишний километр добавляет расходы на перевозку, особенно в сегментах с высокой частотой поставок.

Что мешает REIT стать массовым продуктом в Казахстане

— Во многих странах REIT (фонды недвижимости) позволяют частным лицам с небольшим капиталом инвестировать в коммерческую недвижимость. В Казахстане этот инструмент пока нишевый. Какие барьеры мешают REIT стать массовым продуктом?

— Ключевым и фактически единственным существенным барьером для участия широкого круга частных инвесторов в REIT является их статус exempt-фондов. Такой статус предполагает, что доступ к ним имеют только профессиональные инвесторы, а минимальный порог входа установлен на уровне 50 тыс. долларов. В результате подавляющее большинство частных лиц оказывается исключено из этого сегмента, что существенно ограничивает развитие розничного спроса на подобные инструменты.

Можно ориентироваться на рыночные фонды, которые сейчас активно торгуются. При этом порог на самом деле даже больше: для инвестиций в подобные фонды счет должен составлять от 100 тыс. долларов и выше.

— Как отмена льгот по КПН в новом Налоговом кодексе влияет на экономическую модель REIT? Сохраняет ли этот инструмент привлекательность для инвесторов?

— Рынок REIT и других фондов недвижимости в стране по-прежнему находится на начальном этапе формирования. По состоянию на конец 2024 года в обращении было всего 16 фондов, включая пять REIT под юрисдикцией МФЦА, что не позволяет говорить о существенном влиянии этого сегмента на рынок недвижимости в целом.

Отмена льгот по КПН оказывает заметное давление на доходность подобных инструментов и в долгосрочной перспективе может дополнительно снизить их инвестиционную привлекательность. При этом текущий уровень привлекательности фондов недвижимости уже сейчас нельзя считать достаточно высоким, что ограничивает темпы развития сегмента.

— Какой сегмент коммерческой недвижимости покажет лучшее соотношение риска и доходности в ближайшие 2-3 года?

— Уровень риска в большинстве сегментов коммерческой недвижимости в среднем сопоставим, однако его можно существенно снизить за счет качественно проработанной концепции проекта, взвешенного выбора локации и корректного позиционирования объекта на рынке. При соблюдении этих условий риск снижается до минимального уровня, а прогнозируемость доходного потока возрастает.

С точки зрения баланса риска и доходности выделяются наиболее ликвидные форматы, в частности street retail. При расположении на проходной улице, наличии развитой инфраструктуры и грамотном подборе арендатора такие объекты способны обеспечивать повышенную доходность при более низком уровне риска, что делает их одним из наиболее привлекательных инструментов для инвесторов. Разница в cap rate минимальная у prime-объектов разных сегментов, просто street retail более ликвидный сегмент.