На казахстанском рынке появилась ипотека под заклад денег с номинальными ставками 5% — 15,5% годовых. Это гораздо ниже стандартных рыночных ставок. Но есть условие: заемщик должен заморозить на спецсчете от 20% до 70% стоимости жилья без начисления процентов.
Digital Business Finance поговорил с финансовым экспертом, бывшим банкиром Султаном Елемесовым о том, как работает новая ипотека, почему это сложный продукт, зачем банки ее придумали и кому она может быть выгодна.
Об эксперте
Султан Елемесов — квалифицированный аудитор и профессиональный бухгалтер Республики Казахстан с более чем 15-летним опытом в сфере финансов. Работал в Евразийском банке и First Heartland Securities (материнская компания Jusan Bank), где занимал должность директора департамента консолидированной отчетности. С 2023 года — предприниматель и автор финансового блога.
Ипотека под заклад дорожает с каждым платежом
— Банки начали предлагать ипотеку под заклад. Что это за схема и почему она появилась именно сейчас?
— Это микс двух продуктов: классической ипотеки и кредита под заклад денег. В новом инструменте залогом служит не только приобретаемая недвижимость, но деньги, которые вносятся на счет. То есть приходишь в банк, говоришь: хочу взять кредит на покупку жилья. Тебе отвечают: есть продукт, по которому вносишь половину суммы на специальный счет, и под его залог и залог приобретаемой недвижимости банк выдаст кредит.
Продукт появился как ответ на ожидание рынка по снижению предельной ставки по ипотеке. Весной АРРФР заявило, что снизит предельную ГЭСВ с 25% до 20%. И банки приостановили выдачу ипотеки на вторичное жилье. Ставка в 20% достаточно низкая, и при текущем уровне инфляции, а также базовой ставке НБРК в 18% кредитовать по ней невыгодно. Правда, после ажиотажа введение ограничения отложили до июля 2026 года.
— Как работает механика заклада?
— Разберем на примере.
Приходите в банк и говорите: хочу купить жилье стоимостью 100 млн тенге, но у меня есть только 50 млн. Раньше банк говорил: вносите 50 млн как первоначальный взнос, я выдам 50 млн кредита и начислю на них 25% годовых.
Но когда появились опасения по ограничению ГЭСВ, банки начали действовать по-другому. Они сказали: дайте ваши 50 млн. Мы их положим на специальный счет без процентов. Этот счет называется счетом обеспечения ипотеки, или счетом заклада.
Теперь у вас на руках ноль денег. И вам нужно 100 млн, которые банк выдает под 10% годовых.
Если банк выдал 100 млн кредита, забрав у вас 50 млн, ваша реальная долговая нагрузка и процентная ставка остались 20%. Почему? Потому что если бы взяли 50 млн под 20% годовых, заплатили бы в год 10 млн тенге процентами. Теперь банк дал 100 млн под 10% годовых. Сколько заплатите за год? Те же 10 млн.
Название поменялось, но платеж процентов остался точно таким же. Если считать реальный долг (ведь 50 млн лежат на счете заклада), по итогу банк дал 50 млн. Но вы платите процентами 10 млн с 50 млн реального долга, а это 20%. По сути это способ обхода ограничения по предельной эффективной ставке.
— Двадцать процентов ставки это же приемлемо для рынка, разве нет?
— Дальше больше. Двадцать процентов это только в самом начале. Главная сложность в том, что по мере погашения кредита реальная ставка растет.
Многие считают так: 100 млн долг, 50 млн заклад, значит, реальный долг 50 млн, и ставка просто удваивается. Но эта арифметика верна только для первого дня. Расчет становится неверным, как только вы начинаете гасить основной долг.
Вернемся к нашему примеру. Вначале вы должны банку 100 млн (на бумаге) и 50 млн (реально). Ваша ставка 20%. Теперь представьте, что вы погасили 25 млн. Что у вас теперь? На счету заклада все те же 50 млн. Ваш долг на бумаге 75 млн. А ваш реальный долг всего 25 млн.
Но банк продолжает считать 10% годовых с бумажного долга, то есть с 75 млн. Это 7,5 млн тенге в год. И вот эти 7,5 млн вы платите, имея реальный долг всего 25 млн. А это уже 30% годовых, а не 20%. И в итоге ГЭСВ получается примерно 25% годовых, как в обычной рыночной ипотеке.
Чем больше вы гасите, тем дороже для вас становятся оставшиеся деньги. Продукт довольно труден сам по себе, особенно для тех, кто плохо разбирается в финансах.
— Насколько эта схема уникальна, на ваш взгляд?
— Думаю, что кроме того что банки невольно подтолкнули к этому, так еще и подсказали, как действовать. Подсказкой стала деятельность жилстройсбережения в Отбасы банке. Там похожая история: вносите 50% на депозит, вам выдают 100% суммы, и платите с них процент. По сути очень похоже на промежуточный заем в Отбасы банке, но там важное условие: деньги размещаете на депозит и со временем переходите на чистый долг, называемый жилищным займом.
Отбасы дешевле, но рискованнее
— Кому подходит ипотека под заклад?
— Повторю, это довольно сложный продукт, реальную ставку посчитать непросто. Я бы взял его только, если других вариантов нет.
Если бы я брал первичку, я бы вообще избегал этого предложения. Для нее есть партнерские программы от застройщиков, где за счет солидных скидок, которые застройщик делает банку, можно получить более выгодные условия. Хотя там тоже все не так гладко.
Если вам нужно вторичное жилье, у вас есть выбор: Халык банк, который снова запустил вторичку со ставкой 20% с небольшим. Если бы я брал кредит под заклад, то попросил бы банки дать графики, где указаны одинаковые сроки кредитования, и посмотрел, где будет меньше ежемесячный платеж. Выбрал там, где дешевле. Это хоть какой-то ориентир.
— А как на фоне этих продуктов выглядит Отбасы банк? Он все еще остается самым выгодным решением?
— С дешевизной Отбасы банка тоже не все так просто. Когда считаешь, нужно учесть упущенную выгоду. Пока твой депозит лежит под 2% (даже с премией не больше 4,5%), ты теряешь деньги, ведь на рынке есть депозиты под 18-20%. А если ты в это время живешь в арендованной квартире, должен прибавить и эти расходы. Если все это учесть, то реальная ставка по промежуточным займам выходит в районе 15%.
Но даже 15% все равно дешево по сравнению с рынком. К тому же, как только вы прокредитовались, все прошлые расчеты (аренда, упущенная выгода) становятся нерелевантны. Потому что фактические у вас на руках остаются деньги, которые вы взяли, скажем, под 8% годовых.
Поэтому Отбасы банк, как был, так и остается самым выгодным по деньгам продуктом. Но он и самый рискованный. Основная проблема в том, что вам нужно копить: минимум полгода на промежуточный заем или три года на стандартный. В казахстанских реалиях с обесценением валюты, подорожанием недвижимости или случаями изъятия накоплений из ЕНПФ на покупку жилья за полгода рынок может измениться настолько, что накопленной суммы уже не хватит.