Эксперт раскрыл секрет, из-за каких членов семьи банки могут отказать в ипотеке
В Казахстане при оформлении ипотеки банки тщательно проверяют не только доходы каждого заемщика, но и совокупную долговую нагрузку семьи. Особенно много вопросов возникает, если один из заемщиков получает доход через ИП или самозанятость. Финансист, бывший банкир Султан Елемесов (instagram) в беседе с Digital Business объяснил, как именно это работает на практике.
Что такое коэффициент долговой нагрузки
Перед одобрением ипотеки банки оценивают способность семьи обслуживать долг.
«Ну, во-первых, у нас есть понятие такого показателя, как коэффициент долговой нагрузки. Это законодательно закрепленный момент. По законодательству коэффициент долговой нагрузки не должен быть больше 50%. Речь идет об отношении дохода к платежам по кредитам. Также есть понятие прожиточного минимума», - говорит наш собеседник.
Почему могут отказать даже при нормальном КДН
Даже если формально человек проходит по коэффициенту долговой нагрузки, кредит могут не одобрить, если ему не хватает средств на проживание.
«Когда человеку выдается кредит, даже если условие по КДН выполняется, но не выполняются условия по прожиточному минимуму, то кредит могут не одобрить. Например, если прожиточный минимум в районе 50 тысяч тенге, и у вас зарплата, допустим, 100 тысяч тенге, из которых 50 тысяч тенге вы платите по кредиту, а 50 тысяч остается вам - то, получается, что вы не проходите ни по КДН, ни по прожиточному минимуму. Даже если бы КДН, например, в Отбасы банке, допускался до 70%, вы все равно не пройдете, потому что у вас не останется денег на жизнь», - утверждает Султан Елемесов.
Как банки учитывают иждивенцев
При расчетах ипотеки банки всегда принимают во внимание не только доход заемщика, но и расходы на членов семьи, которые не работают.
«Вот это и называется выполнением условия по покрытию прожиточного минимума. Банк не может забрать те деньги, на которые человек должен жить. Соответственно, если в семье есть иждивенцы - люди, которые не работают (например, дети или супруга в декрете), то при расчете коэффициента долговой нагрузки и прожиточного минимума учитывается также покрытие их прожиточного минимума», - уточняет специалист.
Как рассчитывается итоговая нагрузка семьи
Финансист поясняет, что банки суммируют все расходы семьи и сравнивают их с общим доходом.
«С учетом этого рассчитывается общая сумма долговой нагрузки. И как минимум у человека должна оставаться сумма, достаточная для покрытия собственных и семейных расходов, то есть прожиточного минимума. В Отбасы банке, например, это, кажется, 13 МРП - у них свой показатель», - говорит Елемесов.
Как банки считают доход ИП и самозанятых
Для предпринимателей и самозанятых действуют особые подходы при расчете дохода.
«Смотрят, чтобы коэффициент долговой нагрузки был не больше 50%. Когда доход идет через ИП или самозанятость (по самозанятости не уверен, но по ИП (именно по упрощенке) - можно работать), такие банки, как Отбасы банк и Халык банк, принимают оборот и от него берут 20 - 30% в качестве расчетного дохода», - поясняет наш собеседник.
Какие банки применяют такую практику
Не все банки учитывают доход ИП одинаково, однако часть крупных игроков уже внедрила гибкий подход.
«То есть они считают, что 20 - 30% от оборота - это ожидаемый доход индивидуальных предпринимателей, и учитывают эту сумму при расчете, так же как подтверждаемый доход через ЕНПФ. Такая практика существует, но не все банки ее используют. Я знаю, что это делают Халык, Отбасы банк и, кажется, еще Алтын банк тоже смотрит по такой схеме», - заключил собеседник Digital Business.
