Эксперт рассказал, сколько банки получают с каждой квартиры в ипотеку
Султан Елемесов, бывший банкир и финансист (instagram), в эксклюзивном интервью Digital Business рассказал, как устроены доходы «Отбасы банка» и других БВУ, а также поделился - сколько реально зарабатывают банки на ипотечном кредитовании.
«Отбасы банк» - особая история с уникальной маржинальностью
Наш собеседник обращает внимание, что далеко не каждый банк работает по уникальным правилам. Но «Отбасы банк» действует по особому закону и имеет нестандартную структуру фондирования.
«Надо понимать, о каком банке мы говорим. То есть «Отбасы банк» - это отдельная история. Есть закон о жилищно-строительных сбережениях, и этот банк руководствуется именно этим законом, помимо закона о банках и банковской деятельности. У них своя маржинальность, и причина в фондировании: деньги, которые они привлекают, совсем не рыночные. Привлекают они их примерно под два процента», - говорит Елемесов.
Он добавляет, что доходность банка напрямую зависит от ставок по кредитам и депозитам. Средняя ставка по ипотеке показывает реальный заработок на процентах.
«Мы все знаем, что депозиты «Отбасы банка» тоже около двух процентов. Кредитуют они до трех лет, максимальная ставка - 8,5%, потом идет снижение ставки до пяти и трех процентов. То есть от пяти процентов до трех - и вот отсюда маржинальность. Грубо говоря, средняя ставка на весь период, с момента выдачи кредита по промежуточному займу до жилищного, может быть около 6 - 7% годовых. То есть банк получает примерно 4 - 5% годовых на процентах по выданным кредитам», - говорит наш собеседник.
Льготные программы уменьшают доход, но помогают людям
Елемесов акцентирует, что в случае с «Отбасы банк», не все сводится к прибыли: часть системы ЖСС направлена на поддержку населения, а не на максимальный доход банка.
«Есть еще льготные программы. Надо понимать, что эта система создана не для того, чтобы банк зарабатывал больше, а чтобы предоставлять жилье людям. Если говорить цифрами: в прошлом году «Отбасы банк» заработал 90 - 120 миллиардов тенге чистыми. Если посмотреть количество выданных займов и разделить на чистую прибыль, то можно высчитать, что доходность на выданный кредит примерно 3 - 4%. Прямо на квартиру это отследить сложно», - уточняет наш собеседник.
Сколько реально можно получить на одного заемщика
Финансист акцентирует, что максимальные суммы кредитов и реальная доходность на конкретного клиента - это четкая арифметика.
«В принципе, максимальная сумма займов в банке может достигать 100 миллионов тенге. На одного человека реально выдают около 50 миллионов, потому что половина - это обычно депозит. С 50 миллионов банк делает 3 - 4% годовых, что примерно равно 2 миллионам тенге в год. Прямая корреляция здесь отсутствует, и смотреть сложно», - уточняет специалист.
Система ЖСС - «общий котел» для фондирования
Елемесов уточняет, что банк, как правило, не рискует своими деньгами - ипотеку дают за счет накоплений вкладчиков, что обеспечивает стабильность.
«Проблем с долгими деньгами у банка отчасти нет, потому что система ЖСС предполагает сначала накопление, а потом кредитование. Банк кредитует на деньги людей, которые копят на жилье. То есть это как общий котел: один внес - другой взял. Стабильное фондирование обеспечивается за счет новых вкладчиков», - уточняет финансист.
Партнерские программы с застройщиками
По словам нашего собеседника, когда застройщик и банк работают вместе, выгода банка увеличивается за счет комиссий и первоначального взноса.
«Если говорить о партнерских программах, то эта практика пришла из России, когда застройщик работает напрямую с банком. Здесь есть первоначальный взнос, который вносится в банк - от 20 до 50%. От этого зависит ставка вознаграждения. Главный плюс для банка - застройщик выплачивает комиссию. Например, если человек оплачивает наличными и получает скидку 10%, банк получает комиссию по партнерским ипотекам от 12 до 15%. Банк как оптовый покупатель получает большую выгоду, не как физическое лицо», - объясняет специалист.
Сколько банк зарабатывает на одной квартире
Даже на однушке банк получает крупную сумму. Собеседник утверждает, что проценты по кредиту и комиссия от застройщика складываются в ощутимый доход.
«Математика здесь проще. Например, человек берет ипотеку на квартиру стоимостью 100 миллионов тенге, вносит 20 миллионов первоначального взноса. Банк получает от 100 миллионов комиссию примерно 10 миллионов тенге, в зависимости от строительной компании. К этому прибавляются проценты по кредиту», - говорит Султан.
Он добавляет, что даже на длительных сроках фондирование работает. Проще говоря, за счет депозитов банк не испытывает проблем с деньгами для кредитов.
«Еще раз хочу сделать акцент на том, что банки кредитуют в основном не на свои деньги, а за счет депозитов. Сейчас базовая ставка банка достаточно высокая, поэтому проблем с фондированием дольщиков нет. Депозитный портфель активно растет, длинные деньги присутствуют за счет депозитов», - заключил собеседник Digital Business.
