Как казахстанка купила 23 квартиры в ипотеку и построила бизнес на посуточной аренде
Тринадцать лет назад Ксения Соколунина жила в съемной квартире и подрабатывала в местной газете. Зарплата регионального журналиста едва покрывала аренду. Сегодня у нее 23 квартиры в Костанае и Алматы, команда из десяти человек и IT-стартап по автоматизации гостиничного бизнеса. А началось все с того, что девушка не захотела погашать чужую ипотеку. Рассказываем ее историю.
Как чужой кредит стал бизнес-идеей
Ксения Соколунина родилась в поселке в 80 километрах от Костаная. В школьные годы переехала в город, училась в интернате для одаренных детей, потом поступила в КГУ на журфак. На первом курсе устроилась в газету «Костанайские новости».
Зарплата журналиста была маленькой. На четвертом курсе Ксения начала задумываться о собственном деле. С мужем они арендовали квартиру, и однажды выяснилось: хозяин сам взял этот объект в ипотеку. Получалось, что молодая пара своими арендными платежами закрывала чужой кредит.
«Мне это показалось несправедливым. Получается, я закрывала чужую ипотеку. Мой супруг услышал историю о том, что можно снять квартиру долгосрочно и сдавать ее на короткий срок. Я сняла квартиру на полгода и начала ее сдавать посуточно. Потом посчитала и поняла, что так можно прилично зарабатывать», — рассказала Ксения.
Девушка поставила себе цель: купить квартиру. Денег на покупку недвижимости не было. Ксения с мужем заинтересовались ипотечными кредитами и откладывали каждую копейку с заработка. Через год смогли внести первоначальный взнос и купить однокомнатную квартиру за 8 миллионов тенге. Девушка взяла кредит в коммерческом банке, а не в Отбасы банке, который только начинал работать.
«Я считаю, что коммерческая ипотека выгоднее, чем в Отбасы банке. Кредит мы погасили досрочно, буквально за два года. Все, что я зарабатывала на сдаче квартиры, я сразу платила по кредиту. Когда есть цель, то все крутится вокруг нее», — отметила она.
Первую квартиру Ксения не продала до сих пор. Продолжает сдавать ее в аренду. Она и ее муж выросли в деревне, у родителей не было недвижимости в Костанае. Поэтому паре сильно хотелось купить в городе собственное жилье.
«Именно после первой квартиры появилась идея, что собственная недвижимость нужна не для того чтобы в ней жить, а чтобы зарабатывать на ней. Мы начали жить в собственной квартире только в прошлом году. Имея много собственной недвижимости, мы все время жили в съемных квартирах», — говорит Ксения.
От одной квартиры к семи сразу
Как только Ксения рассчиталась за первую квартиру, сразу начала копить на первоначальный взнос для покупки второй под залог первой. В этот раз девушка презентовала банку уже готовую бизнес-модель: вот квартира, которую я сдаю, вот доход, вот первоначальный взнос, хочу оформить ипотеку еще на один объект.
Вторая недвижимость была евродвушкой 50 квадратных метров. И сразу появилась мысль, а что если купить в ипотеку не одну, а сразу несколько квартир. Вскоре так и получилось. Самая крупная сделка случилась в 2019 году: Ксения взяла в ипотеку сразу семь квартир на пять лет у застройщика в Костанае.
Фото: digitalbusiness.kz
«В этом деле нужно быть быстрым и смелым. К примеру, когда я оформляла семь квартир сразу, я думала: батюшки мои, такой большой платеж. Потяну ли я, сумма-то немаленькая. И вот в сентябре 2025 года у меня был последний платеж по этой ипотеке, наконец-то я за них рассчиталась», — рассказала предпринимательница.
Сегодня у Ксении половина недвижимости в Костанае, половина в Алматы. Всего 23 квартиры.
Экономика посуточной аренды
Ксения никогда не смотрела на покупаемую недвижимость как на место для жизни. Всегда планировала, что будет ее сдавать. Выбирала объекты с перспективой, чтобы недвижимость была ликвидной и у нее не было простоев в будущем.
«Доходов, которые я получала от сдачи в посуточную аренду, вполне хватало на ежемесячные платежи по ипотеке. Когда ты посуточно сдаешь, ты зарабатываешь больше, чем, например, помесячно. Тринадцать лет назад маржа доходила даже до 100%. Сейчас маржа уменьшилась, от 20% до 50%», — объяснила Ксения.
Ключевой принцип: квартира должна окупать себя с первого дня. Поэтому при выборе Ксения в первую очередь смотрела на этажность, нужен ли ремонт. Для нее был важен принцип «здесь и сейчас»: чтобы сегодня же можно было сдать жилье. Каждый день простоя это потерянные деньги.
Она никогда не покупала квартиры в старых домах. Такая недвижимость не всегда подпадает под условия выдачи кредита для ее покупки. Но если жилье находится в центре города или в фешенебельном районе, то это допустимо.
Если в жилом комплексе, то он должен быть благонадежным. В Алматы Ксения всегда проверяет сейсморазломы и репутацию застройщика. Смотрит на инфраструктуру и насколько она развита.
«Я нашу карту разломов чуть ли не наизусть выучила. Знаю, где какие жилые комплексы. Потому что при будущей продаже мы будем на это смотреть. И люди, которые разбираются в этом, они на это смотрят. При выборе для меня самое важное купить квартиру и уже на следующий день сдавать ее», — пояснила она.
В портфеле Ксении в основном однушки и евродвушки. Они самые ходовые для посуточной аренды. При необходимости их можно легко продать, да и купить легче. Можно быстрее закрыть через ипотеку, потому что по сравнению с трехкомнатными невысокая цена.
Переезд в Алматы
Восемь лет назад Ксения с семьей переехала в Алматы. Причина: сильно хотелось в большой город с большими возможностями и крупным рынком. Хотелось научиться новому. Костанай, хоть и любимый, но маленький город. И еще хотелось начать развивать IT-стартап в мегаполисе.
«С самого начала, с 2012 года, я зарегистрировала ИП. Я даже помню, как наняла первого сотрудника для первой квартиры. Это была моя подружка. Она начала заниматься уборкой, потому что сама я не успевала. Мне надо было искать другие варианты на рынки. Я тогда и не думала, что возьму в ипотеку 23 квартиры, я думала просто про аренду», — вспоминает предпринимательница.
Фото: digitalbusiness.kz
Сегодня в штате около десяти человек. Это директор, бухгалтер. Остальных называют координаторами. Это люди, которые общаются с клиентами, мониторят онлайн-площадки вроде Airbnb. Есть сотрудники, которые занимаются уборкой и обслуживанием. Некоторые работают на аутсорсе.
Несколько лет назад Ксения начала разрабатывать программу автоматизации для гостиничного и посуточного бизнеса. Сейчас готовит документы для вступления в Astana Hub.
Кредитная история как капитал
У каждого совершеннолетнего казахстанца есть кредитная история. Банк всегда подтверждал Ксении выдачу кредитов, потому что она всегда платила в срок. Все займы, кроме первого, были взяты в одном банке.
«Кто-то говорит: береги честь смолоду. Я всегда говорю: береги кредитную историю смолоду. Когда ты из простой семьи, такое понятие как кредитная история очень важно. Многие боятся брать кредиты, а я наоборот. Я считаю, что благодаря кредитным деньгам можно стать богатым, если правильно этим распоряжаться», — убеждена Ксения.
До сих пор у нее есть действующие ипотечные кредиты.
«Я всегда старалась делать так, чтобы как можно больше вложить, а потом пожинать плоды. Поэтому в первый раз за границу в отпуск я поехала шесть лет назад. Даже когда у нас было десять квартир, мы никогда не шиковали. Все пускали в оборот. И сейчас так и получается», — поделилась она.
Ксения написала себе план растить капитализацию. У американцев есть американская мечта. А мечта казахстанца, по ее словам, это просто иметь крышу над головой. Сейчас Ксения готова больше времени уделить IT-проекту, в недвижимости ее все устраивает.
Что изменилось на рынке
Тринадцать лет назад, чтобы купить первую квартиру, Ксения искала объявления в газетах. Собрать документы для ипотечного займа было огромной проблемой. Нужно было заказывать адресную справку в ЦОНе, которая делалась три дня. Общий сбор документов растягивался чуть ли не на полгода. Сейчас все проще. Рынок вышел в онлайн. Все документы в цифре. Можно собрать нужные бумаги за неделю.
Изменились и банковские продукты. Десять лет назад без подтверждения дохода ипотеку взять было невозможно. Сейчас такие программы есть. Появились специальные условия для разных категорий граждан.
Выбор недвижимости тоже стал шире: есть квартиры в Алматы по цене миллион тенге за квадратный метр, а есть по 300 тысяч. Самое главное, по мнению Ксении, начать с максимально простого и потом расширять.
Советы начинающим
Ксения советует избирательно подходить к недвижимости. Тщательно изучать все ипотечные программы, через которые можно кредитоваться. Если не понятно, не бояться спрашивать.
«Я всегда готова переспросить. Десять раз спрошу, «задушню», но разберусь. Я знаю многих людей, которые бегут за дешевизной, а потом ничего с этой квартирой сделать не могут. Ни сдать ее, ни продать. И не надо сразу соблазняться низкими процентными ставками при оформлении. Изучите все», — подчеркнула предпринимательница.
